TS. Hồ Minh Sơn – Chủ tịch HĐQL Viện IRLPIE, Viện trưởng Viện IMRIC: Phân khúc chung cư vẫn đảm bảo thanh khoản nhờ đáp ứng nhu cầu thực

Có thể thấy, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ cả về số lượng lẫnchất lượng. Theo đó, thanh khoản trên toàn thị trường ghi nhận tình trạng giảm mạnh. Rất nhiều phân khúc bất động sản đã phải hạ giá bán để kích cầu người mua, thậm chí có những sản phẩm đã thực hiện mức chiết khấu từ 40 - 50% nhưng vẫn khó thoát hàng.

Chia sẻ về điều này, TS. Nhà báo – Luật gia Hồ Minh Sơn – Chủ tịch Hội đồng quản lý Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLPIE), Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC), Đại diện Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống phía Nam, Giám đốc Chi nhánh số 1 (Trung tâm tư vấn pháp luật tại TP.HCM) cho rằng hiện nay, thị trường nhà ở, căn hộ đang khan hiếm nguồn hàng nên giá vẫn không giảm dù sức mua giảm. Trong đó, giá vật liệu xây dựng đang tăng lên qua các năm; Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ đưa giá đất sát với giá thị trường; từ tháng 7/2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, nên đơn giá nhân công cũng sẽ tăng lên. Do đó, căn hộ chung cư là phân khúc đáp ứng mục đích ở thật của người dân thì khó có thể giảm giá.

TS. Hồ Minh Sơn, nhấn mạnh: "Giá vật liệu xây dựng hiện tăng lên rất cao. Suất đầu tư 1m2 của nhà chung cư thông thường bây giờ chủ đầu tư đi thuê nhà thầu cũng phải 15 triệu đồng/m2 chưa tính tiền đất, chưa tính chi phí quản lý dự án, chi phí thiết kế. Qua đó, trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, nguồn tiền khan hiếm thì việc nhiều chủ đầu tư phải giảm giá bán bất động sản là tất yếu. TS. Hồ Minh Sơn kỳ vọng, bước sang năm 2023, khả năng giảm giá bán ở một số phân khúc vẫn sẽ tiếp diễn nếu thị trường không có nhiều chuyển biến tích cực. Mặc dù vậy, trước thực tế thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng “cắt lỗ”, nhiều người đã ráo riết tìm mua nhà với hy vọng, giá nhà ở cũng sẽ hạ nhiệt. Thế nhưng, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá bán. 
Mới đây, Savills có báo cáo thị trường quý III/2022 chỉ rõ, giá bán sơ cấp căn hộ bình quân tại TP. Hà Nội đã đạt mức 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. So với quý I/2019, sau 15 quý liên tục tăng giá thì giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) đánh giá, thị trường bất động sản dù biến động, trầm lắng, xuất hiện tình trạng giảm giá bán ở nhiều sản phẩm thì căn hộ chung cư vẫn là ngoại lệ. Phân khúc này sẽ khó ghi nhận hiện tượng giảm giá. Bởi thị trường bất động sản năm 2022 - 2023 rất khác so với khủng khoảng thị trường bất động sản năm 2012 - 2013.

Nhìn nhận, trong giai đoạn 2012 - 2013 - khủng hoảng thừa khi nhà nhà làm bất động sản, công ty nào cũng đầu tư bất động sản. Từ đó, tạo nên một nguồn cung lớn trong khi sức mua kém, dẫn đến hiện tượng giảm giá bán. Trong khi đó, căn hộ hiện nay đang khan hiếm nguồn hàng nên giá vẫn không giảm dù sức mua giảm. Điển hình, giá vật liệu xây dựng đang tăng lên qua các năm; Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ đưa giá đất sát với giá thị trường; từ tháng 7/2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, nên đơn giá nhân công cũng sẽ tăng lên.

Bên cạnh nguồn hàng khan hiếm cùng chi phí đầu vào các dự án chung cư tăng mạnh, nhiều chuyên gia cũng chỉ ra, nhu cầu ở thực trên thị trường vẫn rất lớn. Nguồn cầu chỉ sụt giảm ở những phân khúc mang tính đầu tư và đầu cơ cao, còn với phân khúc đáp ứng nhu cầu thực thì thanh khoản vẫn đảm bảo. Đây chính là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến giá chung cư khó hạ nhiệt dù bối cảnh thị trường trầm lắng. Phân khúc căn hộ chung cư sẽ không bao giờ có tình trạng giảm giá bán dù ở thị trường sơ cấp hay thứ cấp. Nếu có, chỉ là những dự án đang được hét giá quá cao, đại bộ phân người dân không với tới thì mới phải giảm giá. Bởi không giảm thì khó có ai mua được. 

