Ông Trương Nhật Đăng – TGĐ Cty TNHH Đất Gốc (Thành viên Viện IMRIC): Nới room tín dụng 'một liều doping tâm lý' của thị trường bất động sản

Bên chính sách tín dụng thay đổi, các yếu tố như nguồn cung khan hiếm, nhu cầu đầu tư bất động sản còn cao, lợi nhuận ổn định nhưng rất có thể sẽ tái xuất hiện "cơn sốt" cục bộ vào thời điểm cuối năm2022.

Chia sẻ về điều này, ông Trương Nhật Đăng – Tổng giám đốc Cty TNHH Đất Gốc (Khánh Hoà) đơn vị thành viên Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) cho hay, hiện tại, có khoảng 18 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước nới hạn mức (room) tăng trưởng tín dụng và dù hạn mức cho vay được cấp thêm không quá nhiều (khoảng 200.000 tỷ đồng). Thế nhưng, tín dụng bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt, song vẫn ít nhiều mang tới sự tích cực, có tác dụng như “một liều doping” cho thị trường địa ốc.

Theo ông Trương Nhật Đăng chia sẻ, trước khi thông tin này được công bố, thanh khoản thị trường bất động sản sụt giảm mạnh. Điển hình, tại TP.HCM chỉ có 117 căn hộ chung cư được hấp thụ trong tháng 8/2022, giảm 78% so với tháng trước đó và là mức đáy trong 3 năm qua (theo DKRA Vietnam thông tin). Do đó, việc tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động giao dịch nói riêng và sự năng động của thị trường địa ốc nói chung. Trong đó, các chủ đầu tư uy tín, họ sẽ có điều kiện để tiếp cận nguồn tín dụng này để tiếp tục hoàn thiện các dự án còn dang dở, cũng chính là tự tạo ra lợi thế bứt phá cho chính mình trong tình hình khó khăn chung hiện nay.

Có thể thấy, thị trường bất động sản chờ việc nới room như “nắng hạn chờ mưa rào”. Thế nhưng, cũng chỉ là “mưa phùn” bởi tín dụng được cấp thêm không nhiều và việc cho vay lĩnh vực địa ốc vẫn bị “siết” chặt. Trong khi đó, nhu cầu vốn tín dụng rất lớn, nhưng room được nới thấp, chưa giải quyết được nhiều mong muốn mà thực tế cộng đồng nhà đầu tư, doanh nghiệp đang cần và mong đợi. Vì vậy, các ngân hàng sẽ lựa chọn chủ đầu tư thực sự uy tín để giải ngân.

Tương tự, ông Trương Nhật Đăng nhìn nhận trong đợt nới room của lần này mang tính tâm lý nhiều hơn là giải quyết sự thiếu hụt nguồn vốn thực tế. Lượng vốn được cấp thêm không nhiều, lại hạn chế đối với những lĩnh vực rủi ro như bất động sản, nên nếu được giải ngân sẽ chủ yếu là những dự án cũ. Đây là bảng hàng các chủ đầu tư đã bán hết từ trước, nhưng phải chờ ngân hàng được nới room để có thêm dự địa cho khách hàng vay thanh toán”.

Cùng với đó, vấn đề bức thiết là “đói vốn” đối với đa phần doanh nghiệp địa ốc khi các kênh huy động chính như tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay từ người mua nhà đều khó khăn.Qua đó, bất động sản đang trở thành kênh đầu tư nhưng cũng là nơi đầu cơ của nhiều đối tượng. Tình trạng ôm đất bỏ hoang chờ tăng giá, tình trạng trao qua bán lại nhằm thổi giá, bong bóng bất động sản, "sốt đất" cục bộ diễn ra ngày càng nhiều. Đây chính là những minh chứng rõ nhất cho sự phát triển quá "nóng" của thị trường này thời gian qua.
 
Thực tế cho thấy, “đói vốn” đang là vấn đề bức thiết đối với đa phần doanh nghiệp địa ốc khi các kênh huy động chính như tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay từ người mua nhà đều khó khăn.

Ở góc độ đơn vị nghiên cứu, Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn – Chủ tịch HĐQL Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLPIE), Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Tạp chí Nhiếp ảnh và Dời sống thì cho rằng bên cạnh động thái nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, thị trường bất động sản đang được tháo các nút thắt lớn từ sau Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính phủ về chủ trương không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, công khai minh bạch thông tin quy hoạch...Đây là 2 lực đẩy quan trọng cho thị trường bất động sản sẽ hồi phục và sôi động trở lại sau thời gian dài trầm lắng trong năm 2022.

