Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) nhận được thư của các doanh nghiệp thuộc Câu lạc bộ Doanh nghiệp IMRIC – IRLIE và một số người hoạt động trong công tác truyền thông báo chí tại Câu lạc bộ báo chí truyền thông và Chính sách pháp luật liên quan đến việc ngừoi mất không để lại di chúc và bên bán nhà đất đột ngột qua đời…
Dưới góc độ pháp lý, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) xin phúc đáp cụ thể sau: Khi người đứng tên sở hữu sổ đỏ qua đời mà không để lại di chúc, việc sang tên sổ đỏ trở thành một quá trình phức tạp và cần tuân thủ nhiều quy trình pháp lý. Bên cạnh đó, trong giao dịch mua bán nhà đất, nếu bên bán đột ngột qua đời nhưng chưa sang tên sổ đỏ thì bên mua phải làm gì để thực hiện thủ tục này?
Người mất không để lại di chúc, sang tên sổ đỏ thế nào?
Ảnh minh hoạ
Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm xin gợi ý chi tiết về cách sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất mà không di chúc:
Xác định quyền thừa kế: Đầu tiên, việc xác định quyền thừa kế là rất quan trọng. Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam, nếu người đứng tên sở hữu tài sản không để lại di chúc, tài sản sẽ được chia theo đúngquy định pháp luật.
Người thừa kế theo pháp luật bao gồm: Hàng thừa kế thứ nhất: Vợ/chồng, cha, mẹ (cả đẻ và nuôi), con đẻ, con nuôi; Hàng thừa kế thứ hai: Ông bà nội, ngoại, anh chị em ruột, cháu ruột; Hàng thừa kế thứ ba: Các cụ, cô, chú, bác, dì ruột. Theo nguyên tắc, tài sản sẽ được chia đều cho những người thừa kế cùng hàng.
Lập văn bản xác nhận thừa kế: Tiếp theo, những người thừa kế cần lập văn bản xác nhận thừa kế tại phòng công chứng nơi người đã mất cư trú cuối cùng. Văn bản này cần có sự đồng ý của tất cả những người thừa kế theo pháp luật.
Trong đó, các giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm: Giấy chứng tử của người đã mất; Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế (giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, v.v.); Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản của người đã mất (sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v.).
Công chứng văn bản chia thừa kế: Sau khi lập văn bản, các bên liên quan cần công chứng văn bản chia thừa kế tại phòng công chứng. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ và xác nhận văn bản chia thừa kế. Việc công chứng giúp đảm bảo văn bản chia thừa kế được pháp luật công nhận.
Đăng ký sang tên sổ đỏ: Sau khi hoàn tất các thủ tục thừa kế và có đầy đủ văn bản chia thừa kế đã được công chứng, người thừa kế cần tiến hành thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ tại Văn phòng Đăng ký Đất Đai nơi có bất động sản.
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm: Đơn đăng ký sang tên; Sổ đỏ của người đã mất; Văn bản chia thừa kế đã công chứng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.
Nộp thuế và lệ phí: Trong quá trình sang tên sổ đỏ, người thừa kế cần nộp các loại thuế và lệ phí liên quan như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân (nếu có). Việc miễn thuế có thể được áp dụng đối với một số trường hợp như việc thừa kế tài sản giữa cha mẹ và con cái.
Đặc biệt, việc sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất mà không di chúc là một quy trình phức tạp và đòi hỏi sự cẩn thận trong từng bước. Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) thực hiện theo yêu cầu của Viện IMRIC và Viện IRLIE mong muốn người dân, doanh nghiệp cần nắm rõ các quy định pháp luật và chuẩn bị đầy đủ giấy tờ là rất cần thiết để tránh những rắc rối không đáng có. Nếu gặp khó khăn trong quá trình thực hiện, nên tìm kiếm sự tư vấn pháp lý từ các chuyên gia hoặc cơ quan chức năng để đảm bảo việc sang tên sổ đỏ diễn ra thuận lợi và hợp pháp.
Qua đó, Vviệc chuẩn bị kỹ càng và tuân thủ đúng quy trình sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và công sức. Việc thừa kế và sang tên sổ đỏ không chỉ là quyền lợi mà còn là trách nhiệm của người thừa kế đối với tài sản mà người đã mất để lại.
Có thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ khi bên bán nhà đất đột ngột qua đời?
Ảnh minh hoạ
Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) thông tin đối với các hợp đồng mua bán nhà đất trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, căn cứ theo Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước 1/8/2024 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có sổ đỏ của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên nhưng vẫn có có thể được cấp sổ đỏ mới (không phụ thuộc vào việc người bán còn sống hay mất).
