Mới đây, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE); Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức buổi tham vấn pháp lý liên quan đến Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 125/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ; Bộ luật hình sự mà cộng đồng doanh nghiệp và độc giải quan tâm bằng hình thức trực tuyến…
Dưới góc độ pháp lý, các luật gia, luật sư Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã giải đáp hai trường hợp một cách cụ thể sau:
Trường hợp thứ nhất: Các trường hợp đất không đưa vào sử dụng, bị thu hồi được pháp luật quy định như thế nào?
Ở trường hợp hợp này, doanh nghiệp đặt câu hỏi: Đề nghị tòa soạn cho biết, các trường hợp đất không đưa vào sử dụng, bị thu hồi được pháp luật quy định như thế nào?
Căn cứ theo quy định tại khoản 7, khoản 8, Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Cụ thể như sau: Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính; Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Tuy nhiên, các quy định nêu trên không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng.
Trường hợp thứ hai: Mua đất giá trị cao nhưng ký hợp đồng giá trị thấp để nộp thuế ít, liệu có vi phạm pháp luật không?
Ở trường hợp này, độc giả đặt câu hỏi, nhân viên công ty bất động sản tư vấn nên ký giá trị mua bất động sản giá thấp hơn thực tế giá trị mua, không biết việc này có tiềm ẩn nguy cơ gì hay không?
Có thể thấy, việc ghi giá thấp trong hợp đồng mua bán có thể giúp giảm chi phí ban đầu, nhưng rủi ro tiềm ẩn là rất lớn. Người mua nên thực hiện giao dịch minh bạch, ghi nhận đầy đủ giá trị thực tế để bảo vệ quyền lợi của mình và tránh những hậu quả pháp lý không mong muốn.
Trước hết, hợp đồng mua bán là căn cứ pháp lý quan trọng khi xảy ra tranh chấp. Nếu bên bán không giao đất hoặc có hành vi lừa đảo, người mua sẽ rất khó chứng minh mình đã trả theo giá trị thực mà mình đã mua. Lúc này, dù có giấy tờ chuyển khoản hay thỏa thuận riêng, tòa án vẫn có thể chỉ công nhận giá trị theo hợp đồng.
Kế đến, trong trường hợp chủ đất đang nợ nần, bị khởi kiện hoặc vướng vào thủ tục phá sản, hợp đồng mua bán có thể bị xem xét lại. Tại thời điểm này, người mua chỉ được công nhận giao dịch ở giá trị theo hợp đồng, có nguy cơ mất trắng số tiền thực mà mình bỏ ra mua.
Sau đó, khi muốn bán lại đất, người mua có thể gặp rắc rối vì giá trị hợp đồng quá thấp. Nếu kê khai lại giá cao hơn, cơ quan thuế có thể truy thu phần thuế bị thiếu trước đây. Đồng thời, nếu tiếp tục ghi giá thấp, rủi ro pháp lý sẽ kéo dài theo giao dịch mới.
Ngoài ra, việc ghi giá thấp hơn thực tế có thể bị coi là hành vi trốn thuế. Nếu bị cơ quan thuế phát hiện, cả bên mua và bên bán đều có thể bị xử phạt hành chính quy định tại Nghị định số 125/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn, hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự trong trường hợp nghiêm trọng (nếu trốn thuế trên 100 triệu đồng có thể bị xử lý hình sự theo Điều 200 Bộ luật hình sự).
Cuối cùng, nếu cần thế chấp đất để vay ngân hàng, hợp đồng ghi giá thấp sẽ khiến khoản vay bị hạn chế. Thông thường, các tổ chức tín dụng căn cứ vào giá trị hợp đồng để xác định hạn mức cho vay, do đó việc ghi giá thấp sẽ khiến người mua thiệt thòi khi cần vốn.
Vì vậy, người mua nên thực hiện giao dịch minh bạch, không nên vì lợi ích trước mắt mà có thể để lại những hậu quả đáng lo ngại có thể xảy ra…
CTV TVPL Bùi Văn Hải – Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
