Trong quá trình hoạt động, ngoài công tác chuyên môn, Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC)luôn xác định công tác phổ biến, giáo dục pháp luật là một trong những nhiệm vụ trọng tâm cần tập thực hiện, nhằm tăng cường sự lãnh đạo của Đảng trong công tác phổ biến, giáo dục phát luật, phát huy vai trò, hiệu quả quản lý nhà nước, quản lý xã hội bằng pháp luật. Qua đó, công tác phổ biến, giáo dục pháp luật (PBGDPL) ngày càng đi vào chiều sâu, trọng tâm, thống nhất, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ trong tình hình mới.
Cụ thể, vào sáng ngày 26/08/2025, tại số 412, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh – Viện IMRIC; Viện IRLIE và Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam; Tạp chí Văn hiến Việt Nam đã giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức buổi PBGDPL cho độc giả, các doanh nghiệp thành viên Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE) và Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) bằng hình thức trực tuyến và trực tiếp…
Với đội ngũ luật gia, luật sư, các báo cáo viên pháp luật, tuyên truyền viên pháp luật là lực lượng nòng cốt đi đầu, đưa các chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước đến với mọi tầng lớp Nhân dân, nên đội ngũ này thường xuyên được rà soát, củng cố, kiện toàn và hoạt động phát huy hiệu quả. Theo đó, các luật gia, luật sư, các báo cáo viên pháp luật công tác ở nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau, có trình độ từ cử nhân trở lên, nhiều người trong số đó là thạc sỹ, tiến sỹ, chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực pháp luật; báo cáo viên pháp luật thường xuyên được bồi dưỡng kiến thức pháp luật, kỹ năng phổ biến pháp luật, kỹ năng biên soạn tài liệu, kỹ năng nói chuyện trước công chúng…nhờ đó hoạt động phổ biến, giáo dục pháp luật được thực hiện bài bản, khoa học, hiệu quả hơn.
Đồng thời, việc xây dựng, nhân rộng các mô hình điểm, có hiệu quả về PBGDPL được các cơ quan, đơn vị, địa phương quan tâm nghiên cứu thực hiện, lựa chọn những cách làm hay, sáng tạo, hiệu quả trong công tác PBGDPL để thực hiện nhân rộng thực hiện, tổ chức biên tập và đăng tải chương trình sách nói pháp luật trên các trang mạng xã hội, trang tin điện tử trực thuộc như: www.bestlife.net.vn; www.huongnghiepthitruong.vn; www.chinhsachphapluat.vn; www.thamvanphapluat.vn; www.tuvanphapluatvietnam.vn; www.doanhnghiepnongnghiep.vn; www.nghiencuupldautu.vn; www.phattrienspcongnghe.vn và trên hai đặc san, Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam (in), Tạp chí Văn hiến Việt Nam góp phần tuyên truyền đến với các cơ quan, tổ chức, cá nhân, trong đó có các Trường đặc biệt dành cho những người yếu thế;…
Đặc biệt, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đã được các cơ quan, đơn vị, địa phương quan tâm, tập trung đẩy mạnh thực hiện có hiệu quả, phát huy được vai trò, tầm quan trọng của công nghệ thông tin vào công tác phổ biến, giáo dục pháp luật trong tình hình mới. Cạnh đó, góp phần triển khai nhanh chóng, chính xác, kịp thời các chủ trương, chính sách hỗ trợ của Đảng và pháp luật Nhà nước đến toàn thể Nhân dân và doanh nghiệp.
Tại đây, các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã phân tích 02 trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp thứ nhất: Cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân khác haykhông?
Thành viên CLB Doanh nhân IMRIC – IRLIE nêu câu hỏi: Một người bạn muốn vay tôi một khoản tiền để kinh doanh. Theo đó, người này đề nghị tôi nhận thế chấp tài sản là một bất động sản mang tên vợ chồng họ. Tôi có được nhận thế chấp sổ đỏ của người bạn đó không?
Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Do đó, pháp luật cho phép cá nhân được nhận thế chấp tài sản của cá nhân khác.
Căn cứ quy định tại Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 thì quyền sử dụng đất là một tài sản được phép sử dụng là tài sản thế chấp. Tuy nhiên, một cá nhân chỉ được nhận thế chấp khi đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Điển hình, việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác; Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn; Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan”.
Tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 bao gồm: Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật; đất không bị kê biên, áp dụng các biện pháp đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 25 Luật Đất đai Hợp đồng thế chấp giữa các bên phải được công chứng hoặc chứng thực. Cạnh đó, tại Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm thì thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Căn cứ vào các quy định pháp luật, quý doanh nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng người bạn đó nhưng phải thực hiện công chứng, chứng thực Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và đăng ký giao dịch bảo đảm với Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có đất.
Trường hợp thứ hai: Mua đất bằng giấy viết tay có xác nhận của trưởng thôn, người dân có được cấp sổ đỏ không?
Thành viên CLB DN IMRIC – IRLIE nêu sự việc của mình như sau: Gia đình có mua thửa đất nông nghiệp vào tháng 6/2022. Vì đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nên hai bên làm hợp đồng viết tay có xác nhận của trưởng thôn. Hiện gia đình vẫn đang trồng trọt trên thửa đất này. Thửa đất này đã được Văn phòng Đăng ký đất đai huyện và UBND xã cấp bản vẽ trích lục năm 2022, loại đất trồng cây lâu năm; giấy xác nhận nguồn gốc đất khai hoang 2001 cho chủ cũ, được cấp năm 2022; giấy xác nhận đất không tranh chấp và không vướng quy hoạch, được cấp cho chủ cũ năm 2022. Gia đình có thể đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không?
Trong trường hợp sử dụng đất do nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 1/8/2024 thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
Pháp luật về đất đai hiện có quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định tại mục XI, nội dung C, phần V của Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151 ngày 12/6/2025 của Chính phủ – quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phần quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
Qua đó, trường hợp sử dụng đất do nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 1/8/2024 thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
Luật sư Phan Đức Hiếu – PGĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