Cụ thể: Trường hợp bên mua chỉ có hợp đồng mua bán nhưng bên bán không trao sổ đỏ, để được sang tên sổ đỏ, bên mua cần chuẩn bị hồ sơ gồm đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất và nộp hồ sơ tại Bộ phận 1 cửa của UBND cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã; hoặc nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì bên mua nhà đất nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản sổ đỏ đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền; Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và UBND cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển quyền…Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp sổ đỏ cho bên nhận chuyển quyền; trường hợp bên chuyển quyền không nộp sổ đỏ đã cấp thì thực hiện việc sổ đỏ đã cấp.
Trong trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Bên cạnh đó, đối với trường hợp bên mua không có hợp đồng, văn bản công chứng hoặc chứng thực thì cần nộp hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; Bản gốc sổ đỏ đã cấp của bên bán; Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
Đối với các hoạt động mua bán nhà đất sau 1-8, trường hợp dù chưa đăng ký biến động khi chuyển nhượng nhưng hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực thì người nhận chuyển nhượng vẫn đăng ký sang tên sổ đỏ theo quy định.
Song song đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không được công chứng hoặc chứng thực: Trường hợp người nhận chuyển nhượng đã trả hết hoặc trả 2/3 số tiền theo hợp đồng trở lên thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay đó.
Sau khi có Quyết định của Tòa án về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, người nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.
Trường hợp bên nhận chuyển nhương chưa trả tiền hoặc trả ít hơn 2/3 số tiền trong hợp đồng, theo Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng không có hiệu lực nên bên nhận chuyển nhượng không có quyền gì đối với thửa đất trên. Nếu người chuyển nhượng chết thì liên hệ với người thừa kế của họ để giao kết, thực hiện hợp đồng mới.
Với mong muốn phổ biến các nội dung cơ bản của Luật Đất đai và chế định thừa kế trong Bộ Luật Dân sự; Viện IMRIC phối hợp Viện IRLIE trong suốt thời gian qua đã giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) và Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tổ chức nhiều chương trình nhằm tuyên truyền, phổ biến pháp luật nhằm giải đáp những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện những quy định của pháp luật về hoà giải ở cơ sở cũng như đưa ra một số tình huống thường xảy ra ở cơ sở để các đại biểu trao đổi, thảo luận.
Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) thường xuyên giải đáp những vướng mắc của công dân cũng như của cộng đồng doanh nghiệp được các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật đã lấy kinh nghiệm từ các phiên toà bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân và doanh nghiệp tư vấn trực tiếp giúp bà con giải tỏa những vướng mắc về đền bù, thu hồi đất, về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về thừa kế đất đai,…
Các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật thường xuyên điểm qua những quy định cơ bản nhất của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 ngày 18 tháng 01 năm 2024, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 tháng 2024. Trong đó, tập trung phân tích các nội dung quan trọng để công dân, doanh nghiệp và các đơn vị truyền thông thấy được rằng đây là đạo luật đặc biệt quan trọng, tác động sâu sắc đến Nhân dân vì đã thể chế hóa cơ bản các nội dung của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Điều này được thể hiện qua các quy định về đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội.
Quy định mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân; bãi bỏ khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng hàng năm; cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa (nhưng không được quá hạn mức được quy định tại Điều 176 của Luật); những quy định về nguyên tắc sử dụng đất, phân loại đất, quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai; việc công khai, minh bạch tất cả các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; những chế định đảm bảo quyền và lợi ích của tổ chức, cá nhân có đất khi nhà nước có chủ trương thu hồi đất; chính sách đối với người dân tộc thiểu số về đất đai. Đặc biệt, Luật số 31/2024/QH15 đã bổ sung thêm một chương mới về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất (Chương VIII).
Thông qua việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật thường xuyên này, Viện IMRIC và Viện IRLIE cũng như Trung tâm TTLCC và Trung tâm TTTVPLMS mong muốn các công dân, doanh nghiệp, phóng viên được tiếp thu, lĩnh hội nhiều chính sách pháp luật mới về đất đai, góp phần nâng cao hiểu biết pháp luật, từ đó, thực hiện tốt chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước về đất đai, tạo nền tảng cho phát triển kinh tế – xã hội ở các địa phương./.
Văn Hải – Tuấn Tú (Tư vấn viên pháp luật Trung tâm TTLCC)
