Trong thời gian gần đây, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp với Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) chỉ đạo Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức các buổi toạ đàm khoa học ở các địa phương. Tại đây, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người dân rất quan tâm đến cá thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản. Đồng thời, theo cam kết tại các buổi toạ đàm khoa học, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm sẽ trả lời những vấn đề mà công đồng doanh nghiệp và người dân quan tâm…
Qua tìm hiểu của chúng tôi, một mảnh đất bán cho nhiều chủ khác nhau cũng xảy ra nhiều trên thực tế, xuất phát từ nhiều lý do, như chủ nhà có lòng tham, muốn lừa đảo chiếm đoạt tiền của nhiều người, hoặc vì chủ quan của người mua khi không quản lý tài sản, để các đối tượng khác lợi dụng, nhảy vào mua bán. Ở nhiều địa phương, khi việc quản lý đất đai có thể chưa chặt chẽ, lỏng lẻo, giấy tờ pháp lý chưa rõ ràng cho các thửa đất thì chuyện một mảnh đất nhiều người đến nhận làm chủ cũng không phải hiếm.
Cùng với đó, một số chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng cho người mua chung cư, người mua cần đưa ra những bước hành động thích hợp. Qua đó, để đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng, người mua căn hộ chung cư có thể tổ chức cuộc gặp trực tiếp với chủ đầu tư để trao đổi và yêu cầu hoàn tất việc giao sổ hồng cho người mua căn hộ. Trong trường hợp chủ đầu tư tiếp tục vi phạm về nghĩa vụ, người mua căn hộ có thể nộp đơn kiến nghị tới cơ quan thanh tra xây dựng hoặc UBND cấp có thẩm quyền để yêu cầu can thiệp. Nếu trong hợp đồng mua bán có quy định về phạt vi phạm khi chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc người mua gặp thiệt hại do sự chậm trễ này, người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư tuân thủ theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện.
Một mảnh đất bán cho 2 người sẽ ra sao?
Ảnh minh hoạ
Căn cứ theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định hình thức, thủ tục thực hiện Hợp đồng về quyền sử dụng đất: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Theo Điều 129 cũng quy định, giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Căn cứ theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định: Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu…Căn cứ khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Vì vậy, ngừoi liên quan có quyền khởi kiện yêu cầu hoàn trả lại số tiền đã thanh toán và bồi thường thiệt hại.
Trong đó, rõ ràng khi mua bán đã được công chứng, chứng thực đầy đủ, đúng theo quy định pháp luật, đất có sổ đỏ, có đầy đủ căn cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền. Thế nhưng, khó khăn vướng phải khi bên kia cho rằng mình mua có giấy tờ, và đã quản lý, xây dựng nhà cửa trên đất…Vụ án chắc chắn phức tạp, kéo dài, cũng khó giải quyết. Vì lẻ đó, trường hợp này cần phải xác minh nguồn gốc đất, thông tin tài sản xem đất đai trước đây là của ai, quá trình sử dụng đất có biến động hay không? Nếu như nguồn gốc đất là hợp pháp, việc mua bán là đúng, người thiệt hại có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên công nhận giao dịch mua bán và hủy sổ đỏ do cấp chồng lấn.
Nếu gặp trường hợp chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng sẽ làm gì?
Ảnh minh hoạ
Căn cứ theo quy định tại khoản 40 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, việc cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình xây dựng, nhà ở không được vượt quá 15 ngày. Cùng với đó, khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi rõ thời hạn trả kết quả. Nếu vượt quá thời hạn mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa giải quyết, người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi vi phạm.
Do vậy, khi gặp tình huống chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng cho người mua chung cư, người mua cần đưa ra những bước hành động thích hợp. Người dân cần nắm vững quyền lợi và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng mua bán. Mặt khác, phải tìm hiểu kỹ về quy trình và thời gian cấp sổ hồng theo quy định của pháp luật. Nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết, người mua có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp thông qua phương án hòa giải, đàm phán hoặc thông qua cơ quan pháp luật.
Trong trường hợp cần thiết, người mua cũng có thể tiến hành khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình. Viện IMRIC và Viện IRLIE sẵn sàng làm nhịp cầu nối. Đặc biệt, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) với đội ngũ luật sư, tư vấn viên pháp luật chuyên nghiệp sẽ là một giải pháp thông minh để đảm bảo quyền lợi và hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình giải quyết các vấn đề mà cộng đồng doanh nghiệp và người dân luôn quan tâm…
Tiến sĩ – Luật gia Hồ Minh Sơn – Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC)
