Sáng ngày 26/02/2025, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM – Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) tổ chức buổi tham vấn pháp lý bằng hình thức trực tuyến về hai trường hợp mà các độc giả và cộng đồng doanh nghiệp quan tâm như sau: Có được cấp sổ đỏ khi hàng xóm không ký giáp ranh – Đất cha ông để lại không di chúc, con cháu làm sổ hồng được không?
Trường hợp thứ nhất: Cấp sổ đỏ khi hàng xóm không ký giáp ranh…; Trường hợp thứ hai: Đất cha ông để lại không di chúc, con cháu vẫn có thể làm sổ hồng nhưng cần chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục theo quy định.
Ở trường hợp thứ nhất: Có được cấp sổ đỏ khi hàng xóm không ký giáp ranh
Độc giả hỏi: Gia đình tôi đang làm thủ tục xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất của gia đình. Thế nhưng, hàng xóm gây khó dễ không chịu ký vào biên bản giáp ranh. Vậy không ký giáp ranh có cách nào cấp được sổ đỏ hay không?
Thực tế nhiều người dân không được cấp hoặc chưa được cấp sổ đỏ dù có đủ điều kiện theo quy định nhưng bị từ chối vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh. Tuy nhiên, quy định về thủ tục đề nghị đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu hiện tại đối với hộ gia đình, cá nhân cũng không đề cập rõ ràng đến việc phải ký hồ sơ giáp ranh thì mới được cấp sổ đỏ như một thủ tục bắt buộc. Đồng thời, nhiều địa phương yêu cầu ký hồ sơ giáp ranh là cách dễ dàng và phổ biến nhất khi làm thủ tục nhằm xác định việc có hay không tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định, cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ không được từ chối nhận hồ sơ với lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai. Hay nói cách khác, cơ quan tiếp nhận hồ sơ chỉ được từ chối tiếp nhận hồ sơ nếu nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai. Do vậy, dù hàng xóm có nói sẽ không ký giáp ranh để không được cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất vẫn nộp hồ sơ theo quy định.
Căn cứ Điều 11 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về xác định và đo vẽ ranh giới thửa đất cho thấy các thửa đất đã được địa chính xác định, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới và lưu tại hồ sơ địa chính để quản lý ngay cả khi chưa được cấp sổ đỏ. Bên cạnh đó, khi xác định ranh giới thửa đất để đo vẽ chi tiết đã có mặt của những người sử đất liền kề, trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt thì phải niêm yết công khai trong vòng 15 ngày. Như vậy, đều có quy định niêm yết công khai 15 ngày và ranh giới thửa đất trong hồ sơ địa chính được xác định, đo vẽ trước đó theo quy định đã ghi nhận sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề về ranh giới thửa đất.
Qua đó, trong trường hợp khi các bên liên quan, hàng xóm không ký hồ sơ giáp ranh, thì bạn có thể chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân xã để xác nhận vắng mặt và trong thời hạn như trên, nếu hộ gia đình, cá nhân xung quanh không có văn bản xác nhận đất đang có tranh chấp gửi cho Ủy ban nhân dân xã thì thửa đất được xác định là không có tranh chấp và có thể cấp sổ đỏ. Nếu các bên giáp ranh có ý kiến phản đối thì buộc bạn phải tiến hành thủ tục giải quyết tranh chấp mốc giới. Dựa vào phán quyết của Tòa án sẽ là cơ sở để xác định ranh giới hai bên và bạn có đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo bản án.
Ở trường hợp thứ hai: Đất cha ông để lại không di chúc, con cháu làm sổ hồng được không?
Độc giả hỏi: Trước đây, khi cha ông qua đời có để lại cho tôi 100m2 đất ở nhưng không có sổ. Nay, tôi muốn làm sổ hồng cho mảnh đất này thì có được không. Nếu được xin hỏi tôi cần chuẩn bị thủ tục gì và đến đâu để làm?
Căn cứ theo Điều 675 và 676 Bộ luật Dân sự, di sản của ông bà sẽ được phân chia thừa kế cho những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật. Như vậy, những người thuộc hàng thừa kế phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế và thỏa thuận phân chia di sản. Những người này sẽ tiến hành thỏa thuận cử ra một người làm đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận (Nghĩa là di sản thừa kế vẫn thuộc về những người thuộc hàng thừa kế nhưng người này sẽ là người đại diện đăng ký và đứng tên trên giấy chứng nhận (có văn bản có công chứng chứng thực hợp pháp của những người còn lại).
Cạnh đó, gia đình bạn phải chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm bộ đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có); giấy tờ pháp lý về nhà đất (như giấy tờ mua bán, tặng cho qua các đời, tờ kê khai nhà đất, sổ mục kê,…Căn cứ theo quy định tại điều 137 Luật đất đai 2024) thì các giấy tờ khác; bản vẽ hiện trạng nhà đất; Giấy tờ nhân thân và giấy tờ chứng minh mình có quyền thừa kế; Các giấy tờ trên cùng với giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất nộp tại UBND quận/huyện (Phòng tài nguyên môi trường) để được xem xét, cấp sổ đỏ lần đầu.
Căn cứ tại Mục 3 Luật đất đai 2024. Đặc biệt, gia đình cần lưu ý nhà đất của gia đình bạn phải không thuộc các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điều 151 Luật đất đai 2024 (Điển hình: Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án, các trường hợp đất nhận khoán theo quy định,….).
Do đó, tùy từng trường hợp, trong quá trình thẩm định, xác minh để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các cán bộ sẽ xác minh các điều kiện như: đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Sau khi được cấp sổ đỏ, gia đình bạn cần liên hệ văn phòng công chứng để tiến hành khai nhận di sản thừa kế và thỏa thuận phân chia di sản. Sau khi văn bản khai nhận thừa kế được công chứng chứng thực, bạn cần liên hệ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để cập nhật tên những người thừa kế lên Giấy chứng nhận.
Bạn có thể nên liên hệ Tổ chức hành nghề luật sư, Tổ chức hành nghề công chứng, UBND quận/huyện, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể về thủ tục và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cần thiết.
ThS. Luật sư Nguyễn Thành Hưng – Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (Giám đốc Chi nhánh số 1 trực thuộc tại Đồng Nai)
