Ngày 14/07/2025 vừa qua, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận, TP.HCM – Viện Ngheien cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam giao Trung tâm Tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức chương trình tuyên truyền pháp luật cho các doanh nghiệp, độc giả, các doanh nghiệp thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) và thành viên Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE). Đây là hình thức truyền thông hữu ích, không chỉ phản ánh những hành vi phạm tội, các quy định pháp luật nghiêm cấm và mức án được áp dụng, mà còn giúp các doanh nghiệp, độc giả biết được ranh giới giữa cái đúng và cái sai, tính nghiêm minh của pháp luật và tính “hướng thiện” trong chính sách pháp luật của nước ta đối với những người đã phạm tội thông quacác vụ án được tuyên xử.
Có thể thấy, việc tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật cho người dân, doanh nghiệp là hoạt động có ý nghĩa thiết thực, góp phần nâng cao nhận thức, hiểu biết pháp luật, tích cực phòng ngừa, đấu tranh, ngăn chặn, đẩy lùi các loại tội phạm và tệ nạn xã hội, góp phần bảo đảm an ninh trật tự ở các địa phương…
Qua đó, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) luôn luôn xác định ý nghĩa, tầm quan trọng của công tác phổ biến, giáo dục pháp luật nói chung và đối với đối tượng yếu thế trong xã hội, hai Trung tâm tư vấn pháp luật thường xuyên triển khai chương trình trợ giúp pháp lý, tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật cho người dân và doanh nghiệp, mang lại ý nghĩa thiết thực, đóng góp cho cộng đồng.
Đây là hoạt động thiết thực, của các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) với mong muốn nhằm góp phần nâng cao kiến thức pháp luật và chấp hành pháp luật của người dân. Đây cũng là dịp để BTC tham gia vào các quan hệ để hỗ trợ pháp lý như tạo thêm sức mạnh, sự hiểu biết để việc giải quyết các vướng mắc đó được thực hiện hiệu quả, thực tế…Xin trích lược hai tình huống được tham vấn trực tiếp dưới đây:
Tình huống 1: Khi thu hồi đất ở xen kẽ đất nông nghiệp, đền bù như thế nào?
Thành viên CLB DN IMRIC – IRLIE: Gia đình có 847m2 đất, trong đó 300m2 là đất ở và 547m2 là đất nông nghiệp. Sổ đỏ được cấp năm 1999. Theo đó, gia đình cùng hai gia đình của hai người con đang sinh sống tại hai căn nhà cấp 4, được xây dựng trên phần diện tích 300m2 đất ở; khu đất không có tranh chấp hay vi phạm pháp luật đến thời điểm hiện tại. Nếu Nhà nước thu hồi đất để làm đường, gia đình có được bồi thường đủ 300m2 đất ở nhằm đảm bảo chỗ ở cho cả ba hộ gia đình đang sinh sống hay không?
Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định.
Tại Điều 91 Luật Đất đai năm 2024, đối với nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Trong trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 5 Nghị định số 88/2024 của Chính phủ, quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Đối với đất nông nghiệp, quy định bồi thường trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi áp dụng theo Điều 96 Luật Đất đai năm 2024; Điều 4, Điều 12 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP.
Đối với đất ở, quy định bồi thường trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi được quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2024; Điều 4, Điều 11 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP.
Tại khoản 4 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024, việc bố trí tái định cư đối với hộ gia đình có nhiều thế hệ hoặc có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú, thực hiện. Trong trường hợp cụ thể của công dân, Cục Quản lý đất đai đề nghị liên hệ với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương để được hướng dẫn, làm rõ.
Tình huống 2: Đất chưa có giấy tờ, đất vi phạm vẫn được xem xét cấp sổ đỏ theo luật mới?
Căn cứ Luật Đất đai 2024, những thửa đất chưa có giấy tờ, thửa đất vi phạm pháp luật về đất đai vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Trong đó, GCNQSDĐ hay người dân còn gọi là sổ đỏ là loại giấy tờ pháp lý quan trọng, không chỉ bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất mà còn là công cụ quản lý đất đai hiệu quả của Nhà nước. Đây cũng là cơ sở để xác định quyền hợp pháp, thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, và xác định nghĩa vụ tài chính.
Tại Điều 4, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng đáng kể đối tượng được cấp GCNQSDĐ. Bên cạnh các tổ chức và cá nhân trong nước, luật bổ sung thêm “cộng đồng dân cư” và “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Điều này cho phép các cộng đồng như dòng họ, thôn, bản đang sử dụng ổn định đất chung (đình làng, miếu mạo, ruộng đất cộng đồng) được cấp GCNQSDĐ mang tên cộng đồng. Sự thay đổi này đảm bảo công bằng hơn cho các nhóm đối tượng đặc thù.
