Trong những ngày gần đây, nhiều người dân và các doanh nghiệp đã liên tục liên hệ Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE); Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) nhờ tham vấn pháp lý liên quan Luật Đất đai 2024; Nghị định 88/2024 và Nghị định 123/2024/NĐ-CP…
Dưới góc độ pháp lý, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) nêu hai câu hỏi mà doanh nghiệp quan tâm và xin phúc đáp cụ thể về hai trường hợp cụ thể sau: Trường hợp thứ nhất mua nhà giấy ta sau đó bị thu hồi, người mua có được chia tiền bồi thường với chủ đất hay không?; Trường hợp thứ hai hành vi chuyển nhượng đất không có sổ đỏ có bị phạt hay không, mức phạt bao nhiêu?.
Trường hợp thứ nhất: Mua nhà giấy tay, khi bị thu hồi có được chia tiền bồi thường với chủ đấthay không?
Doanh nghiệp nêu trường hợp của mình: Năm 2020 tôi mua một căn nhà giấy tay. Đây là một trong 3 căn nhà được xây trên đất nông nghiệp, gia đình chủ miếng đất ở 2 căn, 1 căn bán cho tôi. Nay nhà nước chuẩn bị thu hồi đất làm đường, chủ đất qua nói chuyện và đề nghị tôi khi nào có quyết định thu hồi đất thì nhà tôi phải chủ động dọn đi chỗ khác nếu không sẽ bị cưỡng chế. Theo đó, tôi yêu cầu phải nhận được tiền bồi thường mới dọn đi thì chủ đất nói đất của ai người đó được nhận tiền bồi thường. Vậy tôi được quyền đề nghị nhận 1 phần tiền bồi thường hay không?
Có thể thấy, nếu nhà giấy tay chưa được cấp GCN thì về mặt pháp lý không đủ điều kiện để được nhận bồi thường từ Nhà nước.
Căn cứ vào khoản 5 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất thu hồi cho người có đất thu hồi.
Căn cứ khoản 3 Điều 15 Luật Đất đai 2024, Nhà nước có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Thế nhưng, người có đất bị thu hồi trong trường hợp này chỉ được Nhà nước bồi thường khi đáp ứng một trong các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (GCN); Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp GCN theo quy định tại Điều 137 của Luật này; Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;…
Căn cứ vào khoản 5 Điều 25 Nghị định 88/2024 có quy định: Trường hợp đất thu hồi, tài sản đang có tranh chấp mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối theo lãi suất không kỳ hạn, sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản.
Do đó, với dữ liệu bạn cung cấp có thể hiểu rằng chủ thửa đất đã được cấp GCN và họ có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất nông nghiệp, không phải đất ở. Vì vậy, trường hợp chủ cũ tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp là trái quy định pháp luật. Do đó, về nguyên tắc thì người này có thể sẽ chỉ được Nhà nước bồi thường về đất khi thu hồi đất, không được bồi thường về tài sản trên đất.
Qua đó, doanh nghiệp mua nhà đất bằng giấy tay vào năm 2020 và chưa được cấp GCN nên về mặt pháp lý quý doanh nghiệp không đủ điều kiện để được nhận bồi thường từ Nhà nước. Tuy nhiên, trong trường hợp bạn muốn nhận một phần tiền bồi thường thì bạn nên thương lượng với chủ đất để yêu cầu chia tiền bồi thường theo tỷ lệ tương ứng với phần diện tích nhà đất mà bạn đã mua.
Đồng thời, nếu xảy ra tranh chấp thì quý doanh nghiệp có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để đòi quyền lợi và yêu cầu đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gửi tiền bồi thường vào tài khoản tiền gửi do đơn vị, tổ chức này mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối, sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong tranh chấp thì trả cho người có quyền nhận tiền.
Trường hợp thứ hai: Mức phạt đối với hành vi chuyển nhượng đất không sổ đỏ
Doanh nghiệp nêu câu hỏi: Gia đình tôi có sử dụng thửa đất nhưng hiện chưa làm được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Do gia đình đang gặp khó khăn về kinh tế nên có nhu cầu chuyển nhượng. Xin hỏi, đất không sổ đỏ có được chuyển nhượng không? Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về vấn đề này?
Căn cứ tại điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này; Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; Trong thời hạn sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Do vậy, sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc có khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không có các giấy tờ khác tương đương. Nếu đất không có sổ đỏ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật công nhận.
Mặt khác, để chuyển nhượng đất hợp pháp, cần bảo đảm các điều kiện khác như đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và đất phải trong thời gian sử dụng hợp lệ.
Với các điều kiện đã nêu ở trên thì sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc có khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không có các giấy tờ khác tương đương. Như vậy, hành vi cố tình mua bán đất không có sổ đỏ là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ phải chịu các chế tài xử phạt theo quy định pháp luật.
Căn cứ theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định hành vi chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì bị phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng.
Cạnh đó, các bên giao dịch còn phải thực hiện: Bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất. Hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu. Nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định…
Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) khuyến nghị, mức phạt trên được áp dụng đối với cá nhân; đối với tổ chức mức phạt bằng 2 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.
Giám đốc Chi nhánh số 1, ThS. Luật sư Nguyễn Thành Hưng – PGĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
