Ông Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC: Tăng cường những biện pháp công khai minh bạch pháp lý dự án – Chấn chỉnh thị trường bất động sản

Theo đó, nghị định đã nêu cụ thể về chủ đầu tư dự án bất động sản phải cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án và sản phẩm BĐS đủ điều kiện giao dịch trong kỳ báo cáo cho Sở Xây dựng, điển hình :Quy mô dự án, tổng vốn đầu tư, thời gian hoạt động của dự án. Đồng thời, các giấy tờ pháp lý từ quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết, giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công đến văn bản của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai (nếu có)…

Theo nghị định nêu :“Việc kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu về BĐS đủ điều kiện giao dịch và đăng tải văn bản của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện trước khi chủ đầu tư đưa BĐS của dự án ra giao dịch”. Bên cạnh đó, nếu chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cung cấp thông tin dữ liệu chi tiết về dự án nhận chuyển nhượng, loại hình doanh nghiệp, BĐS đủ điều kiện đưa vào giao dịch… chủ đầu tư chuyển nhượng phải điều chỉnh sửa đổi lại thông tin, dữ liệu dự án. 

Ngoài ra, sàn giao dịch BĐS phải cung cấp thông tin, dữ liệu chi tiết về thông tin dự án có nhiều văn bản pháp lý quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết, giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công, văn bản của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua. Thông tin về BĐS giao dịch trong kỳ…gửi về Sở Xây dựng nơi có BĐS phát sinh giao dịch.

Chia sẻ về điều này, Ông Trương Nhật Đăng – CEO BĐS Đất Gốc (Doanh nghiệp vừa được Hội môi giới bất động sản Việt Nam vinh danh một trong 10 sàn giao dịch tiêu biểu nhất) cho hay không rõ ràng về tính pháp lý ở từng dự án cũng là một trong những nguyên nhân tiềm ẩn rủi ro cho người mua nhà. Qua đó, chủ đầu tư không thể đưa các loại giấy chứng nhận cho khách hàng do chưa hoàn thành thủ tục theo quy định pháp luật. Một vài rắc rối có thể phát sinh như khó chuyển nhượng, thế chấp tài sản.

Từ đây, căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo các hình thức tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản. Tại quy định trong khoản 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 pháp luật nghiêm cấm các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có hành vi không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

Vì lẻ đó, hình thức đăng thông tin của các chủ đầu tư hiện nay đều chỉ tập trung vào quảng cáo về dự án, rất ít khi các chủ đầu tư đăng những thông tin về tình trạng pháp lý mà dự án mình có như giấy phép xây dựng, tiền sử dụng đất hay quy hoạch 1/500 để khách hàng có thể tìm hiểu. Nhấn mạnh về điều này, Luật gia Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) thì cho rằng hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện việc xử phạt thuộc thẩm quyền của thanh tra Sở Xây dựng và chủ tịch UBND cấp quận huyện. Tuy nhiên, tại Nghị định số 34/2011/NĐ-CP, cán bộ công chức giữ chức vụ lãnh đạo, quản lý sẽ bị cách chức nếu không hoàn thành nhiệm vụ quản lý, điều hành theo sự phân công mà không có lý do chính đáng, để xảy ra hậu quả rất nghiêm trọng.

Điển hình, tại một số dự án chung cư Gia Phú (quận Thủ Đức) một căn hộ bán cho nhiều người, dự án Cao ốc Xanh (quận 9) khách hàng đóng 90% giá trị căn hộ nhưng dự án không thể triển khai do chủ đầu tư mất khả năng tài chính… cũng chưa thấy cán bộ nào bị truy cứu trách nhiệm. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, việc công khai thông tin dự án là cần thiết cho người tiêu dùng và các chủ thể liên quan, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch. Ông Châu, nhấn mạnh :"Việc công bố danh sách cũng cần cập nhật liên tục, theo thời gian thực để tạo luồng thông tin kịp thời, đặc biệt cần công khai điều kiện bảo lãnh ngân hàng - điều mà rất nhiều chủ đầu tư đang né tránh, gây ảnh hưởng lớn đến khách hàng. Ngoài ra, phải có quy định xử lý nghiêm chủ đầu tư né tránh công khai thông tin dự án".
 
Theo Luật gia Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) chia sẻ thêm việc minh bạch thông tin dự án, từ phát triển, quy hoạch, đến các cơ sở pháp lý của dự án sẽ giúp tránh được việc thổi giá, nhiễu loạn thị trường, đẩy giá ảo. Cùng với đó, cần công bố các danh sách các dự án bất động sản cần được thực hiện rộng khắp ở nhiều địa phương. Luật gia Hồ Minh Sơn chia sẻ thêm :Pháp luật về đất đai hiện chỉ quy định ba nội dung về việc đấu giá đất, gồm: Đối tượng tham gia, điều kiện tham gia và giá khởi điểm đưa lô đất ra đấu giá. Còn các trình tự thủ tục để tiến hành đấu giá đất thì được thực hiện theo Luật Đấu giá tài sản. Cần tăng cường nhiều biện phápchế tài mạnh, đủ sức răn đe là rất cần thiết. Mặt khác, nên có cơ chế để lựa chọn nhà đầu tư tương tự như thủ tục đấu thầu (xem xét đề xuất về tài chính, kỹ thuật để sàng lọc, lựa chọn ra 1 danh sách các nhà đầu tư tiềm năng, có khả năng thực hiện tốt dự án) rồi mới tiến hành bỏ giá. Do vậy, Phó Thủ tướng Chính phủ ký ban hành Nghị định số 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) sẽ mang lại lợi ích cho Nhà nước, mà còn giúp khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất đai và hỗ trợ được nhiều cho các doanh nghiệp bất động sản minh bạch về thông tin.