Công nghệ số trong gọi vốn các dự án bất động sản

Thực tiễn hoạt động Proptech

"Chỉ với 1 triệu đồng, bạn có thể đã là nhà đầu tư bất động sản một phần khi góp vốn và "sở hữu" một phần tài sản bất động sản được chia nhỏ giá trị bằng công nghệ. Việc "sở hữu" một phần giá trị qua công nghệ giải quyết cả khâu vốn ít nhưng vẫn tham gia được vào thị trường bất động sản và "sở hữu" nhiều khoản giá trị/ tài sản khác nhau; đồng thời giúp cho việc đầu tư góp vốn lẫn thanh khoản, mua đi bán lại dễ dàng hơn bao giờ"...

Trong bối cảnh pháp lý chưa đầy đủ, đầu tư các dự án bất động sản chia nhỏ để "sở hữu" token được giới chuyên môn cảnh báo có thể đến rủi ro cho nhiều bên (ảnh: Một dự án quảng cáo đầu tư bất động sản dạng token)

Những thông điệp đầu tư bất động sản chia nhỏ bằng giá trị được ghi nhận bởi công nghệ chuỗi khối đang vẽ ra một viễn cảnh cho huy động và góp vốn đầy hấp dẫn trên thị trường tài sản lớn.

Theo các chuyên gia kinh tế thuộc Khoa Tài chính, Trường Đại học UEH, hiện nay, nền kinh tế đang phải đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức trong giai đoạn dịch bệnh, cho nên việc các nhà đầu tư tìm kiếm những xu hướng đầu tư mới phù hợp với bối cảnh hiện tại vốn là điều tất yếu. Nhắc đến các xu hướng đầu tư mới trong bối cảnh dịch bệnh hiện nay thì không thể không đề cập đến sự đột phá của các xu hướng Công nghệ kể từ những năm gần đây do cuộc cách mạng công nghệ 4.0, nhưng đặc biệt là trong giai đoạn này, các nhu cầu không chỉ tập trung ở mảng thương mại điện tử mà còn cả trong lĩnh vực tài chính (Fintech), cụ thể hơn là công nghệ trong lĩnh vực bất động sản (Proptech) với hình thức đầu tư bất động sản Blockchain.

Dù hình thức đầu tư này không còn là xu hướng mới lạ trên thế giới nhưng ở Việt Nam, hình thức này vẫn còn rất mới đối với các nhà đầu tư.

Tại Việt Nam, theo TS Phan Phương Nam, Phó Trưởng khoa Luật Thương mại, Trường ĐH Luật TP HCM, trong bối cảnh công nghệ 4.0 và cả tác động của  dịch bệnh, nhà đầu tư bắt đầu nhận thấy những hạn chế của phương thức, hình thức đầu tư bất động sản truyền thống như thiếu minh bach, thiếu thanh khoản, chi phí cao, tốc độ giao dịch chậm… dẫn đến nhu cầu thúc đẩy các loại hình đầu tư bất động sản mới thích hợp xu thế thời đại.

Theo đó, thực tiễn hoạt động Proptech đã xuất hiện nhiều giao dịch. Điển hình có thể kể đến:

House agent huy động 3,7 tỷ đồng tương đương 65% giá trị của 3 căn hộ cao cấp (tổng giá tài sản 5,6 tỷ đồng) tọa lạc tại mặt tiền Quốc lộ 13 tại Thuận An (Bình Dương). Nền tảng này chia nhỏ số vốn kêu gọi đầu tư thành 3.700 phần, đồng nghĩa một triệu đồng/phần. Mô hình này có thời gian áp dụng trong 18 tháng; Lãi suất 11%/năm, trả lãi theo từng quý và hoàn vốn vào cuối kỳ cho người tham gia; Trường hợp không huy động đủ 3,7 tỷ đồng, doanh nghiệp sẽ công bố minh bạch quy trình gọi vốn và hoàn trả tiền cho nhà đầu tư.

