Trong quá trình hoạt động, ngoài công tác chuyên môn, Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC); Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam; Tạp chí Văn hiến Việt Nam luôn xác định công tác phổ biến, giáo dục pháp luật là một trong những nhiệm vụ trọng tâm cần tập thực hiện, nhằm tăng cường sự lãnh đạo của Đảng trong công tác phổ biến, giáo dục phát luật, phát huy vai trò, hiệu quả quản lý nhà nước, quản lý xã hội bằng pháp luật. Qua đó, công tác phổ biến, giáo dục pháp luật (PBGDPL) ngày càng đi vào chiều sâu, trọng tâm, thống nhất, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ trong tình hình mới.
Cụ thể, vào sáng ngày 13/08/2025, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Viện IMRIC; Viện IRLIE và TC DN&TTVN giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức buổi PBGDPL cho độc giả, các doanh nghiệp thành viên Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE) và Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) bằng hình thức trực tuyến và trực tiếp…
Với đội ngũ luật gia, luật sư, các báo cáo viên pháp luật, tuyên truyền viên pháp luật là lực lượng nòng cốt đi đầu, đưa các chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước đến với mọi tầng lớp Nhân dân, nên đội ngũ này thường xuyên được rà soát, củng cố, kiện toàn và hoạt động phát huy hiệu quả. Theo đó, các luật gia, luật sư, các báo cáo viên pháp luật công tác ở nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau, có trình độ từ cử nhân trở lên, nhiều người trong số đó là thạc sỹ, tiến sỹ, chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực pháp luật; báo cáo viên pháp luật thường xuyên được bồi dưỡng kiến thức pháp luật, kỹ năng phổ biến pháp luật, kỹ năng biên soạn tài liệu, kỹ năng nói chuyện trước công chúng…nhờ đó hoạt động phổ biến, giáo dục pháp luật được thực hiện bài bản, khoa học, hiệu quả hơn.
Đồng thời, việc xây dựng, nhân rộng các mô hình điểm, có hiệu quả về PBGDPL được các cơ quan, đơn vị, địa phương quan tâm nghiên cứu thực hiện, lựa chọn những cách làm hay, sáng tạo, hiệu quả trong công tác PBGDPL để thực hiện nhân rộng thực hiện, tổ chức biên tập và đăng tải chương trình sách nói pháp luật trên các trang mạng xã hội, trang tin điện tử trực thuộc như: www.bestlife.net.vn; www.huongnghiepthitruong.vn; www.chinhsachphapluat.vn; www.thamvanphapluat.vn; www.tuvanphapluatvietnam.vn; www.doanhnghiepnongnghiep.vn; www.nghiencuupldautu.vn; www.phattrienspcongnghe.vn và trên hai đặc san, Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam (in), Tạp chí Văn hiến Việt Nam góp phần tuyên truyền đến với các cơ quan, tổ chức, cá nhân, trong đó có các Trường đặc biệt dành cho những người yếu thế;…
Đặc biệt, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đã được các cơ quan, đơn vị, địa phương quan tâm, tập trung đẩy mạnh thực hiện có hiệu quả, phát huy được vai trò, tầm quan trọng của công nghệ thông tin vào công tác phổ biến, giáo dục pháp luật trong tình hình mới. Cạnh đó, góp phần triển khai nhanh chóng, chính xác, kịp thời các chủ trương, chính sách hỗ trợ của Đảng và pháp luật Nhà nước đến toàn thể Nhân dân và doanh nghiệp.
Tại đây, các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã phân tích 02 trường hợp cụ thể như sau:
Tình huống thứ nhất: Mua bán nhà đất thông qua vi bằng có giá trị pháp lý không?
Thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE nêu một số câu hỏi về việc có nhu cầu mua nhà đất; tuy nhiên nhà đất này chưa có sổ đỏ nên không làm thủ tục công chứng mua bán được. Người dân có thể mua bán nhà đất bằng cách lập vi bằng được không và việc mua bán này có hợp pháp không?
Có thể hiểu, giá trị pháp lý, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực. Việc mua bán/chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng không được pháp luật thừa nhận, người mua nhà đất thông qua hình thức này sẽ gặp nhiều rủi ro, thiệt hại rất lớn.
