CEO Cty TNHH Đất Gốc Trương Nhật Đăng: Thị trường địa ốc dần thay đổi sau nới room tín dụng

 
Năm 2022 là năm “bản lề” mở ra giai đoạn phát triển mới của nền kinh tế sau hơn 2 năm chịu tác động bởi dịch Covid - 19. Thế nhưng, gần 3 quý đầu năm nay, thị trường bất động sản chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung và "siết" van tín dụng đã tạo nút thắt lớn khiến cho thị trường dường như chững lại. 

Mặc dù vậy, bước sang quý IV năm 2022, nguồn cung vẫn khó cải thiện, room tín dụng đang được nới dần nhưng không đủ lớn nên thị trường bất động sản sẽ không có nhiều thay đổi. Do đó, để nhận diện những phân khúc tiềm năm sẽ dẫn dắt thị trường giai đoạn tới, cần dựa vào tính thanh khoản, nhu cầu sở hữu thực và đầu tư dài hạn.

Chia sẻ về điều này, ông Trương Nhật Đăng – CEO Cty TNHH Đất Gốc – Khánh Hoà (Cty thành viên Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Viện Nghiên cứu Chính sách&Kinh tế hội nhập (IRLPIE) cho rằng tại thời điểm thị trường khó khăn, việc sở hữu các căn hộ hạng sang đang ngày càng xa xỉ với đại bộ phận người dân. Mặt khác, với phân khúc căn hộ trung cấp sẽ là sự lựa chọn hàng đầu được nhiều người quan tâm, đặc biệt là người có nhu cầu ở thực. Với việc siết tín dụng bất động sản thực tế phần nào cũng là tín hiệu tích cực cho thị trường. Từ đó, đã cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Ông Trương Nhật Đăng, nhấn mạnh: "Bản thân doanh nghiệp phát triển bất động sản như Đất Gốc, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi đó, các chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn". Điển hình, một dự án nào cũng cần có nguồn lực về vốn trong trung và dài hạn. Ông Trương Nhật Đăng khuyến nghị với việc ngân hàng siết vốn cho vay khiến đơn vị cũng phần nào bị ảnh hưởng. Hơn nữa, doanh nghiệp đầu tư, triển khai có lộ trình chắc chắn nên đến nay nguồn vốn thực hiện vẫn không bị ảnh hưởng nhiều.

Cùng với đó, ở giai đoạn cuối năm 2022 thanh khoản sẽ tích cực với các sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu mua thực và đầu tư dài hạn. Với phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp đáp ứng được nhu cầu thiết yếu của phần lớn người dân Việt. Đặc biệt, với những dự án có quy hoạch bài bản, chủ đầu tư uy tín, vị trí cộng hưởng được tiềm năng hạ tầng khu vực sẽ trở thành “điểm sáng” của thị trường. Với việc, một số chính sách được tháo gỡ như nới "room" tín dụng sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản tăng tốc phát triển dự án trong thời điểm cuối năm.

Theo chuyên gia nghiên cứu thị trường Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC nhìn nhận, trong giai đoạn cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ có một số sự thanh lọc nhất định. Qua đó, thị trường hứa hẹn là cuộc chơi của những nhà đầu tư khôn ngoan, nhiều kinh nghiệm. Do vậy, các loại hình sản phẩm, các phân khúc bất động sản có thanh khoản kém sẽ không được giới đầu tư quan tâm.

Cuối năm 2022, những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng sẽ có lợi thế bền vững. Đồng thời, nguồn cầu sẽ bị phân hóa một cách mạnh mẽ, phục vụ nhu cầu thực cao. Song song với đó, bất động sản phục vụ nhu cầu đầu tư sẽ dần bão hòa, nhu cầu đầu cơ biến mất. Cụ thể, nhu cầu thật như chung cư, nhà đất, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp sẽ có nhiều tiềm năng phát triển trong thời gian tới. Theo đó, bất động sản đầu cơ như phân lô bán nền - dựa vào quy hoạch, phân lô tách sổ... để thổi giá sẽ hết "đất diễn" vì pháp lý siết chặt, dòng tiền không còn dễ dãi.

Theo Bộ Công Thương chỉ ra số liệu, tính đến hết năm 2020, cả nước có 968 cụm công nghiệp (CCN) được thành lập với diện tích 30.192ha. Theo kế hoạch, định hướng đến năm 2025, cả nước sẽ có 1.704 cụm công nghiệp với tổng diện tích 58.123ha. Như vậy, ngay sau đợt nới room tín dụng vừa qua của Ngân hàng Nhà nước, dự báo về triển vọng tín dụng sang năm tài chính tiếp theo thị trường mới được bổ sung nguồn vốn lớn.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp lớn, tiềm lực mạnh với quỹ đất rộng có thể dễ dàng tái cấu trúc các sản phẩm đưa ra thị trường. Ngược lại, những chủ đầu tư không có quỹ đất rộng lớn thì việc cơ cấu lại sản phẩm không dễ dàng. Những doanh nghiệp nếu chưa có quỹ đất phù hợp thì chỉ có thể tìm cách tiết giảm chi phí, huy động vốn từ các đối tác hoặc quỹ đầu tư.

Theo Viện trưởng Viện IMRIC Hồ Minh Sơn thì hiện "room" tín dụng của các ngân hàng đã được nới, đây là tín hiệu tích cực cho toàn thị trường. Dù sau gần nửa năm thắt chặt tín dụng thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng không ít. Nhiều doanh nghiệp lao đao vì thiếu nguồn vốn phát triển. Điều này làm cho thị trường đột ngột giảm tốc. Trong thời gian tới nguồn vốn vay mới sẽ có xu hướng chảy đúng chỗ khi vào những dự án lớn chuẩn về pháp lý được đầu tư bởi những doanh nghiệp giàu tiềm lực. Tin rằng, dòng vốn sẽ chảy thêm vào các dự án có tính chất có ích cho xã hội, phù hợp nhu cầu sử dụng khai thác kinh doanh.
   
Dịp này, ông Trương Nhật Đăng nhìn nhận nhu cầu của người dân còn đó nên tiềm năng phát triển của phân khúc đất nền là không thể dập tắt. Ở giai đoạn cuối năm 2022, khi trải qua nhiều biến động trong các cơn sốt đất, nhà đầu tư sẽ khôn ngoan hơn khi xuống tiền và có sự chọn lọc chặt chẽ bởi phân khúc này cũng không còn dễ lướt sóng như trước đây. Từ đó, để chọn phân khúc này, nhà đầu tư cần ưu tiên đầu tư dài hạn, xem là tài sản dự trữ trong giai đoạn tạm lắng, không nên kỳ vọng về mức lời đột biến.