Nên mua căn hộ hiện hữu hay nhà ở hình thành trong tương lai?

Hiện nay, nhiều khách hàng băn khoăn giữa việc mua căn hộ hiện hữu hoặc góp vốn vào căn hộ từ giai đoạn mở bán đầu tiên. Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, hình thức nào cũng có hai mặt, tuỳ tình hình tài chính mà khách hàng có thể đưa ra quyết định chính xác nhất cho mình.

Không dễ lựa chọn

Sau nhiều năm đi làm tích cóp được 1,2 tỷ đồng, anh Minh Thành (Hà Đông, Hà Nội) muốn mua một căn hộ, nhưng vẫn chưa quyết định được. Bởi, nếu mua căn hộ hiện hữu thì số tiền này không đủ, kể cả phân khúc bình dân hay trung cấp, mà mua nhà ở hình thành trong tương lai thì anh băn khoăn liệu tiến độ có như kỳ vọng.

Thực tế như anh Thành biết, mua căn hộ hình thành trong tương lai có nhiều trường hợp “khóc dở, mếu dở” khi tiền đã đóng gần hết mà gần chục năm chưa được nhận nhà. Điển hình như dự án Usilk City (Hà Đông), có tòa nhà 3-5 năm vẫn trống rỗng vì chưa thể hoàn thành thủ tục pháp lý để bàn giao cho dân.

Anh Nguyễn Anh Đức, Công ty Bất động sản ABLand cho biết, có khá nhiều khách hàng muốn anh tư vấn mua căn hộ như thế nào thời điểm này. Nhiều gia đình trẻ chưa đủ điều kiện để mua căn nhà hiện hữu, nhất là nhà ở xã hội đã hoàn thành hay nhà ở phân khúc bình dân. Họ chỉ có thể mua dự án hình thành trong tương lai với giá vừa phải, tiến độ đóng thành nhiều lần mới có đủ khả năng lo tích cóp.

Hiện, trên thị trường bất động sản đa phần là các căn hộ hình thành trong tương lai và đa số các trường hợp mua đều được nhận nhà theo đúng tiến độ, nhưng cũng có trường hợp trầy trật mới được nhận.

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE, 2 năm trở lại đây, số lượng căn hộ chào bán mới rất thấp và dự kiến cũng không nhiều trong giai đoạn tới để người mua lựa chọn. Đặc biệt, phân khúc bình dân ở Hà Nội xuất hiện rất ít, còn tại TP. Hồ Chí Minh thì gần như vắng bóng.

“Trọn 2 năm 2020 và 2021 không thấy căn hộ trung cấp nào chào bán ra thị trường, dự kiến năm 2022 cũng không có dự án phân khúc bình dân và giữa bình dân với trung cấp chào bán ra thị trường”, bà Dung cho biết.

Tuỳ thuộc khả năng

Nên mua nhà hiện hữu (thứ cấp) hay mua nhà chào bán giai đoạn đầu (thị trường sơ cấp)? Theo bà Dung, khách hàng có thể chọn một trong hai cách, tùy thuộc vào sản phẩm mình quan tâm và khả năng tài chính, bởi cả hai cách đều có những ưu, nhược điểm khác nhau.

Nếu khách hàng mua trực tiếp từ chủ đầu tư trên thị trường sơ cấp thì số tiền bỏ ra sẽ theo tiến độ và gánh nặng tài chính cũng được giãn ra. Thông thường, trên thị trường sơ cấp, khách hàng có ít nhất 2-3 năm để chuẩn bị dòng tiền.
Chưa kể, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ khách hàng vay tại các ngân hàng với những ưu đãi về thời hạn thanh toán, lãi suất vay…
Nhược điểm là khách hàng chưa nhìn thấy căn nhà của mình, nếu có rủi ro như chủ đầu tư không giao được sản phẩm đúng tiến độ sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch nhà ở trong 2-3 năm tới.

Còn đối với những người mua chưa chuyên nghiệp, trước khi "xuống tiền" cần nắm rõ những rủi ro có thể xảy ra như sản phẩm được giao có thể không như mình kỳ vọng, ngay cả khi biết rõ vị trí của dự án nhưng sau 2-3 năm, cơ sở hạ tầng khu đó vẫn chưa được hoàn thiện như chủ đầu tư hứa hẹn…

Đối với các sản phẩm hiện hữu, rất dễ để khách hàng có thể "sờ tận tay, nhìn tận mắt" và biết chất lượng đúng như những gì mình thấy về tiện nghi, tiện ích, an ninh, an toàn của toà nhà.

“Vì có những dự án hình thành trong tương lai, chúng tôi biết mãi 3-4 năm sau vẫn chưa có đủ tiện ích sinh hoạt như siêu thị, hay công viên, khu vui chơi trẻ con, trường học…”, bà Dung nói.

Còn nhược điểm khi mua nhà thứ cấp là gánh nặng tài chính, người mua nhà phải trả tiền ngay. Tuy nhiên, hiện tại có rất nhiều ngân hàng sẵn sàng giúp khách hàng vay mua nhà với lãi suất vay khá "mềm".

"Theo tôi biết, từ nay đến cuối năm, các ngân hàng sẽ giảm thêm 1 điểm phần trăm so với lãi suất trước đây và có lẽ duy trì ưu đãi như thế cho năm 2022. Tôi nghĩ rằng, đây cũng là lựa chọn cho những người mua muốn chắc chắn về sự đầu tư của họ", bà Dung chia sẻ.

Trước đó, trao đổi với VnBusiness, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lưu ý, khi mua chung cư theo tiến độ, khách hàng trước tiên phải nắm rõ pháp lý của dự án: dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa, đã được Sở Xây dựng địa phương cho phép bán chưa, dự án có hạ tầng như thế nào, có thật sự tiện ích khi dân cư về ở không, năng lực chủ đầu tư ra sao, có uy tín không?

“Đây là bài học ở những dự án xảy ra lùm xùm không đáng có giữa khách hàng và chủ đầu tư, thậm chí ở một vài dự án, khách hàng đóng hết tiền rồi mà không biết đến khi nào mới được nhận nhà”, ông Đính nói.