Trong quá trình hoạt động, ngoài công tác chuyên môn, Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC); Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam luôn xác định công tác phổ biến, giáo dục pháp luật là một trong những nhiệm vụ trọng tâm cần tập thực hiện, nhằm tăng cường sự lãnh đạo của Đảng trong công tác phổ biến, giáo dục phát luật, phát huy vai trò, hiệu quả quản lý nhà nước, quản lý xã hội bằng pháp luật. Qua đó, công tác phổ biến, giáo dục pháp luật (PBGDPL) ngày càng đi vào chiều sâu, trọng tâm, thống nhất, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ trong tình hình mới.
Cụ thể, vào sáng ngày 05/08/2025, tại số 412, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Viện IMRIC; Viện IRLIE và TC DN&TTVN giao Trung tâm tư vấn pháp luật ToànTâm (TTLCC) tổ chức buổi PBGDPL cho độc giả, các doanh nghiệp thành viên Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE) và Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) bằng hình thức trực tuyến và trực tiếp…
Với đội ngũ luật gia, luật sư, các báo cáo viên pháp luật, tuyên truyền viên pháp luật là lực lượng nòng cốt đi đầu, đưa các chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước đến với mọi tầng lớp Nhân dân, nên đội ngũ này thường xuyên được rà soát, củng cố, kiện toàn và hoạt động phát huy hiệu quả. Theo đó, các luật gia, luật sư, các báo cáo viên pháp luật công tác ở nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau, có trình độ từ cử nhân trở lên, nhiều người trong số đó là thạc sỹ, tiến sỹ, chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực pháp luật; báo cáo viên pháp luật thường xuyên được bồi dưỡng kiến thức pháp luật, kỹ năng phổ biến pháp luật, kỹ năng biên soạn tài liệu, kỹ năng nói chuyện trước công chúng…nhờ đó hoạt động phổ biến, giáo dục pháp luật được thực hiện bài bản, khoa học, hiệu quả hơn.
Đồng thời, việc xây dựng, nhân rộng các mô hình điểm, có hiệu quả về PBGDPL được các cơ quan, đơn vị, địa phương quan tâm nghiên cứu thực hiện, lựa chọn những cách làm hay, sáng tạo, hiệu quả trong công tác PBGDPL để thực hiện nhân rộng thực hiện, tổ chức biên tập và đăng tải chương trình sách nói pháp luật trên các trang mạng xã hội, trang tin điện tử trực thuộc như: www.bestlife.net.vn; www.huongnghiepthitruong.vn; www.chinhsachphapluat.vn; www.thamvanphapluat.vn; www.tuvanphapluatvietnam.vn; www.doanhnghiepnongnghiep.vn; www.nghiencuupldautu.vn; www.phattrienspcongnghe.vn và trên hai đặc san, Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam (in), góp phần tuyên truyền đến với các cơ quan, tổ chức, cá nhân, trong đó có các Trường đặc biệt dành cho những người yếu thế;…
Đặc biệt, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đã được các cơ quan, đơn vị, địa phương quan tâm, tập trung đẩy mạnh thực hiện có hiệu quả, phát huy được vai trò, tầm quan trọng của công nghệ thông tin vào công tác phổ biến, giáo dục pháp luật trong tình hình mới. Cạnh đó, góp phần triển khai nhanh chóng, chính xác, kịp thời các chủ trương, chính sách hỗ trợ của Đảng và pháp luật Nhà nước đến toàn thể Nhân dân và doanh nghiệp.
Xin trích lược hai tình huống được các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) trực tiếp thực hiện như sau:
Tình huống thứ nhất: Những loại giao dịch đất đai bị từ chối công chứng
Luật Công chứng 2024 quy định, Công chứng viên có nghĩa vụ từ chối công chứng trong trường hợp giao dịch vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội và các trường hợp khác theo quy định của Luật này và giải thích rõ lý do từ chối.
Trong đó, có 5 loại hình giao dịch đất đai sẽ bị Công chứng viên từ chối, cụ thể:
Giao dịch liên quan đến đất đai nằm ngoài thẩm quyền của công chứng viên: Căn cứ theo Điều 44 Luật Công chứng 2024, Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản (BĐS) trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.
Do đó, các giao dịch về đất đai nằm ngoài phạm vi địa giới hành chính của tỉnh, thành phố mà nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ các trường hợp theo quy định của Điều luật nêu trên, thì Công chứng viên sẽ không có thẩm quyền công chứng. Chi nên, Công chứng viên phải từ chối công chứng với các giao dịch này.
Giao dịch liên quan đến đất đai được yêu cầu công chứng vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội:
Đầu tiên, chủ thể giao dịch không có năng lực hành vi dân sự phù hợp thì không thể tham gia giao dịch dân sự nói chung trong đó có cả giao dịch liên quan đến đất đai.
Đối với chủ thể là cá nhân: Căn cứ Điều 20, 21 Bộ luật Dân sự 2015, người từ đủ 18 tuổi trở lên là người thành niên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, khi đó mới có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Cạnh đó, trường hợp cá nhân mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, cá nhân sẽ không được thực hiện một số hoặc toàn bộ các loại giao dịch dân sự trong đó có cả giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Do vậy, trong trường hợp, cá nhân thuộc các trường hợp trên mà tham gia giao dịch dân sự liên quan đến đất đai thì sẽ bị từ chối công chứng.
