Có thể hiểu, kinh phí bảo trì (KPBT) là khoản phí chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác theo tại Điều 108 và 109 của Luật Nhà ở năm 2014 (Luật Nhà ở).
Theo đó, pháp luật về nhà ở hiện nay có quy định rằng cả người mua và chủ đầu tư đều có nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì: người mua nhà sẽ phải đóng 2% giá trị căn hộ khi nhận bàn giao nhà (được quy định rõ trong hợp đồng mua bán) và chủ đầu tư sẽ phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng. Tại thời điểm nhận bàn giao nhà, người mua hoặc thuê sẽ phải nộp toàn bộ phí bảo trì nhà chung cư cho Chủ đầu tư.
Một người dân sống và làm việc tại Block 7A, Chung cư Skygarden 3, phường Tân Hưng, TP.HCM gửi thư đến Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) vào sáng ngày 03/02/2026, nêu câu hỏi:Bàn giao kinh phí bảo trì chung cư như thế nào? Trường hợp nào bị cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư?
Có thể thấy, mục đích của phí bảo trì chung cư là để duy tu, bảo dưỡng và sửa chữa các phần sở hữu chung của chung cư. Bởi vì sau một thời gian sử dụng, qua tác động của thời tiết, khí hậu và con người, chung cư sẽ bị xuống cấp, cơ sở vật chất bị hư hỏng, hao mòn. Vì vậy, việc sửa chữa và thay mới là điều cần thiết để đảm bảo chất lượng nhà ở và sự an toàn của toàn bộ người dân sống ở chung cư.
Tại Điều 34 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD về Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư,quy định về các hạng mục sử dụng kinh phí bảo trì. Theo đó, phí bảo trì được sử dụng để: Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung được quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở; Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư; Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng được quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở; Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư; Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 153 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc bàn giao kinh phí bảo trì chung cư:Sau khi có quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí bảo trì và có văn bản đề nghị chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao kinh phí bảo trì đã thu theo quy định tại khoản 1 Điều 153 Luật Nhà ở 2023; Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và Ban quản trị nhà chung cư phải thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì để làm cơ sở bàn giao kinh phí bảo trì theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Căn cứ số liệu quyết toán kinh phí bảo trì theo quy định nêu trên, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đề nghị tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì chuyển kinh phí này và lãi phát sinh từ kinh phí bảo trì sang tài khoản quản lý kinh phí do Ban quản trị nhà chung cư lập; Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có trách nhiệm chuyển kinh phí cho Ban quản trị nhà chung cư theo số liệu hai bên đã quyết toán. Các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì được khấu trừ vào kinh phí bảo trì. Do đó, về việc bàn giao kinh phí bảo trì chung cư được thực hiện theo quy định nêu trên.
Tại Điều 87 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định về các trường hợp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư: Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư đã nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật nhà ở vào cùng một tài khoản của chủ đầu tư trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành (tài khoản chung của chủ đầu tư) nhưng sau khi hết thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 154 của Luật Nhà ở mà chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì này thì thực hiện cưỡng chế bàn giao theo quy định tại Điều 88 của Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
Tại Điều 89 của Nghị định 95/2024/NĐ-CP – trường hợp người mua, thuê mua căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư và chủ đầu tư đã nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung vào tài khoản thanh toán không phải cùng một tài khoản quy định tại khoản 1 Điều này (tài khoản kinh phí bảo trì) nhưng sau khi hết thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 154 của Luật Nhà ở mà chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì này thì thực hiện cưỡng chế bàn giao tài khoản bảo trì.
Tại Điều 90, Điều 91 của Nghị định 95/2024/NĐ-CP – trường hợp chủ đầu tư chưa nộp hoặc nộp không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư phải nộp vào tài khoản quy định tại khoản 1 hoặc tài khoản quy định tại khoản 2 Điều này thì thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì này.
Khuyến nghị, quý cư dân tham khảo một số lưu ý cần thiết để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như tránh mất những khoản tiền không cần thiết: Bên cạnh khoản phí bảo trì đóng ban đầu, các chủ sở hữu nhà chung cư có thể phải đóng góp thêm. Trong trường hợp nguồn kinh phí hết hoặc không đủ cho các hoạt động duy tu bảo dưỡng. Trường hợp thiếu hụt tiền kinh phí thường hiếm khi xảy ra, bởi vì số tiền bảo trì chung cư thường rất lớn; Có một số tình trạng hay xảy ra ở các chung cư đó là sự quản lý lỏng lẻo tiền kinh phí, dẫn tới tình trạng bị lạm dụng hoặc biện thủ công quỹ. Hoặc tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị nhà. Một số chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết chuyển giao tiền cho bên ban quản lý. Vì vậy, ban quản lý không có tiền quỹ để chi cho các hoạt động bảo trì bảo dưỡng; Cư dân sinh sống trong các chung cư nên có trách nhiệm theo dõi tình hình thu chi kinh phí bảo trì để đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình; Một số chung cư không thực hiện bảo trì đúng quy định gây ảnh hưởng tới cuộc sống của cư dân; Đối với trường hợp phá dỡ chung cư mà kinh phí bảo trì vẫn còn, thì khoản tiền đó sẽ được dùng để hỗ trợ tái định cư. Hoặc số tiền đó sẽ được đưa vào kinh phí bảo trì cho chung cư mới khi được xây dựng lại trên nền chung cư cũ; Nếu quý cư dân là người mua lại căn hộ từ một chủ sở hữu (không mua trực tiếp từ CĐT), thì không cần phải đóng phí bảo trì. Bởi, vì người chủ đầu tiên đã trả phí bảo trì cho chủ đầu tư. Một số chủ đầu tư hoặc chủ nhà lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua về khoản này, để thu thêm phí bảo trì chung cư.
Vì lẻ đó, việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện trong các trường hợp như đã phân tích nêu trên.
Hy vọng thông qua trả lời thư như vậy, các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) rất mong quý cư dân sẽ hiểu rõ hơn về kinh phí bảo trì chung cư. Đồng thời, nếu đang sở hữu căn hộ chung cư thì nên quan tâm tới các khoản phí này để đảm bảo quyền lợi và sự an toàn cho bản thân và gia đình. Nếu cần hỗ trợ gì vui lòng gửi thư trực tiếp đến Trung tâm, các chuyên gia pháp lý sẵn sàng hỗ trợ miễn phí, với mong muốn người dân hiểu và luôn thượng tôn pháp luật.
Luật gia Hồ Minh Sơn – Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
