Mới đây, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) đã nhận được điện thoại của một số người dân, doanh nghiệp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo vay vì cần nguồn kinh phí trong dịp Tết Nguyên đán đang cận kề liệu có vi phạm pháp luật hay không?.
Phân tích dưới góc độ pháp lý, Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) xin trích dẫn việc tham vấn pháp lý trên như sau: Mua bán nhà đất qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng cọc, hợp đồng ủy quyền hay qua vi bằng là những giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro, khiến người mua ‘tiền mất tật mang’.Hiện nay, nhiều trường hợp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền kinh doanh, nhưng khi trả hết tiền mới tá hỏa vì thửa đất của mình đã đứng tên người khác.
Kiểu hợp đồng mua bán nhà đất dễ mất sạch tiền
Thời gian qua, xuất hiện nhiều trường hợp lừa đảo mua bán nhà đất qua hợp đồng vi bằng nhất là ở quận, huyện ven thành phố. Theo đó, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi dùng làm chứng cứ trong xét xử và các quan hệ pháp luật khác. Mặc dù, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do văn phòng Thừa phát lại lập. Vi bằng bị từ chối không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét trong trường hợp giải quyết vụ án. Việc mua bán nhà đất qua vi bằng không có giá trị pháp lý, chỉ là hình thức lách luật, có thể bị tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp do văn bản đó không tuân thủ đúng quy định về hình thức giao dịch.
Mặt khác, hợp đồng góp vốn (hay còn gọi hợp đồng thỏa thuận hợp tác đầu tư) về bản chất là hình thức huy động vốn của chủ đầu tư để thực hiện dự án. Vì vậy, nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng trước khi ký hợp đồng góp vốn để tránh rơi vào bẫy lừa đào. Qua đó, khi dự án xây dựng vi phạm pháp luật, hợp đồng góp vốn – bản chất là giao dịch dân sự sẽ bị vô hiệu hóa và người mua phải chịu thiệt nhiều hơn. Mặt khác, hợp đồng góp vốn không phải hợp đồng mua bán nên sản phẩm cuối cùng khách hàng nhận được thường không hoàn chỉnh. Cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn thường không cao như hợp đồng mua bán, chỉ ở mức tượng trưng và hoàn vốn.
Cùng với đó, hợp đồng ủy quyền là dạng bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất, gồm quyền mua bán, cho tặng, cầm cố, thế chấp…Quyền hạn này tương đương người đứng tên trên sổ. Do vậy, nhiều người nghĩ có giấy ủy quyền tức là chủ nhà. Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền thường tiến hành nhanh chóng, đôi khi bên bán có thể “trốn” được thuế thu nhập cá nhân. Thế nhưng, hợp đồng ủy quyền tồn tại nhiều vấn đề, đặc biệt khi mua bán với bên thứ 3 sẽ phát sinh nhiều rắc rối.
Nếu bên mua hoặc bên bán qua đời hay bị tâm thần, mất năng lực hành vi dân sự, hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt theo quy định của pháp luật. Khi đó, nhà đất vẫn thuộc quyền sở hữu của người đứng tên trên sổ nếu chưa làm thủ tục sang tên. Điển hình, hợp đồng ủy quyền có thể được chấm dứt đơn phương. Trường hợp người bán thay đổi quyết định hay có ý định chiếm đoạt tài sản, có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền trong khi đã nhận tiền. Theo quy định của pháp luật, người đứng ra ủy quyền chỉ báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý là hợp đồng sẽ được chấm dứt. Khi đó, người mua sẽ mất quyền sở hữu nhà.
Ngoài ra, việc mua bán nhà đất bằng hợp đồng đặt cọc thường xảy ra ở những khu vực “sốt đất”, phát sinh nhiều hợp đồng cọc sang tay từ người này cho người khác. Việc thực hiện giao dịch “cọc” dễ dàng tạo kẽ hở cho kẻ lừa đảo mua bán hợp đồng đặt cọc. Thực tế, chỉ có hợp đồng mua bán mới có giá trị pháp lý cao nhất và an toàn cho người mua nhà. Hợp đồng cọc chỉ là thỏa thuận dân sự thể hiện sự thương lượng giữa bên bán và mua.
Ký hợp đồng chuyển nhượng đất để đảm bảo vay tiền có bị mất đất?
Căn cứ tại Điều 463 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về “Hợp đồng vay tài sản”. Qua đó, “Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Như vậy, hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, cho nên, việc hai bên thực hiện giấy vay tiền viết tay thì giấy vay tiền vẫn có hiệu lực pháp luật.
