Sáng ngày 10/01/2025, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp với Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) tổ chức buổi tham vấn pháp luật bằng hình thức trực tuyến và trực tiếp cho người dân và cộng đồng doanh nghiệp liên quan đến Luật Đất đai năm 2024 và Luật xây dựng 2014…
Tại đây, Luật gia Phạm Trắc Long – Phó viện trưởng Thường trực Viện IRLIE, giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) nhắc lại câu hỏi của người dân và trả lời cụ thể sau: Tôi được khuyên khi mua bán nhà đất thì hợp đồng phải công chứng mới chắc ăn và làm được hồ sơ. Theo đó, tôi thắc mắc có trường hợp nào mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng vẫn được công nhận hay không?. Bên cạnh đó, giấy phép xây dựng là gì, thời hiệu bao lâu?…
Dưới góc độ pháp lý, Luật gia Phạm Trắc Long cho rằng: Trong một số trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuy không có công chứng nhưng vẫn được công nhận. Ngoài ra, giấy phép xây dựng có thời hạn bao lâu là câu hỏi nhiều người quan tâm khi xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà.
Khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng được công nhận
Căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Thế nhưng, không phải tất cả các trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực thì đều bị vô hiệu.
Qua đó, trước ngày 01/08/2024, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng mà thửa đất đó đã có giấy chứng nhận và có giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định thì thực hiện như sau:
Theo khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền .
Do vậy, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1-8-2024 (thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận) thì khi xin cấp giấy chứng nhận chỉ cần nộp kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
Theo khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận, thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng có thể được công nhận nếu thuộc các trường hợp.
Do đó, đối với các trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp giấy chứng nhận (không thuộc trường hợp khoản 2 Điều 42) thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Theo điểm d khoản 1 Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Có 3 trường hợp sau: Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1-7-2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai; Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1-8-2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai; Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất (theo quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai).
Giấy phép xây dựng có thời hạn bao lâu?
Theo Khoản 17 Điều 3 của Luật xây dựng 2014, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để sửa chữa, xây mới, cải tạo hoặc di dời công trình.
Có thể thấy, nếu hiểu một cách đơn giản, giấy phép xây dựng là văn bản xác nhận sự cho phép của cơ quan Nhà nước đối với cá nhân hoặc tổ chức thực hiện công trình xây dựng trong xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc dự án đầu tư…
Giấy phép xây dựng được phân loại thành: Giấy phép xây dựng mới; Giấy phép sửa chữa, cải tạo; Giấy phép di dời công trình.
Giấy phép xây dựng chính là cơ sở để tiến hành xây dựng theo quy định của nhà nước. Việc cấp giấy phép xây dựng cũng là căn cứ để xác định công trình xây dựng có đúng giấy phép hay không. Trường hợp xây dựng trái phép hoặc không đúng với giấy phép sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 90 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng có hiệu lực trong vòng 12 tháng. Nếu vì lý do nào đó mà công trình chưa thể khởi công, giấy phép xây dựng có thể được gia hạn.
Giấy phép xây dựng được gia hạn không quá hai lần. Mỗi lần tối đa gia hạn giấy phép không quá 12 tháng. Khi gia hạn, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ theo đúng quy định. Nếu quá hai lần gia hạn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư vẫn chưa khởi công công trình thì phải làm thủ tục xin cấp mới giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.
Căn cứ Điều 95, Luật Xây dựng năm 2014 có quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ bao gồm: đơn đề nghị xin xấp giấy phép xây dựng; bản sao các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định; bản vẽ thiết kế xây dựng; bản cam kết đảm bảo an toàn với công trình liền kề. Trường hợp xây nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng.
Trần Danh – Kiên Cường (CTVTVPL Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn)