Mặt khác, dòng tiền trục trặc làm ảnh hưởng đến các nhóm đối tượng quan trọng của thị trường bất động sản. Cụ thể như nhà phát triển bất động sản, hơn 30 ngành nghề liên quan và khách hàng có nhu cầu mua bất động sản. Đồng thời, trong 6 tháng đầu năm 2022, tăng trưởng tín dụng bất động sản đạt 14,07% - cao hơn nhiều so với tăng trưởng tín dụng chung ở mức 9,35% và bất động sản là lĩnh vực “nhạy” với room tín dụng nhất, Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn chia sẻ thêm.

Được biết trước đó, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước nhiều lần khẳng định không “siết” tín dụng địa ốc, mà là kiểm soát chất lượng cho vay bất động sản tại các các ngân hàng thông qua các quy định về tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn, hệ số điều chỉnh rủi ro đối với các khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản, các khoản cho vay đảm bảo bằng bất động sản...

Ông Trương Nhật Đăng thì cho rằng, nhóm cổ phiếu bất động sản hiện chiếm khoảng 20% vốn hóa thị trường chứng khoán, là ngành tạo ra chuỗi giá trị cho nền kinh tế, nên việc quy định, điều chỉnh chính sách tín dụng sẽ tác động tới cấu trúc vốn của ngành. Với các doanh nghiệp bất động sản, khi tín dụng chưa đủ bù đắp sự thiếu hụt về nguồn vốn thì trái phiếu doanh nghiệp là một giải pháp tốt. Doanh nghiệp nào “khỏe”, quản trị tốt thì vẫn có cơ hội huy động vốn qua kênh này.

Trong khi đó, Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn cho biết việc cấp tín dụng nới room tín dụng lần này cơ bản giải quyết yếu tố tâm lý, chứ chưa tác động lớn. Năm 2023, nhiều chủ đầu tư cũng như người mua nhà sẽ tiếp tục ngóng room tín dụng để ra quyết định, nếu nhiều thì sẽ kích thích thanh khoản thị trường và ngược lại, nếu thấp sẽ khiến thị trường tiếp tục tắc thanh khoản và giá bất động sản có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ vì phải đợi tiền từ sản xuất - kinh doanh quay trở lại thị trường. Hiện tại, các nhà đầu tư bất động sản vẫn có thể tính đến phương án dùng đòn bẩy tài chính, nhưng cần xác định dùng để làm gì và dùng vào sản phẩm, phân khúc nào, bởi việc dùng đòn bẩy chỉ hiệu quả khi lợi nhuận mang lại đủ lớn để chi trả cho chi phí đòn bẩy.

Ngoài ra, Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn tin tưởng việc nới room tín dụng từng bước sẽ khiến thị trường bất động sản sôi động trở lại, tiếp tục gia tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ hoặc châu Âu. Từ đó cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang thu hút mạnh vốn FDI, đạt 3,3 tỷ USD trong 8 tháng qua (cao hơn gấp đôi so với mức gần 1,6 tỷ USD so với cùng kỳ năm ngoái).

Song song đó, ông Trương Nhật Đăng cho rằng, có những người đang mang tâm lý FOMO (sợ mất cơ hội) và không thể tận dụng được. Theo đó, họ có thể mang niềm tin rằng, kinh tế vĩ mô đang hồi phục sau đại dịch và một giai đoạn tăng trưởng mới đang bắt đầu. Do đó, họ sẽ tìm cách dùng đòn bẩy tài chính sớm và phù hợp nhất để hướng đến các mục tiêu lợi nhuận về sau. Xét các dữ liệu thực tế của các hoạt động kinh tế trong thời gian vừa qua thì niềm tin đó là có thể hiểu được. Theo Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) mới đây đã thông tin, Việt Nam là quốc gia duy nhất tại châu Á được nâng mức dự báo tăng trưởng trong năm nay.
 
Tin rằng, sau khi room tín dụng được mở, nhiều nhà đầu tư đất nền có tâm lý lạc quan hơn vào thị trường thời điểm cuối năm. Thế nhưng, sự chuyển biến của thị trường chưa thể hiện rõ nét vào cuối năm 2022, bởi tài chính của nhiều nhà đầu tư vẫn bị ảnh hưởng do dịch bệnh, sản xuất kinh doanh.Bên cạnh đó, người mua nhà ở thực cũng sẽ có thêm điều kiện để đạt được giấc mơ an cư, bởi khi giá bất động sản vẫn duy trì đà tăng (phân khúc căn hộ tăng trung bình khoảng 5-10%/năm), người mua sẽ nỗ lực nhiều hơn để mua nhà sớm nhất có thể.