Sáng ngày 24/01/2025, tại số 412, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM – Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tổ chức buổi tham vấn pháp lý bằng hình thức trực tuyến cho các doanh nghiệp thành viên, các doanh nghiệp thuộc Câu lạc bộ Doanh nghiệp IMRIC – IRLIE liên quan đến Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015…
Luật sư Phạm Lan Thảo – PGĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn và Luật sư đồng nghiệp Phan Đức Hiếu – PGĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm tại phiên toà xét xử sơ thẩm về tội “Tổ chức sử dụng trái phép chất ma tuý” theo quy định tại khoản 1 Điều 255 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi bổ sung năm 2017) vào ngày 24/12/2024 tại Toàn án nhân dân quận 4, TP.HCM
Luật sư Phạm Lan Thảo tại buổi tham vấn pháp lý vào sáng ngày 24/01/2025
Sau khi nghe các doanh nghiệp đặt câu hỏi, Luật sư Phạm Lan Thảo – Phó giám đốc Trung. tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã phân tích và tham luận cụ thể sau: Không hiếm trường hợp chủ đất cho thuê, mượn đất nhưng gặp nhiều khó khăn khi thu hồi. Đồng thời, việc đặt cọc mua đất nhưng sau đó bị ‘bể cọc’ vì giá đất tăng là chuyện không hiếm gặp trong thời điểm giá bất động sản nhảy múa.
Phải làm gì khi người mượn đất cố tình không trả lại
Căn cứ theo Điều 26 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền: Chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai trong phạm vi được pháp luật cho phép; yêu cầu người khác trả lại đất nếu không có sự thỏa thuận hoặc nếu người sử dụng đất bị xâm phạm quyền sử dụng đất.
Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, chị cần thực hiện các bước sau: Thương lượng, hòa giải với người mượn đất; gửi thông báo hoặc văn bản yêu cầu người mượn đất trả lại đất.
Văn bản này cần nêu rõ: Quý doanh nghiệp là chủ sở hữu hợp pháp mảnh đất. Việc người mượn sử dụng đất không đúng mục đích là vi phạm pháp luật; đề nghị người mượn phải trả lại đất trong thời gian cụ thể (ví dụ: 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo).
Yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã/ phường. Căn cứ theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện. Do vậy, cần gửi đơn yêu cầu hòa giải đến UBND xã nơi có mảnh đất. Trong quá trình hòa giải, quý doanh nghiệp cần cung cấp đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ đỏ, giấy tờ cho mượn đất nếu có).
Khởi kiện ra Tòa án nhân dân. Nếu hòa giải không thành, quý doanh nghiệp có thể nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân cấp Huyện nơi có mảnh đất. Hồ sơ khởi kiện bao gồm: Đơn khởi kiện (nêu rõ yêu cầu người mượn đất phải trả lại đất và chấm dứt hành vi sử dụng đất sai mục đích). Bản sao sổ đỏ, các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất và quá trình tranh chấp (biên bản hòa giải, văn bản cho mượn đất…).
Cơ quan thi hành án buộc trả lại đất. Sau khi có phán quyết có hiệu lực của Tòa án, nếu người mượnvẫn không trả đất, quý doanh nghiệp có thể yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự cưỡng chế buộc ngườimượn phải trả lại đất.
Lưu ý, nếu người mượn đất tự sử dụng đất sai mục đích có thể bị xử phạt hành chính theo Điều 11 Luật Đất đai 2024 và các nghị định liên quan. Quý doanh nghiệp cần lưu giữ toàn bộ tài liệu liên quan đến mảnh đất và quá trình tranh chấp để bảo vệ quyền lợi của mình.
Làm thế nào để không bị ‘bể cọc’ khi mua đất?
Dẫn chứng cụ thể anh Nguyễn Anh Tuấn (quận Cầu Giấy, Hà Nội) cũng gặp trường hợp bị chủ nhà lật kèo. Anh cho biết, sau khi tìm hiểu và mày mò mãi, vợ chồng anh cũng kiếm được một căn hộ tại quận Thanh Xuân. Tuy nhiên, vì sổ tiết kiệm còn ít tháng nữa mới đến hạn. Tiếc tiền lãi, nên anh chị đã thỏa thuận với chủ nhà cho anh chị đặt cọc trước 100 triệu đồng, sau 2 tháng sẽ thanh toán đủ. Tuy nhiên, chưa đến 1 tháng, vợ chồng anh Tuấn được chủ nhà gọi đến để thông báo, họ trả lại cọc cho anh và chấp nhận đền cọc. Sau lúc ngỡ ngàng, anh Tuấn mới nhờ những người quen biết tìm hiểu lý do chủ nhà trả cọc. Từ thông tin tìm hiểu được, anh Tuấn biết rằng, giá căn hộ tại đó đang tăng mạnh, nhiều môi giới hỏi với giá cao, nên chủ nhà đã bán cho khách khác với giá cao hơn nhà anh đến 600 triệu đồng. Như vậy, sau khi trừ đi số tiền phải đền cọc cho vợ chồng anh, chủ nhà vẫn… lãi.
Căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của pháp luật dân sự và được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phảỉ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đối với việc “phạt cọc”, căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức “phạt cọc” được thực hiện theo quy định như sau: nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sả̉n đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nghĩã vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Khi các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần tiền đặt cọc thì thực thiện theo thỏa thuận đó…
Trước nay, các hợp đồng đặt cọc thường để mức phạt gấp đôi, gấp 3. Thế nhưng, với tình hình thực tế hiện nay, rủi ro trong giao dịch nhà đất khi ký các hợp đồng dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng đăng ký quyền mua…là khó tránh khỏi. Do đó, để tránh trường hợp bị lật vì giá đất tăng, bên bán và bên mua chỉ có thể giảm thiểu rủi ro bằng cách ràng buộc các hợp đồng, thỏa thuận cho thật chặt chẽ. Cách hiệu quả hạn chế trường hợp này là bên mua nếu đã ưng ý hàng hóa lập tức đưa ra quyết định nhanh gọn, thanh toán đủ một lần rồi công chứng luôn, bỏ qua giai đoạn đặt cọc.
Trần Danh (CTVTVPL Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn)
