Ngày 27/12/2024, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) tổ chức buổi tư vấn pháp luật bằng hình thức trực tuyến. Theo đó, giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) chủ trì và tham vấn pháp lý cho một số người dân và doanh nghiệp thành viên…
Tại đây, dưới góc độ pháp lý, Luật sư – Thạc sỹ Nguyễn Thành Hưng – Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm, kiêm giám đốc Chi nhánh số 1 nêu lại hai câu hỏi mà người dân quan tâm như sau: Năm 2022, tôi lập gia đình và được cha mẹ cho phần đất ở chiều ngang 10 m và sâu 25 m, nay tôi muốn bán một phần đất có chiều ngang 4 m, sâu 25 m để lấy tiền xây dựng nhà ở. Vậy tôi có thể tách thửa để bán được không?. Đồng thời, theo quy định mới nhất, khi xảy ra tranh chấp đất đai, trong trường hợp nào người dân được khởi kiện ra tòa?
Tách thửa đất ở như thế nào?
Điều 220 Luật Đất đai 2024 về tách thửa đất, hợp thửa đất quy định:
Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây: Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất; Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất; Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây: Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh; Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề; Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa; Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa”.
Căn cứ tại Điều 3 Quyết định số 54/2024/QĐ-UBND ngày 31-10-2024 của UBND tỉnh Gia Lai về điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh quy định:
Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 220 Luật Đất đai và điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất sau đây: Đối với đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại khoản 5 điều này). Thửa đất tại các phường thuộc TP. Pleiku: Diện tích tối thiểu là 45 m2; chiều rộng tiếp giáp với đường giao thông hoặc lối đi tối thiểu là 4 m, chiều sâu tối thiểu là 5 m”.
Do vậy, phần đất của bạn đủ điều kiện về diện tích để tách thửa. Nếu thửa đất đảm bảo các điều kiện khác theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì bạn được tách thửa theo nhu cầu đã trình bày.
Người dân có tranh chấp đất đai, khởi kiện khi nào?
Căn cứ theo Khoản 1, 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, đương sự được khởi kiện tại Tòa án nhân dân khi xảy ra các tranh chấp sau: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai; Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…); Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
Để được khởi kiện tranh chấp đất đai phải có đủ các điều kiện: Người khởi kiện có quyền khởi kiện; Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc; Tranh chấp chưa được giải quyết; Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã. Ngoài việc khởi kiện ra tòa, các bên liên quan có thể giải quyết tranh chấp về đất đai qua hòa giải.
Tại khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.
Trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau: Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai; Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai; Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp; Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của UBND cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.
Vì vậy, nếu các bên tranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã – nơi có đất để hòa giải. Ngoài ra, với tranh chấp mà đương sự không có sổ đỏ hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì các bên còn có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
Văn Hải – Tuấn Tú (CTVTVPL Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm)
