Mới đây, có một số các nhân và các doanh nghiệp thuộc Câu lạc bộ Doanh nghiệp IMRIC – IRLIE (thuộc Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế “IMRIC” và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập “IRLIE”) gửi thư đến Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS), theo đó nhờ thông tin một số điểm mới của Luật đất đai năm 2024.
Dưới góc độ pháp lý, Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) xin phúc đáp cụ thể như sau: Có 4 trường hợp sử dụng đất có vi phạm về đất đai trước 1/7/2014 sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, Luật Đất đai 2024 có hiệu lục từ 1/8 quy định một số trường hợp làm sổ đỏ không phải nộp tiền sử dụng đất.
Những trường hợp làm sổ đỏ không phải nộp tiền sử dụng đất
Ảnh minh hoạ
Theo khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Căn cứ Khoản 1 điều 137 luật Đất đai 2024 quy định 13 trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) và không phải nộp tiền sử dụng đất, gồm: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất gồm: bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; giấy phép cho xây cất nhà ở; giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; bản án của tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành; Sổ đỏ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993; Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 mà có tên người sử dụng đất; Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất.
Tương tự, giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà; Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất; Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất; Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép; Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 1/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận; Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng; Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15.10.1993 do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.
Căn cứ khoản 2 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01/7/2004 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Căn cứ tại khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất; Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
Theo Khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 cũng nêu rõ: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau: Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất; Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Căn cứ theo khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2024 đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Điều kiện để đất lấn chiếm, vi phạm pháp luật được xem xét cấp chứng nhận quyền sử dụng đất
Trường hợp nào vi phạm pháp luật về đất đai vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?. Ảnh minh hoạ
Luật Đất đai 2024 có quy định đáng chú ý liên quan tới việc “Giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014” (Điều 139 Luật Đất đai 2024). Theo đó, sẽ có 4 trường hợp có vi phạm về đất đai nhưng có thể được xem xét cấp sổ đỏ.
Trường hợp thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 1/7/2014, nếu do lấn chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình sau khi Nhà nước công bố, cắm mốc; lấn chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi công bố chỉ giới xây dựng; lấn chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác, thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp sổ đỏ đối với diện tích đã lấn chiếm.
Tuy nhiên, các trường hợp đất vi phạm nêu trên, nếu đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà phần diện tích đất lấn chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công cộng khác, thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp sổ đỏ. Chủ đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ cho phần đất này.
Trường hợp thứ hai, người đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.
Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thứ ba, đất lấn chiếm nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Cuối cùng, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp đã nêu và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang lấn đất, chiếm đất; sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nhưng đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai như đã nêu kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau thì Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và xử lý theo quy định của pháp luật…
Dưới sự chủ trì của Viện IMRIC và Viện IRLIE, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) thường xuyên tuyên truyền, phổ biến pháp luật về các nội dung trọng tâm của Luật Đất đai 2024 và một số điểm mới của luật như: bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất mới; thêm nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất; đa dạng các hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân…
Trung tâm TTLCC mong muốn thông qua công tác này, nhằm phổ biến sâu rộng, cập nhật các điểm mới của Luật Đất đai 2024, từ đó nâng cao trách nhiệm của các cấp, các ngành và các địa phương trong việc thi hành luật. Đồng thời, giúp sử dụng đất tiếp cận, biết và hiểu rõ những quy định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người quản lý, sử dụng đất...
Văn Hải – Tuấn Tú