Căn cứ vào khoản 5, Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 8/1/2020 của Chính phủ quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, trong đó quy định rõ: Không được lập vi bằng để “ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật”.
Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này).
Do đó, đối với giá trị pháp lý, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực. Việc mua bán nhà đất cần phải có đủ các điều kiện pháp lý để được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, có thể hiểu vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dânsự và hành chính theo quy định của pháp luật, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, việc mua bán/chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng là không hợp pháp, người mua nhà đất thông qua hình thức này sẽ gặp nhiều rủi ro và nguy cơ bị thiệt hại rất lớn, để lại hậu quả nặng nề cho người mua khi nhà đất bị giải tỏa, thu hồi hoặc có tranh chấp…
Theo Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 8/1/2020 của Chính phủ quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Tình huống thứ hai: Mua đất sổ đỏ bị vênh, trách nhiệm ra sao?
Thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE nêu câu hỏi: Tôi mua mảnh đất từ người thân, sổ đỏ ghi 160m². Thế nhưng, khi bán lại cho người khác, họ đo đạc lại chỉ còn 156m² nên yêu cầu tôi hoàn trả phần chênh lệch. Người mua đã thanh toán đầy đủ theo giá 160m² và đòi lại số tiền chênh lệch tương ứng với 4m², lên tới hơn 100 triệu đồng. Xin hỏi, trong trường hợp này, tôi có phải đền tiền cho người mua không? Làm sao để xác định chính xác diện tích thực tế, qua đó xác định trách nhiệm thuộc về ai? Nếu kết quả đo đạc khác biệt, tôi có thể khiếu nại đến đâu?
Có thể hiểu, khi xảy ra chênh lệch diện tích giữa thực tế và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trước hết cần xác định nguyên nhân. Qua đó, nếu sự chênh lệch do lỗi của cơ quan đo đạc hoặc cấp sổ đỏ (ví dụ: đo sai, cập nhật sai thông tin), người dân có thể yêu cầu điều chỉnh lại giấy chứng nhận theo diện tích thực tế. Trách nhiệm trong trường hợp này thuộc về cơ quan quản lý đất đai.
Mặc dù vậy, nếu bên bán biết rõ diện tích thực tế nhỏ hơn nhưng vẫn bán theo diện tích ghi trên sổ, hoặc không thông tin rõ cho bên mua, thì bên bán có trách nhiệm hoàn trả phần tiền tương ứng với diện tích bị thiếu – trừ khi hai bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.
Trong trường hợp này, nếu hợp đồng chuyển nhượng ghi rõ giá bán tính theo diện tích 160m² nhưng thực tế chỉ có 156m², thì bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu hoàn tiền cho phần diện tích không tồn tại. Đây là quyền lợi chính đáng được pháp luật bảo vệ, nhất là khi hợp đồng không có điều khoản loại trừ trách nhiệm do chênh lệch diện tích.
Khuyến nghị quý doanh nghiệp cần liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc địa chính cấp xã để đo đạc lại mảnh đất, lập bản trích đo địa chính chính thức. Đối chiếu với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định sai lệch có phải do lỗi kỹ thuật hoặc hành chính.
Căn cứ theo quy định tại Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã hoặc đơn vị quản lý đất đai có thẩm quyền nếu nghi ngờ sai sót từ phía cơ quan cấp sổ đỏ ban đầu.Giao dịch đất đai không thể chỉ dựa vào thông tin “trên giấy”. Việc đo đạc lại trước khi ký hợp đồng và thanh toán là biện pháp đơn giản nhưng hiệu quả để phòng tránh rủi ro. Mặt khác, hợp đồng cần quy định rõ trách nhiệm khi có sai lệch diện tích để các bên có căn cứ giải quyết nếu phát sinh tranh chấp.
Khuyến nghị thêm: Ở vụ việc này, nếu người mua có bằng chứng rõ ràng về sự chênh lệch diện tích, và hợp đồng không loại trừ trách nhiệm này thì quý doanh nghiệp có thể phải hoàn trả phần tiền tương ứng với diện tích thiếu hụt. Việc đo đạc lại là bước đầu tiên để làm rõ sự thật và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Giám đốc Chi nhánh số 1 (Đồng Nai), ThS.LS. Nguyễn Thành Hưng – PGĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC)
