TS. Hồ Minh Sơn – Chủ tịch HĐQL Viện IRLPIE, Viện trưởng IMRIC: “Cơ hội” để các nhà đầu tư cần tận dụng khi thị trường bất động sản hướng về nhu cầu ở thực

Trong khi đó, tại Việt Nam, GDP dự báo vẫn duy trì tăng trưởng (khoảng 6-6,5%), lạm phát tiếp tục được duy trì dưới mức 4,5%, tỷ giá được kiểm soát, Việt Nam có thể tăng trưởng xuất khẩu những mặt hàng thế mạnh như lương thực, nông, hải sản. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng có thể được điều chỉnh giảm so với quý IV/2022 nhưng mức giảm không đáng kể.

Tiến sỹ Hồ Minh Sơn khuyến nghị vào cuối quý 1 năm 2023, những dự án đáp ứng nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Dự báo vào cuối năm 2023 nguồn cung phù hợp nhu cầu thị trường càng được cải thiện. Theo đó, nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhiều khả năng sẽ giảm, hạn chế. Chỉ các chủ đầu tư có đủ nguồn lực mới có khả năng phát triể; Nguồn cung bất động sản công nghiệp, vẫn tiếp tục có các dự án được triển khai. Nhưng nguồn cung phát triển thêm các dịch vụ có thể bị tạm ngừng do hoạt động sản xuất tại nhiều khu công nghiệp bị ảnh hưởng; Nguồn cung bất động sản văn phòng, bán lẻ tăng nhẹ tại các thành phố trung tâm, từ các tòa nhà văn phòng chuẩn bị đi vào hoạt động.

Tại TP.HCM nhu cầu về nhà ở xã hội hiện căn hộ giá rẻ từ 0,6-1 tỷ đồng/căn nằm trong khả năng chi trả của nhóm lao động này (theo số liệu công bố của Sở Xây dựng Thành phố). Tuy nhiên, sự phấn đấu này đang ngày càng trở nên mong manh vì dường như lượng cung căn hộ mới tại TP.HCM trongnhững năm gần đây tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, siêu sang, trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở công nhân vô cùng khan hiếm, cho dù nhu cầu rất lớn.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, nguồn vốn cần huy động cho các dự án nhà ở thương mại trong 9 tháng đầu năm 2022 tại Thành phố lên đến 103.780 tỷ đồng. Phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 80,2% tổng nguồn cung căn hộ trên địa bàn TP.HCM trong 9 tháng qua, nên theo phương pháp nội suy, lượng vốn cần huy động cho nhà ở cao cấp cũng chiếm một tỷ lệ tương tự trong tổng giá trị nguồn vốn cần huy động cho các dự án, tương đương 83.231 tỷ đồng.

Theo Tiến sỹ Hồ Minh Sơn nhận định, nguồn vốn từ ngân hàng cho vay khoảng 60-70%, sẽ có khoảng 49.938-58.261 tỷ đồng vốn tín dụng được “bơm” vào phân khúc nhà ở cao cấp. Đồng thời, giá trị nhà ở cao cấp thường cao hơn nhiều so với nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng lệch pha tín dụng nhà ở cao cấp càng tăng. Qua đó, trong quý 1 và nửa đầu quý 2/2023 - giá bán bình quân có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ tăng trở lại. Cùng với đó, ở phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Trong đó, đối với phân khúc đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh, sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Thế nhưng, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng giá. Giá cho thuê ở phân khúc văn phòng, bán lẻ có thể giảm ở giai đoạn nửa đầu năm 2023. Mặt khác, lãi suất có thể giảm nhưng không đáng kể, vẫn ở mức cao dẫn đến áp lực khó giảm giá bất động sản khiến sức mua của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp.

Từ thực tế đó, không chỉ phải thực hiện tất cả các loại thủ tục của dự án nhà ở thương mại, một dự án nhà ở xã hội còn phải đáp ứng một loạt thủ tục khác như thẩm định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà hay phải xác nhận đối tượng mua nhà ở xã hội...Tiến sỹ Hồ Minh Sơn, nhấn mạnh: “Hiện có khoảng 70% người mua nhà ở cao cấp là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê hoặc để bán lại hưởng chênh lệch giá, chứ không phải để ở, mà một trong những nguyên nhân xảy ra tình trạng trên là do thị trường thiếu nhà ở vừa túi tiền”.

Song song đó, Tiến sỹ Hồ Minh Sơn khuyến cáo năm 2023 thì trường địa ốc sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế trong nước vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Mặc dù vậy, cơ hội để thị trường địaốc có thể phục hồi, dự kiến khoảng cuối quý 2 năm 2023, các giao dịch sẽ xuất hiện trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn. Ngoài ra, chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin…thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại. Do đó, các chủ đầu tư cần giữ lại các dự án có khả năng thực hiện, còn các dự án không thể thực hiện nên chuyển nhượng, chuyển giao.

Như vậy, với những khó khăn, thách thức mà thị trường địa ốc đang phải đối mặt một phần lớn xuất phát từ sự lệch pha về sản phẩm, khi nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường chưa phục vụ “cái gốc” là nhu cầu ở thực. Gần đây, các cụm từ như “chờ bắt đáy bất động sản”, “cách nào phá băng thị trường nhà đất?” hoặc “khi nào giá nhà giảm?”...Tiến sỹ Hồ Minh. Sơn cho rằng những cụm từ này dường như mang tính hơi tiêu cực, nhìn ở góc độ cung - cầu, tôi cho rằng đây cũng là “cơ hội” để cácnhà đầu tư cần tận dụng và nghĩ nhiều hơn về sự phát triển của thị trường nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ…Yếu tố pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng của các dự án liên quan phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân bởi nhu cầu ở thực và mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định và sở hữu bảng cân đối tài chính lành mạnh nhằm hạn chế các rủi ro thắt chặt tài chính tín dụng đối với thị trường BĐS.
 
Có thể thấy, bài học về chính sách tiền tệ từ giai đoạn trước được đúc rút và áp dụng cho giai đoạn hiện tại khiến thị trường bất động sản giảm tốc trong ngắn hạn, nhưng đảm bảo ổn định trong dài hạn. Gần như giao dịch được khóa chặt và đa số khách hàng không thể tiếp cận được tín dụng bất động sản.Tin rằng, với diễn biến thị trường hiện tại chủ yếu là sàng lọc những rủi ro liên quan tới chính sách. Vìvậy, thời điểm giá nhà đất “hạ sốt” chính là lúc điều chỉnh sự lệch pha cung - cầu nhà ở theo hướng tập trung vào nhà ở giá rẻ, đáp ứng nhu cầu đang rất lớn...