Sáng ngày 11/02/2025, tại số 412, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM – Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp với Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và tạp chí Doanh nghiệp&Trang trại Việt Nam, Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tổ chức buổi tham vấn pháp lý bằng hình thức trực tuyến cho các doanh nghiệp thành viên, các doanh nghiệp nông nghiệp và trang trại liên quan đến Luật Đất đai 2024…
Tại đây, ThS. Phạm Trắc Long – Phó viện trưởng Thường trực Viện IRLIE, Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã trực tiếp giái đáp các yêu cầu của doanh nghiệp và người dân cụ thể sau: Người trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản muốn thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,…Đồng thời, đất phải còn trong thời hạn sử dụng. Cạnh đó, vào hồi tháng 2/2016, một người dân nhận chuyển nhượng 226,8m2 đất trồng cây hằng năm, thời hạn sử dụng đến ngày 1/5/2017. Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng có được mua bán sang tay
Căn cứ quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024: “Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn”.
Căn cứ tại Khoản 1 Điều 23 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.Trong đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này và luật khác có liên quan.
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Qua đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện.
Bên cạnh việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở/ hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất/ hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 124 và Điểm a Khoản 4 Điều 12.
Ngoài ra, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực phápluật. Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật thì phải còn trong thời hạn sử dụng đất. Do đó, công dân là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức; khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng mà không phải làm thủ tục gia hạn. Căn cứ theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, nếu muốn thực hiện các quyền trên thì đất phải còn trong thời hạn sử dụng.
Căn cứ theo quy định tại Điều 65 Nghị định số 102 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Về trình tự, thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân khi hết thời hạn sử dụng đất
Người sử dụng đất nông nghiệp quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 172 và Khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau: Người sử dụng đất nộp văn bản đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất theo Mẫu số 09 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này và Giấy chứng nhận đã cấp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả quy định tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định này. Trường hợp người sử dụng đất nộp tại UBND cấp xã nơi có đất thì UBND cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bên cạnh đó, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận nếu người sử dụng đất có nhu cầu; cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc chuyển cho UBND cấp xã để trả cho người sử dụng đất; Thời hạn thực hiện thủ tục quy định tại Điều này do UBND cấp tỉnh quyết định nhưng không quá 7 ngày làm việc.
Mua đất nông nghiệp, xây nhà ở nhiều năm có được cấp sổ đỏ?
Căn cứ theo quy định tại Điều 151 Luật Đất đai 2024, thời điểm mà quý người dân nhận chuyển nhượng vẫn trong thời hạn sử dụng đất và quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Đất của gia đình không thuộc bất kỳ trường hợp nào được. Mặt khác, kể từ khi nhận chuyển nhượng đến nay, gia đình chưa thực hiện đăng ký đất đai cho thửa đất này.
Căn cứ theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013, Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.
Tại quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, Điều 121 Luật Đất đai 2024, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Luật Đất đai 2024 quy định việc xử lý trường hợp hộ gia đình, cá nhân có vi phạm pháp luật đất đai sau ngày 1/7/2014 tại Khoản 5 Điều 139; hành vi vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định tại Điều 10 Nghị định số 123 năm 2024.
Khoản 5 Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này kể từ ngày 1/7/2014 trở về sau thì Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và xử lý theo quy định của pháp luật.
Điều 10 Nghị định số 123 năm 2024 quy định việc sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Trong đó, quy định các mức tiền phạt đối với hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã.
Cụ thể, phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01ha; Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng đối với diện tích đất từ 0,01ha đến dưới 0,03ha; Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng đối với diện tích đất từ 0,03ha đến dưới 0,05ha; Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng đối với diện tích đất từ 0,05ha đến dưới 0,1ha; Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 150 triệu đồng đối với diện tích đất từ 0,1ha trở lên.
Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 2 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này. Quy định cũng nêu rõ, biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai. Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Thiên Thi (Trưởng Văn phòng GD Phú Quốc, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm)