Moonka cũng vừa chào bán xong một nền đất tại Bảo Lộc có giá 1,67 tỷ đồng, chia nhỏ 1.000 phần trên nền tảng công nghệ Blockchain; Khách hàng có thể tham gia đầu tư với giá 1,67 triệu đồng/phần của nền đất này. Ở đợt mở bán bất động sản thứ hai: chào bán thành công căn nhà phố tại Cần Giờ, nền tảng này gọi vốn đầu tư giá 3,1 triệu đồng/phần cũng bằng công nghệ Blockchain.

Thậm chí, ghi nhận từ thị trường cho thấy, làn sóng đầu tư vào các Proptech bất động sản đang khá mạnh mẽ. Propzy, startup lĩnh vực Proptech (ứng dụng công nghệ vào bất động sản) tại Việt Nam vừa công bố gọi vốn thành công 25 triệu USD trong vòng gọi vốn Series A vào giữa năm 2020. Cũng đầu năm 2020, Công ty CP Tập đoàn Thế Kỷ - CenGroup công bố nền tảng công nghệ đầu tư chung bất động sản Revex, với chỉ từ 1 triệu đồng, nhà đầu tư có thể tham gia mua chung một bất động sản tính trên 1 m2. Nhà đầu tư sau khi mua có thể đem đi cho thuê, cùng chia lợi nhuận theo tỉ lệ. CenGroup công bố đã chi 1 triệu USD để đầu tư vào nền tảng này...

Sự xuất hiện các công ty Proptech và vốn đầu tư chảy vào các công ty này đã ghi nhận tỷ lệ thuận về vai trò của các công ty môi giới trung gian như: Moonka, Houze Invest, Công ty CP Tập đoàn Thế Kỷ - CenGroup, Công ty cổ phần RealStake … trong quá trình “làm mới” các xu hướng đầu tư cũng thúc đẩy sự phát triển cho Proptech ở lĩnh vực đầu tư bất động sản Việt Nam. Dù vậy, xu hướng gọi vốn đầu tư này cũng vẫn còn rất nhiều vấn đề cần bàn.

Pháp lý cho đầu tư bất động sản blockchain

Cũng theo TS. Phan Phương Nam, ngoài vấn đề về sự xuất hiện, đóng góp và thúc đẩy của các công ty môi giới trung gian, có 4 vấn đề khác cần quan tâm ở khía cạnh pháp lý phát sinh từ Proptech bao gồm: Ai là người sở hữu (với tài sản bất động sản)? Cơ chế quản lý thị trưởng sơ và thứ cấp? Việc ghi nhận sở hữu thế nào? Thuế điều chỉnh ra sao?
 
Tựu trung lại, ông cũng đồng thuận với các nhà nghiên cứu từ khoa Tài chính Đại học UEH cho rằng, các bất cập của hình thức đầu tư này chủ yếu nằm ở các vướng mắc về pháp lý. Hiện tại Việt Nam hoàn toàn chưa có bất kỳ quy định pháp lý nào để tạo điều kiện cho công tác gọi vốn cho các dự án bất động sản bằng các ứng dụng công nghệ như: chuỗi khối (blockchain) hay gọi vốn cộng đồng (crowd-funding).

“Chính vì sự khiếm khuyết trong khung pháp lý trên, cho thấy sự cần thiết phải thảo luận nghiêm túc nhằm đề xuất các quy định pháp luật trong lĩnh vực này để bảo vệ sự an toàn của các bên tham gia đầu tư và tạo lập hệ sinh thái bền vững nhằm khuyến khích phát triển, gia tăng tính công khai, minh bạch và chống gian lận dành cho các hình thức đầu tư bất động sản trên nền tảng Proptech”, TS. Lê Đạt Chí, Phó Trưởng khoa Tài chính, ĐH UEH cho biết.

Cũng theo các chuyên gia, nhờ bước tiến hóa của chứng khoán hóa (securitization) đến (Tokenization) trên khả năng của công nghệ blockchain, quá trình này nhằm cho phép sự minh bạch cao hơn, cải thiện nhiều hiệu quả giao dịch và việc quản trị rủi ro tốt hơn chưa từng thấy.

