Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Siết bán nhà "trên giấy"

6 tồn tại, hạn chế

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP đã có quy định về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, qua tổng kết Luật kinh doanh Bất động sản 2014, Bộ Xây dựng cho rằng xuất phát từ thực tiễn hiện có 6 tồn tại, hạn chế lớn.

Thứ nhất, quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang quá chú trọng vào nhà ở mà thiếu chi tiết, chặt chẽ đối với công trình xây dựng, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Thứ hai, quyền của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đang bị hạn chế bởi các hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua; chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành trong tương lai phục vụ huy động vốn thực hiện dự án.

Thứ ba, quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đang không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng; không xác định được tất cả các công trình xây dựng hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Thứ tư, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đang có một số nội dung thiếu chi tiết; các nội dung về bảo lãnh không được áp dụng đối với bán, cho thuê công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Thứ năm, đang thiếu quy định về việc cho phép bên bán nhà ở và bên mua nhà ở được thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư thay cho việc chỉ cho phép chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở.

Thứ sáu, Luật Kinh doanh bất động sản đang thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Nhiều bài học đắt giá

Thực tế thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, đã có không ít khách hàng do tin tưởng vào chủ đầu tư, “mủi lòng” trước bức tranh ngôi nhà mới trong tương lai được “vẽ ra” đã bỏ hết số tiền tích cóp, thậm chí vay ngân hàng để đặt mua nhưng sau cả chục năm nhà chẳng thấy đâu.

Có rất nhiều dẫn chứng nêu ra như trường hợp dự án Hattoco số 110 Trần Phú (quận Hà Đông). Theo quyết định phê duyệt, dự án này phải hoàn thành vào quý II/2011. Tuy nhiên, đến nay toàn bộ dự án mới chỉ xây dựng cơ bản phần thô, lắp một phần cửa sổ ngoài nhà. Dự án đã khiến hơn 300 khách hàng lao đao vì bỏ hàng tỷ đồng nhưng hơn 10 năm vẫn chưa nhận được nhà.

Một dự án khác cũng “bán nhà trên giấy” cả thập kỷ vẫn chưa thấy nhà là trường hợp của dự án Usilk City (Văn Khê, Hà Đông, Hà Nội). Từ tháng 8/2009, chủ đầu tư là Công ty CP Sông Đà Thăng Long cùng với nhà thầu tưng bừng khởi công xây dựng, thế nhưng, sau hơn một thập kỷ, chủ đầu tư vẫn chỉ xây được phần thô còn các khách hàng thì gần như tuyệt vọng, hàng tuần lại tập trung căng băng rôn trước cổng dự án.

Theo các Luật sư, việc không ít chủ đầu tư vẽ nhà “trên giấy” rồi bán cho khách hàng, thu tiền nhưng lại không đảm bảo nghĩa vụ xây dựng, bàn giao sản phẩm chủ yếu đến từ việc chế tài này chưa đủ mạnh để răn đe chủ đầu tư, buộc đẩy nhanh tiến độ dự án.

Theo Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội bất động sản Việt Nam để khắc phục tình trạng này nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, cách duy nhất là cơ quan quản lý nhà nước phải quyết liệt thu hồi dự án, giao dự án cho chủ đầu tư mới có năng lực hơn thực hiện.

Cụ thể, hiện nay, theo quy định tại Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (NĐ139) quy định việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở với mức phạt cao nhất khi triển khai xây dựng nhà ở chậm tiến độ là 300 triệu đồng.

"Nếu so với lợi ích thu được từ một dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp, nhiều nhà đầu tư thậm chí cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng" - ông Tuấn cho biết.

Sớm hoàn thiện khung pháp lý

Trước những tồn tại liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai, mới đây, tại Dự thảo Hồ sơ đề nghị sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết sẽ có những sửa đổi, cập nhật để khắc phục các bất cập các quy định hiện hành của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 76.2015.NĐ-CP về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Cụ thể, sẽ chuyển một số nội dung quy định liên quan về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai trong Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và có sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình, yêu cầu hiện nay, với một số định hướng chính gồm:

Thứ nhất, tiến hành rà soát sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bổ sung quy định cụ thể về điều kiện đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (đặc biệt là các công trình văn phòng lưu trú, căn hộ du lịch…).

Thứ hai, bổ sung quy định cụ thể về yêu cầu đối với chủ đầu tư và đối với dự án bất động sản khi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Thứ ba, rà soát sửa đổi, bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; bổ sung quy định về bảo lãnh khi bán công trình xây dựng hình thành trong tương (đặc biệt là các công trình văn phòng lưu trú, căn hộ du lịch…).

Thứ tư, rà soát sửa đổi, bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua bất động sản; bổ sung quy định cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai (đặc biệt là các công trình văn phòng lưu trú, căn hộ du lịch…).

Thứ năm, rà soát sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng, thanh toán, bàn giao, yêu cầu và trách nhiệm các bên trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.