TS. Hồ Minh Sơn – Chủ tịch HĐQL Viện IRLPIE, Viện trưởng Viện IMRIC: Muốn vượt khó các doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu, thu hẹp kinh doanh

Tính đến hết năm 2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản lên đến gần 800.000 tỷ đồng. Đó là chưa kể đến hơn 419 nghìn tỷ đồng dư nợ trái phiếu mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải gánh. Chia sẻ về điều này, Tiến sỹ. Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn – Chủ tịch Hội đồng quản lý Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLPIE), Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Giám đốc Chi nhánh số 1 (Trung tâm tư vấn pháp luật tại TP.HCM), Đại diện phía Nam Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống cho hay thị trường bất động sản năm 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Qua đó, các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán và cộng đồng khách hàng mới quan tâm xuống tiền. Điều này, thực chất là đang giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn. 

Mới đây, Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo về nhà ở và thị trường BĐS Quý 4/2022 và cả năm 2022. Qua đó, năm 2022 là năm có nhiều khó khăn với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp hoạt động kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, dừng hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án và triển khai các dự án mới…để tập trung tái cơ cấu nợ.

Tính đến 31/12/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản lên đến gần 800.000 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 180.743 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 22,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 41.815 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,3% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản…

Khuyến cáo về thị trường bất động sản, Tiến sỹ Hồ Minh Sơn nhận định các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động điều chỉnh cơ cấu lại phân khúc sản phẩm, chú trọng vào phân khúc phù hợp. Từ đó, điều chỉnh các dự án cao cấp tương ứng theo nhu cầu thị trường; rà soát lại danh mục dự án; giữ lại những dự án có khả năng thực hiện được; chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không thể thực hiện được; tập trung nguồn lực cho những dự án đã có giấy phép đầy đủ, pháp lý hoàn thiện, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai. Mặt khác, các doanh nghiệp cần lựa chọn ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số, để thích ứng với xu thế và hoạt động hiệu quả hơn. 

Điển hình, trong thời gian qua có một số tổ chức, cá nhân có sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong việc phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án cũng như cân đối dòng tiền trong hoạt động của doanh nghiệp.
Tương tự, Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội đã công bố số liệu thống kê sơ bộ cho thấy, tính đến 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp bất động sản là 419.000 tỷ đồng (chiếm 33,6%). Theo Bộ Xây dựng cho biết thời gian tới, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.

Tiến sỹ Hồ Minh Sơn nhận định khi thị trường BĐS khó khăn thì nhân sự trong ngành, nhất là tuyến đầu như đội ngũ môi giới BĐS là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất, ước lượng số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022…

Như vậy, các doanh nghiệp bất động sản để tái cơ cấu nợ, nhiều doanh nghiệp buộc thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động… để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại. Khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án. Điều này dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.

Theo Tiến sỹ Hồ Minh Sơn cho biết doanh nghiệp bất động sản gần như không có thanh khoản, không doanh thu, các hoạt động phải tạm dừng, giảm doanh số giao dịch, các doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ phá sản rất cao. Đặc biệt, Bộ Tài chính trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 của Chính phủ quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế, tăng cường chỉ đạo, hướng dẫn việc chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế theo đúng quy định pháp luật.

Có thể thấy, điểm sáng của thị trường là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản cả năm 2022 đã tăng thêm 1,85 tỷ USD, tăng hơn 70% so với cả năm 2021. Đồng thời, giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2022 với tổng vốn đầu tư hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1%, chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn. Cũng theo Bộ Xây dựng cho biết trong bối cảnh khó khăn của thị trường bất động sản, FDI là nguồn vốn đáng tin cậy đối với các doanh nghiệp bất động sản trong nước, giúp thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững của thị trường trong dài hạn.

Trong khi đó, Tiến sỹ Hồ Minh Sơn khuyến nghị nếu lúc này các doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn mà vẫn không bán được hàng, tỷ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính sẽ nhiều hơn. Vì vậy, cácdoanh nghiệp cần tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn đầu tư, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực để phát triển.
 
Mặt khác, các doanh nghiệp bất động sản có thể chọn lựa giảm giá sản phẩm để thu hút vốn từ người mua ở thực; chuyển nhượng, sáp nhập dự án để có điều kiện hoàn thiện, cắt lỗ; tập trung vào các dự án bất động sản gần sân bay, cảng, tuyến lên xuống cao tốc, bất động sản công nghiệp...Song song đó, doanh nghiệp bất động sản cũng có thể tham gia phát triển hạ tầng giao thông, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp…bởi đây chính là những dự án đang được Chính phủ và các địa phương thúc đẩy…