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, quy trình cấp GCNQSDĐ được đơn giản hóa:
Nộp hồ sơ: Người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài) nộp 1 bộ hồ sơ (Mẫu 15) tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra hồ sơ, cấp Giấy tiếp nhận và chuyển hồ sơ về Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Xử lý tại cấp xã: UBND cấp xã sẽ trích lục bản đồ địa chính, xác nhận hiện trạng sử dụng đất, tình trạng tranh chấp (Điều 137 Luật Đất đai 2024). Đặc biệt, với nhà ở, công trình xây dựng phải xin phép xây dựng mà không có giấy xác nhận đủ điều kiện tồn tại trước 1/7/2025 (Khoản 3 Điều 148, Khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2024), việc xác định điều kiện tồn tại do chủ sở hữu tự chịu trách nhiệm.
Công khai và kiểm tra: UBND cấp xã niêm yết công khai nội dung xác nhận trong 15 ngày tại trụ sở xã và khu dân cư, đồng thời xem xét các ý kiến phản ánh. Sau đó, kiểm tra điều kiện cấp GCNQSDĐ.
Thông báo và chuyển hồ sơ: Nếu không đủ điều kiện, UBND xã ban hành Thông báo xác nhận kết quả đăng ký và chuyển về nơi nộp hồ sơ, đồng thời cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính; Nếu đủ điều kiện, UBND xã gửi Phiếu chuyển thông tin đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính.
Qua đó, nếu so với Luật Đất đai 2013, Luật 2024 có nhiều tiến bộ trong chính sách cấp GCN QSDĐ, cụ thể: Mở rộng đối tượng và linh hoạt trong cấp sổ: Luật 2024 bổ sung “cộng đồng dân cư” và “người gốc Việt Nam định cư nước ngoài” là chủ thể sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ.
Tại Điều 135, một hộ gia đình có thể được cấp một GCN chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp liền kề cùng xã nếu có nhu cầu, thay vì trước đây buộc cấp riêng từng sổ cho mỗi thửa. Ngoài ra, Luật mới quy định rõ khi sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi tên tất cả thành viên trên sổ; nếu muốn, có thể chuyển đổi thành sổ mang tên đại diện hộ để thuận tiện giao dịch (căn cứ Điều 135).
Cấp GCN cho đất chưa có giấy tờ hợp lệ: tại Điều 138, Luật Đất đai 2024 quy định cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, với điều kiện không vi phạm và không thuộc diện giao đất sai thẩm quyền. Nội dung này được hướng dẫn cụ thể theo thời điểm sử dụng đất (trước 18/12/1980; 1980–1993; 1993–2014) và quy định hạn mức công nhận đất ở. Đây là điểm tiến bộ lớn, giúp nhiều trường hợp “đất ổn định lâu dài” được hợp thức hóa quyền sử dụng đất.
Cấp GCN cho đất vi phạm trước ngày 01/07/2014: Tại Điều 139 Luật Đất đai 2024 về giải quyết hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước 01/07/2014 quy định những trường hợp lấn, chiếm đất như lấn, chiếm hành lang công trình công cộng, lòng đường, vỉa hè; lấn, chiếm đất nông, lâm trường; lấn, chiếm đất sử dụng sai mục đích hoặc tự khai hoang đất nông nghiệp được xem xét cấp sổ đỏ trong một số trường hợp nhất định, nếu người sử dụng đất đáp ứng được các điều kiện cụ thể.
Rút ngắn thời gian, thủ tục: Tổng thời gian cấp sổ đỏ lần đầu đã được rút ngắn đáng kể từ 30 ngày xuống còn 20 ngày làm việc. Quy trình hành chính được tinh gọn: Thủ tục cấp sổ liên thông với đăng ký đất đai, nhiều bước được số hóa (thông báo thuế điện tử, in sổ tự động…).
Kể từ 1/7/2025, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã được ủy quyền cấp GCNQSDĐ lần đầu cho nhiều trường hợp (như xác nhận thửa đất giao từ quyết định hay hợp đồng đã được thỏa thuận nhưng chưa cấp sổ), giúp người dân “địa phương hóa” thủ tục hơn.
Luật sư Phan Đức Hiếu – PGĐ Trung tâm TTLCC