Đối với chủ thể của giao dịch dân sự là pháp nhân: Nếu pháp nhân không bị hạn chế năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật thì pháp nhân có thể tham gia bất kì giao dịch dân sự nào, bao gồm cả những giao dịch liên quan đến đất đai. Vì lẻ đó, trong trường hợp pháp nhân thuộc các trường hợp bị hạn chế giao dịch dân sự theo quy định mà có liên quan đến đất đai, thì cũng sẽ bị từ chối công chứng.
Kế đến, giao dịch liên quan đến đất đai có dấu hiệu của việc đe dọa, cưỡng ép, lừa dối hoặc có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của giao dịch không phù hợp với quy định pháp luật.
Đối với giao dịch dân sự: Nếu có dấu hiệu của việc đe dọa, cưỡng ép, lừa dối thì công chứng viên cần phải tiến hành xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, nếu người yêu cầu công chứng không làm rõ được và từ chối việc xác minh, thì công chứng viên từ chối công chứng giao dịch này, trong đó bao gồm cả các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai.
Giao dịch liên quan đến đất đai được xác lập hay thực hiện: Nếu do bị đe dọa, cưỡng ép, lừa dối là những giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự, những giao dịch này đã vi phạm nguyên tắc chung của luật dân sự, gây rủi ro thiệt hại cho các bên, vì vậy công chứng viên có nghĩa vụ từ chối công chứng các giao dịch này.
Đối với giao dịch liên quan đến đất đai: Có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của giao dịch không phù hợp với quy định pháp luật, trước hết, công chứng viên phải kiểm tra dự thảo giao dịch, nếu có những điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa, nếu người yêu cầu công chứng vẫn không sửa chữa thì công chứng viên từ chối công chứng.
Các giao dịch này có thể là các giao dịch đối với đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất được nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm,…có thể xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan, vi phạm pháp luật do đó Luật công chứng 2024 quy định các giao dịch này sẽ bị từ chối công chứng.
Hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ ràng, không đầy đủ: Căn cứ theo khoản 4, Điều 42 Luật Công chứng 2024, trong trường hợp có căn cứ cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, ví dụ: thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không khớp với các giấy tờ khác, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mờ, rách,… thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc công chứng viên tự mình tiến hành xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, mà người yêu cầu công chứng vẫn không làm rõ được những vấn đề nêu trên thì công chứng viên có nghĩa vụ phải từ chối công chứng.
Người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký được hoặc không điểm chỉ được mà người yêu cầu công chứng không mời được người làm chứng, công chứng viên cũng không mời được người làm chứng:
Căn cứ theo khoản 2, Điều 49 Luật Công chứng 2024, nếu người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký được hoặc không điểm chỉ được hoặc trong những trường hợp khác mà pháp luật quy định thì việc công chứng phải có người làm chứng.
Người làm chứng có thể do người yêu cầu công chứng mời hoặc do công chứng viên chỉ định nếu người làm chứng không mời được, trong trường hợp không mời hoặc không chỉ định được người làm chứng thì công chứng viên từ chối công chứng.
Như vậy, nếu người yêu cầu công chứng thuộc các trường hợp trên mà yêu cầu công chứng những giao dịch liên quan đến đất đai nhưng không tìm được người làm chứng, công chứng viên cũng không chỉ định được người làm chứng thì giao dịch này sẽ bị từ chối công chứng theo quy định nêu trên.
Các trường hợp từ chối công chứng đối với di chúc:
Căn cứ theo khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai 2024, văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực, do đó, di chúc về việc phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Tại Điều 58 Luật công chứng 2024, người lập di chúc không được ủy quyền cho người khác mà phải tự ký hoặc điểm chỉ vào văn bản di chúc được công chứng, có nghĩa là người yêu cầu công chứng di chúc bắt buộc phải là người lập di chúc, không được ủy quyền cho người khác, nếu không ký hoặc điểm chỉ được thì phải có người làm chứng.
Mặt khác, trong trường hợp công chứng viên nhận thấy người lập di chúc có dấu hiệu bị mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc có căn cứ cho rằng có dấu hiệu bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép thì công chứng viên đề nghị người lập di chúc làm rõ, trường hợp không làm rõ được thì công chứng viên từ chối công chứng di chúc đó.
Tình huống thứ hai: Sửa Luật Đất đai 2024 – Kỳ vọng ‘cởi trói’ cho doanh nghiệp
Qua tham chiếu dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến với hàng loạt quy định đột phá, hứa hẹn tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý. Sửa Luật Đất đai 2024 nhằm khắc phục bất cập về thu hồi đất, tài chính đất đai và kiểm soát giá đất, mở ra hy vọng về một “cơn gió” chính sách mới cho thị trường bất động sản (BĐS).