Cùng với đó, ngày 27/12/2022, tại cuộc họp báo triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng năm 2023. Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú đã chia sẻ về việc khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Tại đây, Bà Hà Thu Giang, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng cho biết thời gian qua NHNN đã ban hành nhiều văn bản tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, NHNN đã chỉ đạo tổ chức tín dụng kiểm soát rủi ro tín dụng đối với hoạt động bất động sản, đặc biệt là đầu tư kinh doanh bất động sản trong đó kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng, nhóm khách hàng lớn, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp...

Trước đó, ngày 14/12/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký công điện đề nghị các bộ ngành vào cuộc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Ngoài ra, người đứng đầu Chính phủ chỉ đạo Thống đốc NHNN cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật. Thủ tướng Chính phủ cũng đề nghị ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá phù hợp, khả thi của thị trường và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ và phát triển.

Cũng theo TS. Hồ Minh Sơn nhận định khi Ngân hàng sẽ có động thái bơm thêm vào thị trường, nhưng thay vì bơm không kiểm soát giống như hồi đầu năm dòng tiền chảy vào chỗ không cần thiết sẽ lãng phí, không kích thích sự phát triển ổn định của thị trường, chỉ tạo ra hoạt động đầu cơ lũng đoạn thị trường. Song song đó, với chỉ thị của Thủ tướng thì hiện ngân hàng sẽ cân nhắc việc bơm ra và bơm vào đâu cho đúng và trúng. Khi Chính phủ đã chỉ đạo rồi thì họ phải cân đối bơm tiền vào các dự án cấp thiết của xã hội, nếu không các ngành nghề khác cũng phải dừng lại.

TS. Hồ Minh Sơn khuyến nghị khi thị trường bất động sản biến động, rơi vào khó khăn, phân khúc đáp ứng nhu cầu thực trở thành “điểm sáng” duy nhất, các chuyên gia cho rằng, đây cũng là cơ hội để cộng đồng doanh nghiệp nhìn lại giỏ hàng của mình, nhanh chóng tái cấu trúc sản phẩm, dự án. Trong10 năm trở lại đây, doanh nghiệp địa ốc tại Việt Nam đang chạy theo những dòng sản phẩm hạng sang, hàng hiệu, thiên về các phân phúc du lịch, nghỉ dưỡng phục vụ giới đầu tư nhiều hơn là các phân khúc nhà ở bình dân giá rẻ phục vụ người lao động. 

Dịp này, TS. Hồ Minh Sơn khẳng định khi thị trường ổn định, việc phát triển các dòng sản phẩm này không có vấn đề nhưng khi thị trường biến động, doanh nghiệp sẽ lao đao do thanh khoản các sản phẩm này giảm mạnh. Do đó, nhà đầu tư lúc sẽ thắt chặt dòng tiền, thận trọng trong việc đầu tư, đầu cơ, thậm chí là nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường do đánh mất niềm tin. Lúc này, chỉ có những người có nhu cầu mua thực, ở thực ở lại với thị trường để tìm kiếm các sản phẩm giá rẻ, phục vụ đúng mục đích. Vì vậy, giai đoạn thị trường đang thanh lọc mạnh mẽ như hiện nay, doanh nghiệp cũng nên xem đây là cơ hội để rút ra kinh nghiệm, điều chỉnh hướng phát triển nhằm cân đối các dòng sản phẩm bất động sản. 
 
Vì lẻ đó, Doanh nghiệp cần nghiên cứu, hoạch định chiến lược để phát triển đa dạng loại hình bất động sản từ bất động sản công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự, nhà phố, căn hộ và kể cả bất động sản nông nghiệp. Doanh nghiệp có thể đầu tư mạnh vào những dòng sản phẩm hạng sang, cao cấp nhưng cũng nên có một phần nhỏ đầu tư sản phẩm trung cấp, bình dân. Mặt khác, thay vì tham gia một thị trường, doanh nghiệp nên mở rộng ra nhiều thị trường cả trong và ngoài nước.