Việc ứng dụng 3 tính chất vào đặc trưng không thể thay thế từ token hóa vào vấn đề quyền sở hữu bất động sản sẽ mang đến các cơ hội bao gồm: Minh bạch thông tin giao dịch dựa vào công nghệ blockchain; Thông tin cá nhân được bảo mật dựa vào công nghệ cryptography (private key & public key); Nhà đầu tư chỉ cần số vốn rất ít để tham gia; Cơ chế giao dịch linh hoạt, nhanh chóng, không cần trung gian dựa vào hợp đồng thông minh (smart contract); Giảm thiểu chi phí giao dịch, không bị hạn chế thời gian giao dịch; Giảm thiểu tối đa các thủ tục hành chính để chuyển giao quyền sở hữu bất động sản; Sàn giao dịch tập trung giúp nhà đầu tư yên tâm về tính thanh khoản của tài sản.

Tuy nhiên, như đề cập trên, đã và đang xuất hiện các vấn đề thách thức chưa thể lập tức được hóa giải. Đó là thách thức pháp lý về loại hình đầu tư mới; Nền tảng kỹ thuật khi triển khai công nghệ blockchain; Xử lý các vấn đề tranh chấp giữa những chủ thể nắm giữ token; Vấn đề xung đột tiềm tàng: đảm bảo giữa chủ sở hữu trên pháp lý (Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất) và chủ sở hữu token; Cơ chế đồng thuận trong quyết định mua, bán, cho thuê bất động sản giữa những người sở hữu token; Các thách thức về mặt xã hội khi chưa có nhiều người biết đến loại hình đầu tư này; và Các vấn đề về thuế giao dịch, chuyển nhượng token.

Nhóm nghiên cứu của Khoa Tài chính (UEH) gồm PGS.TS Phùng Đức Nam, ThS Nguyễn Triều Đông, ThS Nguyễn Trí Minh, ThS Trần Hoài Nam, ThS Trần Nguyên Đán, ThS Trương Trung Tài khuyến nghị vì vậy, cần có:

Thứ nhất, cơ chế sandbox (thí điểm) để phát triển thị trường token hóa bất động sản; Cần có cơ chế khuyến khích về thuế, thủ tục để tạo động lực thúc đẩy thị trường số hóa tài sản thực.

Thứ hai, Nhà nước cần sớm hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh về lĩnh vực tài sản số để người dân an tâm khi đầu tư vào lĩnh vực mới

Thứ ba, trong tương lai cần có hệ thống tiền tệ số để dung hòa và phát triển cùng với lĩnh vực tài sản số.

Thứ tư, cần kết nối với các thị trường trên thế giới để tăng tính thanh khoản của thị trường, tính hiệu quả trong khai thác tài sản thực giúp thúc đẩy nền kinh tế thực

Thứ năm, cần minh bạch hơn nữa các thông tin quy hoạch bất động sản, thông tin về tranh chấp hoặc hạn chế giao dịch. Có thể đưa các thông tin này trực tuyến để người dân dễ dàng tra cứu và tìm hiểu về tài sản trước khi đầu tư.

Proptech, (Property Technology) là ứng dụng công nghệ thông tin và kinh tế nền tảng vào thị trường bất động sản, gọi tắt là công nghệ bất động sản. Định nghĩa một cách đơn giản các công nghệ hướng tới thị trường bất động sản và được thiết kế với mục đích thay đổi cách các thành viên thị trường mua, bán, huy động tài chính và quản lý bất động sản. Các lĩnh vực được cho có nhiều khả năng ứng dụng Proptech, đổi mới nhanh chóng và thu hút đầu tư là quy hoạch đô thị, thiết kế và xây dựng, tìm kiếm, bán và sát nhập, cho thuê và quản lý, phân tích dữ liệu và phát triển bền vững.