Ngay sau toạ đàm khoa học “Pháp luật về kinh doanh bất động sản&Du lịch nông nghiệp 4.0” diễn ra tại tỉnh Đắk Lắk do Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp với Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) thực hiện. Theo đó, nhiều doanh nghiệp và cá nhân đã yêu cầu tham vấn pháp lý liên quan đến bất động sản trong thời gian qua…
Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Phạm Lan Thảo – Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) phúc đáp cụ thể sau: Nhiều trường hợp người dân bị cấp sổ đỏ sai vị trí nhưng băn khoăn chưa biết phải xử lý như thế nào. Đồng thời, người dân có quyền tách thửa đối với đất được hưởng thừa kế không và nếu tách thửa thì cần những điều kiện gì theo quy định pháp luật?
Sổ đỏ cấp sai vị trí đất, người dân phải xử lý như thế nào?
Ảnh minh hoạ
Căn cứ theo khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp đính chính sổ đỏ bao gồm: Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ của pháp nhân, nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ được kê khai khi đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra, xác nhận.
Do đó, nếu quá trình cấp sổ đỏ có sai sót hoặc nhầm lẫn thông tin dẫn đến cấp sai vị trí đất (sai số ô, số thửa đất, số tờ bản đồ…) so với hồ sơ kê khai ban đầu được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra, xác nhận thì người dân có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục đính chính sổ đỏ.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 có quy định việc thu hồi Sổ đỏ được thực hiện đối với các trường hợp sau: Trường hợp Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Sổ đỏ đã cấp; Khi cấp đổi Sổ đỏ; Khi người sử dụng đất/chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất dẫn đến phải cấp mới Sổ đỏ; Do Sổ đỏ đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng mục đích hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất, trừ trường hợp đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.
Vì lẻ đó, nếu sổ đỏ cấp sai vị trí mà dẫn đến không đúng diện tích đất được cấp hoặc trong quá trình đính chính sổ đỏ mà có yêu cầu cấp đổi sổ đỏ thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi sổ đỏ cấp trước đó.
Đặc biệt, trong trường hợp sai sót do Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện thì cơ quan này có trách nhiệm thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu hợp tác để thực hiện việc đính chính.
Theo khoản 1 Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 3 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ, thủ tục thực hiện thủ tục đính chính sổ đỏ cấp sai vị trí đất được quy định:
Chuẩn bị và nộp hồ sơ đính chính Sổ đỏ cấp sai vị trí đất: Người được cấp Sổ đỏ chuẩn bị bộ hồ sơ thực hiện thủ tục đính chính Sổ đỏ gồm: Đơn đề nghị đính chính (trong trường hợp người sử dụng đất/chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Sổ đỏ hoặc sai sót là do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất) đã cấp; Bản gốc sổ đỏ đã cấp.
Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai của địa phương. Cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đính chính thông tin. Qua đó, văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra và lập biên bản kết luận về nội dung, nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính. Đồng thời thực hiện chỉnh lý nội dung sai sót trong hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền trả kết quả.
Có được tách thửa đối với đất được hưởng thừa kế?
Ảnh minh hoạ
Căn cứ theo Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của người thừa kế như sau:Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại; Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân.
Do vậy, với quy định trên thì pháp luật không có quy định cấm người thừa kế không được tách thửa đất thừa kế. Đối với diện tích đất được hưởng thừa kế, cá nhân vẫn có thể tiến hành tách thửa nếu có mong muốn. Thế nhưng, việc tách thửa này cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định pháp luật về đất đai quy định.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT như sau: Thửa đất là di sản thừa kế đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thửa đất là di sản thừa kế không có tranh chấp: Những người thừa kế còn phải thực hiện được việc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (trong trường hợp không có di chúc) hoặc thống nhất việc chia di sản theo di chúc; Thửa đất là di sản thừa kế không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án; không bị tranh chấp (không bị bất kỳ cơ quan, cá nhân, tổ chức nào khiếu nại, khiếu kiện); Thửa đất là di sản thừa kế phải còn thời hạn sử dụng đất. Nếu không còn thời hạn sử dụng đất thì không có căn cứ để thực hiện các giao dịch về đất đai, trong đó có việc nhận thừa kế (trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp).
Căn cứ theo quy định Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung tại khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP Quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.
Ngoài ra, diện tích tối thiểu để được tách thửa cũng được quy định cụ thể tại quyết định của UBND tỉnh phù hợp với điều kiện và tập quán tại từng địa phương. Từ đó, việc tách thửa phải đảm bảo đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa đất ở tại từng địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Do đó, đáp ứng đủ điều kiện quy định trên thì có thể thực hiện các thủ tục tách thửa đối với đất được hưởng thừa kế.
Bất động sản đã và đang là ngành nghề phát triển mạnh nhất tại Việt Nam. Ngày nay trong các giao dịch liên quan đến Bất động sản, hay các giao dịch về lĩnh vực xây dựng cũng như mua bán, đặt cọc, cho tặng và góp vốn bằng bất động sản, hay các giao dịch cho tặng, cho thuê, luôn tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ và rủi ro về mặt pháp lý. Muốn vậy các cá nhân, hay doanh nghiệp cần phải có sự chuẩn bị tự chủ động đề phòng rủi ro, hoặc tìm đến các luật sư tư vấn bất động sản, xây dựng là một sự lựa chọn vô cùng phù hợp.
Luật sư Phạm Lan Thảo – Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC)
Hiểu được điều đó, Viện IMRIC phối hợp Viện IRLIE, Trung tâm TTLCC thường xuyên tổ chức các buổi toạ đàm khoa học, tham vấn pháp lý bằng hình thức trực tiếp, trực tuyến, email hoặc giải đáp gắn tuyên truyền, phổ biến pháp luật trên các các trang tin điện tử tổng hợp, mạng xã hội trực thuộc với phương châm người dân là trung tâm, là chủ thể trong quá trình xây dựng và thực thi pháp luật; tạo sự đồng thuận xã hội, nâng cao chất lượng xây dựng, ban hành chính sách, pháp luật và tổ chức thực thi pháp luật.
Viện IMRIC, Viện IRLIE và Trung tâm TTLCC mong muốn việc hướng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết những mâu thuẫn, tranh chấp và vi phạm pháp luật giữa người dân với người dân, doanh nghiệp với người dân… tạo nên sự đồng thuận, ổn định tình hình an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội, thúc đẩy kinh tế – xã hội phát triển.
Với những mô hình hay, cách làm sáng tạo, đa dạng trong công công tác phổ biến, giáo dục pháp luật, nội dung tuyên truyền sát với thực tế đã góp phần quan trọng trong việc nâng cao hiểu biết và nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật của mọi người dân, nhằm góp phần nhỏ vào việc ổn định tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội đất nước.
Trần Danh – Tuấn Tú (CTV TVVPL thuộc Trung tâm TTLCC)