Có thể thấy, từ những thay đổi này, từ việc đề xuất cơ chế hỗ trợ thu hồi đất khi doanh nghiệp (DN) đạt 75% thỏa thuận đến việc cải cách các quy định về giao đất, đấu giá, được kỳ vọng sẽ tạo ra một sân chơi minh bạch hơn, khơi thông các dự án “treo” và giảm đáng kể gánh nặng cho DN.
Khơi thông dự án “da beo”, đảm bảo quyền lợi khi bị thu hồi
Một số những “nút thắt” lớn nhất khiến hàng loạt dự án BĐS ngưng trệ suốt nhiều năm chính là tình trạng bồi thường dở dang, hay còn gọi là dự án “da beo”. Vướng mắc này đến từ việc luật hiện hành chưa có cơ chế xử lý khi chủ đầu tư không đạt thỏa thuận phần diện tích đất còn lại, dẫn đến dự án “treo”, lãng phí nguồn lực đất đai và làm chậm tiến độ đầu tư.
Để giải quyết tình trạng này, dự thảo luật sửa đổi đã đưa ra một đề xuất mang tính bước ngoặt. Theo đó, trong trường hợp dự án phát triển kinh tế – xã hội thực hiện qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu chủ đầu tư đã đàm phán được trên 75% diện tích hoặc với hơn 75% số người sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho họ. Thực tế, hiện có nhiều dự án quy mô lớn, thúc đẩy phát triển địa phương nhưng chưa có quy định thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình triển khai.
Đồng thời, nếu chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc với hơn 75% số người sử dụng đất trong phạm vi dự án thì Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng bổ sung quy định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoàn thiện hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, sửa đổi quy định về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…
Ngoài việc gỡ vướng trong khâu giải phóng mặt bằng, dự thảo luật sửa đổi cũng tập trung vào việc cải cách các quy định về giao đất, cho thuê đất và đấu giá, vốn là những khâu then chốt quyết định sự thành bại và tính minh bạch của một dự án. Trong đó, nếu việc sửa đổi theo hướng như trên được thông qua thì sẽ tháo gỡ được các điểm nghẽn và thị trường BĐS sẽ minh bạch, rõ ràng và sôi động hơn.
Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm khuyến nghị sửa đổi khoản 8 Điều 81. Theo đó, không thu hồi đất mà không bồi thường nếu nhà đầu tư chậm triển khai sau thời gian gia hạn. Cần bồi thường theo đúng quy định để bảo đảm quyền tài sản và phù hợp Hiến pháp 2013.
Minh bạch hóa giao đất, siết chặt đấu giá, mở rộng cơ hội
Khuyến nghị thêm về sửa đổi, bổ sung các khoản 1, 3 và 6 Điều 127 theo hướng bỏ quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Quy định mới này nếu được thông qua sẽ cho phép DN được thỏa thuận nhận quyền sử dụng các loại đất khác để thực hiện dự án, phù hợp với quy định tại Nghị quyết 171/2024/QH15.
Song song đó, các quy định mới giúp nhà đầu tư tiếp cận đất đai một cách đa dạng và linh hoạt hơn, không chỉ qua các hình thức từ Nhà nước mà còn từ thị trường. Điều này, tạo ra một môi trường cạnh tranh công bằng và thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư.
Theo dự thảo luật đề xuất bổ sung điểm c vào khoản 4 Điều 125 nhằm kiểm soát chặt chẽ việc tổ chức đấu giá. Mục tiêu là để khắc phục tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá, lợi dụng việc đấu giá để tạo giá ảo, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.
Các quy định mới sẽ giúp loại trừ tình trạng “gom đất để đầu cơ” và lợi dụng việc trả đất đấu giá cao để gây sốt ảo. Các chuyên gia cũng cho rằng ngoài việc mất tiền cọc, cần áp dụng thêm các chế tài khác như cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định để tăng tính răn đe. Theo đó, dự thảo mới không còn yêu cầu tài sản phải được đăng ký trên giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng, mà chỉ cần được tạo lập hợp pháp.
Dự thảo Luật Đất đai: Bỏ tiền đất bổ sung, gỡ gánh nặng ngàn tỉ: Bộ Nông nghiệp và Môi trườnghiện đang lấy ý kiến dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, với một đề xuất đột phá là bãi bỏ hoàn toàn quy định thu tiền đất bổ sung. Cụ thể, dự thảo đã sửa đổi điểm d khoản 2 Điều 257, loại bỏ nội dung về việc Chính phủ quy định “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”. Đây là nội dung được dư luận và báo chí quan tâm, phản ánh trong thời gian qua.
Có thể thấy, với đề xuất này là hợp tình, hợp lý vì việc chậm tính tiền sử dụng đất không phải lỗi của họ. Nếu được thông qua, quy định mới sẽ giúp DN giảm gánh nặng tài chính hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng, tránh nguy cơ phá sản và có thể góp phần làm giảm giá nhà. Trước đó, Bộ Tài chính từng đề xuất phương án giảm mức thu này từ 5,4% xuống còn 3,6%/năm nhưng nay dự thảo luật đã đề xuất bãi bỏ hoàn toàn.
ThS. Luật sư Đặng Thanh Sâm – Phó viện trưởng Viện IRLIE
