Mặc dù tốc độ tăng trưởng còn chậm do sau một thời gian suy thoái, ngành bất động sản đang từng bước phục hồi trở lạị trong những tháng cuối năm 2024. Đặc biệt, phân khúc cao cấp. Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng của thị trường với nguồn cung tăng trưởng ổn định, đi kèm tỷ lệ lấp đầy cao.
Ảnh minh hoạ
Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng của thị trường, với giá thuê và nguồn cung tăng trưởng ổn định đi kèm tỷ lệ lấp đầy cao. Động lực chính đến từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các ngành sản xuất, đặc biệt là xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc.
Theo tìm hiểu thị trường của Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quố tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) cho thấy trong giai đoạn 2020-2024 là vào quý 1/2023 với mức tăng trưởng rất thấp (-16,2%). Trong 6 tháng đầu năm 2023 thị trường bất động sản vẫn tăng trưởng âm (-11,5%) với xu thế khó khăn giảm dần theo thời gian. Trong cả năm 2023, thị trường bất động sản đạt -6,38%. Chỉ đến Quý 1/2024, tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản mới giảm đà tăng trưởng âm khi chỉ còn là (-0,5%). Thế nhưng, trong 6 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản tăng trưởng dương trở lại (2,94%). Đến 9 tháng đầu năm 2024 thị trường bất động sản tiếp tục đà tăng trưởng dương (6,7%), thể hiện qua doanh thu kinh doanh bất động sản 9 tháng đầu năm 2024 đạt 199.155 tỷ đồng chiếm 60,3% tổng doanh thu “dịch vụ khác”.Qua đó, ước tính, thị trường bất động sản có thể tăng trưởng dương khoảng 9% trong 11 tháng đầu năm 2024.
Chia sẻ với chúng tôi, TS. Hồ Minh Sơn nhận định nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đang phục hồi trở lại nhờ có sự hỗ trợ kịp thời của các cấp có thẩm quyền, điển hình là chính sách hỗ trợ người dân, doanh nghiệp phục hồi sản xuất kinh doanh.
Trong đó, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP đã giúp cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ “hạ cánh mềm”, tạo “cơ chế thỏa thuận” và trách nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu đối với nhà đầu tư; hoặc Thông tư số 02/2023/TT-NHNN cho phép giãn, hoãn, cơ cấu lại nợ tín dụng hoặc Thông tư 10/2023/TT-NHNN ngừng thực hiện một số quy định của Thông tư số 06/2023/TT-NHNN đã hỗ trợ hiệu quả cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Cùng đó, giai đoạn 2023-2024, Quốc Hội đã thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Quy hoạch đô thị, nông thôn; sửa đổi các Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và các Nghị quyết 171/2024/QH15 “về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất”; Nghị quyết “Cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa” và Nghị quyết “Tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội”.
Đồng thời, với việc thành lập Ban Chỉ đạo của Chính phủ, các Tổ Công tác của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Tổ công tác của một số địa phương, trong đó có Tổ công tác của UBND TP.HCM đã phối hợp, tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản, đi đôi với nỗ lực của các doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm để tồn tại chờ cơ hội phục hồi trở lại.
Theo TS. Hồ Minh Sơn cho rằng, tại các thị trường trọng điểm, giá thuê đất công nghiệp tăng trung bình 2-5% mỗi quý, phản ánh nhu cầu thuê cao. Song song đó, nguồn cung mới dồi dào với nhiều dự án khu công nghiệp được phê duyệt và triển khai trên cả nước. Bất động sản công nghiệp và hậu cần tiếp tục là tâm điểm thu hút vốn đầu tư nước ngoài, dẫn đầu về số lượng giao dịch trong năm 2024.Trong ngắn hạn, các biến động địa chính trị và thương mại toàn cầu có thể ảnh hưởng nhất định đến dòng vốn đầu tư và xuất khẩu. Về dài hạn, Việt Nam với nhiều lợi thế cạnh tranh như vị trí địa lý thuận lợi, môi trường đầu tư ổn định và chi phí sản xuất hấp dẫn, sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn các nhà đầu tư và doanh nghiệp trên toàn cầu.
Cụ thể, Việt Nam năm 2024 ghi nhận sự phục hồi tích cực, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới tập trung chủ yếu vào phân khúc này, với mức giá tăng cao liên tục. Sự khan hiếm nguồn cung và giá bán tăng đột biến đã khiến thị trường nhà ở ngày càng xa rời khả năng tài chính của đa số người mua nhà.
