Sáng ngày 26/11/2024, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM – Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) đã có buổi tham vấn pháp lý, tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho các doanh nghiệp thuộc Câu lạc bộ Doanh nghiệp IMRIC – IRLIE và một số doanh nghiệp truyền thông thuộc Câu lạc bộ báo chí và Pháp luật…
Ảnh minh hoạ
Tại đây, các doanh nghiệp đã được các luật gia, luật sư thuộc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tuyên truyền, phổ biến pháp luật liên quan đến Luật Đất đai 2024. Theo đó, các doanh nghiệp đã nêu một số yếu tố pháp lý liên quan, cụ thể: Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới và một trong những vấn đề nhiều người quan tâm là luật có bắt buộc phải thể hiện thông tin tài sản trong sổ đỏ không. Đồng thời, đặt cọc mua nhà đất là một trong những hợp đồng phổ biến được ký trước khi lập hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng. Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) dẫn chứng cụ thể:
Luật Đất đai mới có bắt buộc thể hiện thông tin tài sản trong sổ đỏ
Căn cứ tại Điều 131 Luật Đất đai 2024 có quy định về nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất như sau: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý;Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu;Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau; Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý đã kê khai đăng ký được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Căn cứ theo Điều 131 Luật Đất đai 2024 nêu trên, tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải ghi nhận trong sổ đỏ mà được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu. Thế nhưng, nếu không được đăng ký và thể hiện trong sổ đỏ, người dân sẽ chưa được ghi nhận quyền sở hữu tài sản bởi sổ đỏ (tên thường gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) là chứng thư pháp lý để được xác nhận quyền sở hữu tài sản hợp pháp.
Nội dung thể hiện tài sản gắn liền với đất trên sổ đỏ được Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định tại Điều 10 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, gồm Thông tin về tên tài sản trên Sổ đỏ; Thông tin về đặc điểm của tài sản trong sổ đỏ; Thông tin sở hữu tài sản gắn liền với đất; Thông tin về thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất; Thông tin địa chỉ tài sản và Thông tin hạn chế quyền sở hữu.
Đặt cọc mua nhà đất phải lưu ý những gì?
Đặt cọc mua bán nhà đất là việc bên mua (dự định mua) chuyển cho bên bán một khoản tiền hoặc kim loại quý trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán.
Khi hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất hình thành, bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau trong quan hệ hợp đồng. Nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì có thể gây thiệt hại cho bên còn lại. Vì vậy, các bên có thể thỏa thuận đặt cọc nhằm đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ.
Hiện nay, pháp luật không quy định cụ thể số tiền đặt cọc nên các bên tự thỏa thuận.
Để tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra, khi đặt cọc mua bán nhà đất cần lưu ý một số vấn đề sau:
Mặc dù việc đặt cọc chưa phải là giai đoạn kết thúc việc mua đất, song vẫn phải có những cam kết về đất cần phải đảm bảo như: đất không bị tranh chấp hay kê biên tài sản, đất không thuộc quy hoạch, đất có giấy chứng nhận hợp pháp, đất đang không thế chấp.
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng đặt cọc mua đất không nằm trong các loại hợp đồng công chứng. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp và hạn chế các rủi ro, bên mua và bên bán vẫn nên công chứng hoặc có người làm chứng.
Nếu từ chối giao kết theo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, mức phạt tiền như sau: Nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc; Nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện theo đúng hợp đồng thì phải trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản cọc cho bên đặt cọc; Nếu các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo đúng thỏa thuận.
Thông tin trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cần có thông tin nhân thân, địa chỉ nhà, số thửa, số tờ, bản đồ vị trí, giá mua bán, ngày giao nhà…Hợp đồng cần có chữ ký của cả vợ và chồng (nếu bên bán có vợ/chồng) để tránh rắc rối. Cùng với đó, người mua cần có biên bản xác nhận giao nhận tiền hoặc ủy nhiệm chi của ngân hàng khi đã giao tiền cho bên bán.
Viện IMRIC và Viện IRLIE luôn xác định tầm quan trọng của việc tuyên truyền Luật Đất đai năm 2024. Qua đó, tuyên truyền pháp luật về đất đai sẽ góp phần nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật của cán bộ và nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp hiểu về các nội dung chính, những điểm mới cơ bản của Luật Đất đai năm 2024, theo đó làm nổi bật quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước khi sửa đổi Luật Đất đai…
Bên cạnh hoạt động tuyên truyền pháp luật, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) cũng tư vấn pháp luật miễn phí cho các doanh nghiệp và người dân về một số nội dung tư vấn không chỉ bó hẹp trong phạm vi pháp luật đất đai mà mở rộng thêm các quan hệ pháp luật khác mà doanh nghiệp và người dân quan tâm.
Tại buổi tham vấn pháp lý, những vướng mắc của doanh nghiệp được các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật đã tư vấn trực tiếp giúp các doanh nghiệp giải tỏa những vướng mắc về đền bù, thu hồi đất, về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về thừa kế đất đai,…
Tin rằng, thông qua các buổi tham vấn pháp lý nhằm tuyên truyền, phổ biến Luật Đất đai, các nghị định đơn vị có liên quan để doanh nghiệp và người dân năm bắt nhằm nâng cao nhận thức về chính sách, pháp luật đất đai, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, kỹ năng nghiệp vụ chuyên sâu về quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai lan toả vào cuộc sống, phát huy hiệu lực, hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai….Qua đó, tập trung tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong tiếp cận đất đai phục vụ sản xuất kinh doanh, thu hút đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp và người dân trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy sự tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội ở các địa phương…
Văn Hải – Tuấn Tú (TVV PL Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm)