Căn cứ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về “Điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự” theo đó “Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó “Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất”. Ngoài ra, còn phải thỏa mãn một số điều kiện cần thiết tại Điều 189 đến Điều 194 của luật này.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, thì người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ của mình. Điểm a khoản 3 Điều 167 của luật này quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, nếu như hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đáp ứng đủ các quy định nêu trên, thì việc chuyển nhượng QSDĐ là hoàn toàn đúng quy định pháp luật.
Căn cứ tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 cũng quy định, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất có quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” mà không có văn bản nào quy định về việc chuyển nhượng QSDĐ để đảm bảo cho việc vay tiền. Vậy nên, việc ông A yêu cầu người dânchuyển nhượng QSDĐ để đảm bảo cho nghĩa vụ vay tiền là hoàn toàn không đúng quy định pháp luật.
Theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 quy định về “Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo”, theo đó “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”.
Với việc chuyển nhượng QSDĐ để bảo đảm cho việc vay tiền là không đúng quy định pháp luật. Trong trường hợp này việc chuyển nhượng QSDĐ là giao dịch giả tạo nhằm mục đích che dấu cho giao dịch vay tài sản, cho nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu do yếu tố giả tạo và hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực.
Hiện nay, việc chuyển nhượng QSDĐ để vay tiền sảy ra rất nhiều trong đời sống hiện nay. Lợi dụng lúc người đi vay tiền đang trong tình trạng thiếu thốn, nhiều đối tượng đã yêu cầu người muốn vay tiền phải chuyển nhượng QSDĐ cho mình thì mới được vay tiền và sau đó khi người vay thanh toán đầy đủ thì mới phát hoảng lên và biết người cho vay đã chuyển nhượng QSDĐ cho người khác.
Nếu người vay không có đầy đủ căn cứ để chứng minh việc chuyển nhượng QSDĐ với mục đích bảo đảm cho việc vay tiền. Tức là thực hiện giao dịch giả tạo để che giấu cho một giao dịch khác, thì bạn có thể bị mất đi thửa đất đó. Đồng thời, muốn lấy lại QSDĐ của mình thì người vay tiền phải chứng minh việc chuyển nhượng QSDĐ đó che giấu cho giao dịch vay tiền. Người vay phải chứng minh là không bán đất cho ông A, mà việc chuyển nhượng QSDĐ để bảo đảm cho việc vay tiền theo yêu cầu của ông A.
Qua các tình tiết mà người dân nêu thì: “Trong nội dung giấy vay tiền hai bên có đề cập đến việc ông A yêu cầu tôi chuyển nhượng QSDĐ để bảo đảm cho việc vay tiền và cũng ghi rõ là khi nào tôi thanh toán đủ số tiền thì Ông A sẽ chuyện nhượng lại cho tôi”, thì đây là chứng cứ rất quan trọng để chứng minh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được xác lập một cách giả tạo để che giấu cho giao dịch vay tiền.
Đặc biệt, nếu lấy lại đất, người vay có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền kèm theo những chứng cứ đã có và yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và hủy giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho ông A…
Trợ giúp pháp lý là một trong những chính sách nhân văn của Đảng và Nhà nước ta. Bên cạnh việc quy định trách nhiệm của Nhà nước đối với hoạt động trợ giúp pháp lý, Luật Trợ giúp pháp lý năm 2017 có chính sách thu hút các nguồn lực thực hiện trợ giúp pháp lý…
Xác định công tác này rất quan trọng, Viện IMRIC phối hợp Viện IRLIE giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tham gia trợ giúp pháp lý theo hai phương thức: ký hợp đồng thực hiện trợ giúp pháp lý; đăng ký tham gia trợ giúp pháp lý…Trung tâm nhận được sự hỗ trợ của các cơ quan, ban ngành và đặc biệt có sự đóng góp của các cộng tác viên, những người sẽ hết lòng đi cùng Trung tâm trong thời gian qua và sắp tới để luôn luôn đi cùng người dân trong hoạt động pháp luật và giúp đỡ pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người dân đặc biệt là người nghèo và nhóm yếu thế khác.
Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn sẽ phát triển mạnh mẽ; thực là cầu nối tin cậy cho những người yếu thế tiếp cận pháp luật, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của mình mà pháp luật đã quy định. Trung tâm luôn cam kết phối hợp để giúp người yếu thế về pháp luật, góp phần tránh những thiệt thòi trong tranh chấp và tháo gỡ những vướng mắc ngay tại cơ sở, tạo tiền đề tốt đẹp về xã hội hóa công tác giúp đỡ pháp luật cho người dân nghèo và các cấp chính quyền./.
Luật sư Phạm Lan Thảo – PGĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