Tại TP. Hồ Chí Minh, hầu hết dự án mới tiệm cận phân khúc cao cấp trở lên, giá từ 72-142 triệu đồng/m2. Các dự án tái khởi động cũng công bố mức giá mới cao hơn trước. Còn tại Hà Nội, giá bán tăng đột biến vào đầu năm và về cuối năm vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Căn hộ trên 70 triệu đồng/m2 ở Hà Nội ghi nhận nhiều hơn vào quý 3 và giá sơ cấp toàn thị trường quý 4 tiếp tục tăng 2-4% so với quý trước.
Phân khúc nhà ở tầm trung và bình dân đối mặt với nhiều khó khăn. Nguồn cung hạn chế, giá bán tăng cao, và các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội chưa đủ mạnh để đáp ứng nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, cuối năm 2024 đã xuất hiện một số tín hiệu tích cực với sự ra mắt của một số dự án giá bình dân tại các khu vực ngoại ô. Đón đầu làn sóng này, một số dự án giá bình dân đã được giới thiệu vào dịp cuối năm 2024, như tại huyện Bình Chánh (TP. Hồ Chí Minh), Bình Dương và Đồng Nai.
TS. Hồ Minh Sơn chia sẻ, quỹ đất phát triển nhà ở cũng sẽ sớm được bổ sung khi TP. Hồ Chí Minh công bố kế hoạch phát triển 11 khu đô thị TOD và đấu giá 22 khu đất xung quanh các nhà ga metro. Trong bối cảnh chi phí vốn tiếp tục tăng, “cuộc chơi” tiếp theo cho các chủ đầu tư là săn đón cơ hội từ những quỹ đất này, cân bằng chi phí, giá bán và sản phẩm để đảm bảo thanh khoản và khả năng hoạt động hiệu quả của dự án.
Trong 10 tháng đầu năm 2024, Tổ Công tác 1435 của Thủ tướng Chính phủ đã chuyển đến TP.HCM 64 dự án để được xem xét giải quyết và Tổ Công tác chuyên đề của UBND thành phố đã họp 10 cuộc họp xem xét giải quyết cho 34 dự án, trong đó có 8 dự án đã được giải quyết dứt điểm, còn lại 26 dự án có vướng mắc đang được các Sở, ngành và thành phố Thủ Đức tiếp tục xử lý theo quy định.
Năm 2024, FDI vào Việt Nam chậm lại theo xu hướng chung của thế giới. Tính đến hết tháng 11, tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 31,38 tỷ USD, chỉ tăng 1% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng chậm này phản ánh đúng thực tế khi kinh tế Việt Nam có độ mở và dòng vốn FDI trên toàn cầu đã suy giảm trong hai năm liên tiếp (2022 và 2023) do bất ổn kinh tế vĩ mô và căng thẳng địa chính trị.
TS. Hồ Minh Sơn khuyến nghị, niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài về triển vọng của thị trường Việt Nam vẫn tích cực và họ tiếp tục rót vốn vào các dự án đầu tư đã được phê duyệt, cấp phép tại đây. Điều này được chứng minh qua tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam 11 tháng năm 2024 ước đạt 21,68 tỷ USD, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước. Với đà tăng này, cộng với nỗ lực giải ngân vốn FDI dịp cuối năm, nhiều khả năng đến cuối năm 2024, tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam sẽ cao hơn năm ngoái và đạt mức kỷ lục mới trong giai đoạn 2019-2024.
Điển hình, trong bối cảnh sản xuất toàn cầu chưa hồi phục hoàn toàn (vốn FDI đăng ký vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo giảm 8,7% so với cùng kỳ) và các thị trường bất động sản lớn trên thế giới khá ảm đạm, dòng vốn FDI tại Việt Nam lại có xu hướng chảy nhiều hơn vào lĩnh vực bất động sản. Trong 11 tháng, vốn FDI đăng ký vào ngành kinh doanh bất động sản tăng đến 89,1% so với cùng kỳ, đạt khoảng 5,63 tỷ USD.
Dòng vốn FDI mạnh mẽ cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Không chỉ đánh giá tích cực về các điều kiện chính sách, môi trường đầu tư, dân số hay đô thị hóa tại Việt Nam, nhà đầu tư còn nhìn thấy cầu vượt cung ở hầu hết các phân khúc chủ đạo như công nghiệp và hậu cần (I&L), nhà ở, văn phòng và bán lẻ. Vì vậy, những nỗ lực cải thiện khung pháp lý bất động sản và phát triển hạ tầng đang góp phần giúp thị trường ngày càng hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư quốc tế.
Trắc Long – Liên Trần
