Ngay sau toạ đàm “Pháp luật về kinh doanh bất động sản&Du lịch nông nghiệp 4.0” diễn ra tại tỉnh Đắk Lắk do Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp với Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) trực tiếp chỉ đạo, giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức. Theo đó, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã gửi thư tìm hiểu liên quan đến bất động sản.
Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) phúc đáp cụ thể: Nhiều trường hợp đã trả tiền mua đất nhưng không được sang tên thường băn khoăn chưa biết phải làm gì. Đồng thời, mua bán đất bằng giấy viết tay được hiểu là việc chuyển nhượng quyền sử đất thông qua hợp đồng nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán này…
Mua đất đã trả tiền nhưng không được sang tên, phải làm gì?
Ảnh minh hoạ
Căn cứ theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 nêu rõ, người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai.
Tại khoản 6 Điều 95 của Luật này cũng quy định: “Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
Do đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ). Việc đăng ký biến động được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động.
Trong trường hợp sang tiền nhưng chưa được sang tên sổ đỏ, người mua có thể gặp phải một số rủi ro như: Dễ xảy ra tranh chấp trong quá trình sử dụng đất; Trên giấy tờ pháp lý, đất vẫn thuộc về “chủ cũ”, khi có tranh chấp xảy ra, bên mua khó được bảo đảm quyền lợi; Người mua bị hạn chế các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như: Chuyển nhượng lại cho người khác; tặng cho; để thừa kế; Bị xử phạt hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Người mua có thể gặp phải nhiều rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng đất nếu đã thực hiện giao dịch mua bán đất nhưng chưa được sang tên. Vì vậy, sau khi liên hệ để thương lượng, thỏa thuận về việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất mà bên mua vẫn cố tình trốn tránh và không thực hiện thủ tục sang tên hoặc không phối hợp để làm thủ tục, bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết.
Theo quy định pháp luật tố tụng dân sự ai khởi kiện vấn đề gì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó, nếu không tòa án sẽ từ chối yêu cầu khởi kiện. Trong đó, khi nộp tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện không nhất thiết phải nộp toàn bộ những gì người khởi kiện có, thay vào đó chỉ cần nộp tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện.
Theo khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất đang tranh chấp nếu là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất với nhau.
Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 (do vi phạm điều kiện bắt buộc về hình thức là công chứng, chứng thực hợp đồng) nếu các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa được công chứng, chứng thực thì giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật công nhận và là giao dịch vô hiệu.
Căn theo khoản 2, 3 điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Vì lẻ đó, khi khởi kiện để giải quyết tranh chấp thì tòa án sẽ tuyên các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, bên bán trả lại tiền, bên mua trả lại đất. Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại.
Có được cấp sổ đỏ mua đất bằng giấy tay trước năm 1993?
Ảnh minh hoạ
Trong trường hợp chuyển nhượng đất từ trước ngày 01/7/2014: Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền: Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.
Cùng với đó, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Mặt khác, trường hợp chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay từ trước ngày 01/7/2014 vẫn được công nhận hiệu lực.
Trong khi đó, nếu chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay: Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng, chứng thực nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Song song đó, trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay từ ngày 01/7/2014 đến nay sẽ không được công nhận hiệu lực. Trong trường hợp đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Điển hình, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất nếu: Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008; Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất; Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước 01/7/2014.
Do vậy, trường hợp các bên mua bán đất bằng giấy viết tay (không có công chứng, chứng thực) từ trước năm 1993 thì được thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu.
Nhằm phổ biến và hướng dẫn phổ cập kiến thức đối với lĩnh vực luôn tăng trưởng “nóng” trên thị trường là bất động sản, nhu cầu của các bên tham gia thị trường đều mong muốn hiểu rõ thủ tục, pháp lý, các văn bản pháp lý, thông tư, nghị định mới nhất liên quan đến bất động sản nhằm đem lại môi trường kinh doanh bất động sản rõ ràng minh bạch đúng pháp luật qui định.
Với vai trò nhịp cầu nối của Viện IMRIC và Viện IRLIE, Trung. tâm TTLCC nhằm hỗ trợ, tư vấn kịp thời cho các nhà đầu tư các vấn đề liên quan đến các thủ tục pháp lý các qui định pháp luật trong quá trình triển khai hoạt động của dự án đầu tư bất động sản, cung cấp các văn bản pháp lý, thông tư, nghị định mới nhất liên quan đến bất động sản, cung cấp các thông tin pháp lý đúng pháp luật… Từ đó, góp phần đưa nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ vào lĩnh vực quản trị kinh doanh và bất động sản; Tư vấn, kết nối, trao đổi tiềm năng xu hướng trị trường bất động sản, hỗ trợ về thủ tục đầu tư cũng như thông tin pháp lý về thị trường bất động sản.
Viện IMRIC và Viện IRLIE, Trung tâm TTLCC mong muốn thông qua hội nghị, hội thảo, tập huấn, bồi dưỡng về lĩnh vực quản trị kinh doanh và lĩnh vực bất động sản theo qui định của pháp luật; đồng thời hợp tác với đối tác trong và ngoài nước trong lĩnh vực nghiên cứu, trao đổi xu thế thị trường bất động sản.
Đặc biệt, Trung tâm TTLCC có mục đích mang lại cho cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản một môi trường kinh doanh lành mạnh hơn, có nhiều thông tin hơn, giúp cho cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiếp cận được những thông tin về mặt pháp lý, văn bản pháp quy, những nghị định về nhà ở và quy hoạch trong thành phố và các tỉnh.
Với việc tham vấn pháp lý, trả lời thư, tư vấn trực tiếp của đội ngũ các nhà khoa học, các chuyên gia, Luật sư, luật gia, cộng tác viên, tư vấn viên pháp luật của Viện IMRIC, Viện IRLIE và Trung tâm TTLCC chính là cầu nối giữa các doanh nghiệp với các cơ quan, ban ngành, góp phần gia tăng giá trị, hiểu thêm về các chính sách, tìm kiếm cơ hội đầu tư, kinh doanh cho cộng đồng các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam nói riêng và quốc tế nói chung.
Tin rằng, việc kết hợp với tư vấn pháp lý để tháo gỡ các vướng mắc gặp phải khi đầu tư bất động sản cũng góp phần thúc đẩy thị trường phát triển đúng giá trị, môi trường kinh doanh đầy đủ thông tin và mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội…
Trắc Long – CVP Viện IMRIC, PGĐ Trung tâm TTLCC
