Sáng ngày 03/10/2026, Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) trả lời thư của người dân, doanh nghiệp liên quan đếnxây nhà trên đất nông nghiệp từ năm 1998, chuyển lên đất ở và liệu được tách thửa khi đất nằm trong quy hoạch 1/500, chưa thu hồi?.
Liên quan đến vấn đề này, Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) và Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) thường xuyên tổ chức tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật miễn phí cho người dân, doanh…Theo đó, Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã tham vấn về hai trường hợp cụ thể như sau:
Thứ nhất: Chuyển đất ở – có bị phạt không khi xây nhà trên đất nông nghiệp từ năm 1998?
Gia đình tôi xây nhà trên thửa đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm từ năm 1998, nay muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, liệu có bị xử phạt hay không?.
Mặc dù câu hỏi của quý doanh nghiệp vẫn chưa nêu rõ thửa đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất hay chưa. Bởi, chưa có hồ sơ, tài liệu liên quan, nên chưa có cơ sở để xác định cụ thể trường hợp theo thư của quý doanh nghiệp.
Tuy nhiên, khuyến nghị quý doanh nghiệp nên nghiên cứu các quy định pháp luật để xác định trường hợp cụ thể của gia đình.
Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 3 Luật Xử lý vi phạm hành chính, mọi vi phạm hành chính phải được phát hiện, ngăn chặn kịp thời và bị xử lý nghiêm minh, mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo quy định.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 6 và Điều 65 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012, đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 67/2020/QH14.
Qua đó, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đối với lĩnh vực đất đai là 2 năm. Nếu, đã hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính hoặc hết thời hạn ra quyết định xử phạt, người có thẩm quyền không ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Mặc dù vậy, các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định vẫn có thể được áp dụng đối với hành vi vi phạm.
Tại Điều 1 Nghị định số 123/2024, hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai bao gồm hành vi vi phạm hành chính đã kết thúc và hành vi vi phạm hành chính đang thực hiện.
Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị định số 123/2024, đối với các hành vi vi phạm hành chính không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này là hành vi đang thực hiện, thời điểm tính thời hiệu xử phạt là thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm.
Tại Điều 10 Nghị định số 123/2024 – đối với hành vi sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép (Quy định này áp dụng đối với hành vi thuộc phạm vi điều chỉnh, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 123/2024).
Bên cạnh việc xử phạt, quý doanh nghiệp muốn biết khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, gia đình phải nộp bao nhiêu phần trăm khoản chênh lệch tiền sử dụng đất.
Qua tham chiếu Nghị định số 50/2026 – việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được thực hiện.
Trong đó, chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Như vậy, dù câu hỏi của doanh nghiệp có liên quan đến một vụ việc cụ thể nhưng không có hồ sơ, tài liệu kèm theo, nên chưa có cơ sở để trả lời một cách cụ thể. Vì lẻ đó, khuyến nghị quý doanh nghiệp cần nghiên cứu các quy định trên và liên hệ với cơ quan có chức năng tài chính tại địa phương để được hướng dẫn.
Thứ hai: Có được tách thửa không – khi đất nằm trong quy hoạch 1/500, chưa thu hồi?
Gia đình tôi có gần 600m2 đất muốn tách thành hai thửa nhưng bị từ chối với lý do đất nằm trong quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Mặc dù quy hoạch này chưa được triển khai, chưa có quyết định hay thông báo thu hồi đất. Việc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai liên phường, xã trả lời không thể tách thửa vì thửa đất nằm trong quy hoạch chi tiết 1/500 có đúng quy định không? Nếu muốn tách thửa trong trường hợp này, gia đình cần liên hệ cơ quan nào để được giải quyết?
Thông qua thư (không có hồ sơ đính kèm) nên không kết luận việc từ chối tách thửa trong trường hợp trên là đúng hay sai. Đây là vụ việc cụ thể, cần căn cứ hồ sơ lưu trữ và quy định do địa phương ban hành để xem xét. Do đó, chưa đủ thông tin và cơ sở để trả lời cụ thể.
Tại khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai và các điều kiện cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành theo thẩm quyền.
Tại Điều 15 Nghị định số 49/2026, Chính phủ giao UBND cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai để tổ chức thực hiện tại địa phương, trong đó có trình tự, thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất.
Ở trường hợp này, Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn đề nghị quý doanh nghiệp gửi phản ánh, kiến nghị đến Văn phòng đăng ký đất đai và Sở Nông nghiệp và Môi trường nơi có đất để được xem xét, trả lời trên cơ sở hồ sơ và quy định của địa phương.
Có thể thấy, trong quá trình hoạt động của Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) thường xuyên phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) luôn xem công tác trợ giúp pháp lý góp phần giúp người dân giảm nghèo về pháp luật, do đó, Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2006 và Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2017 đều xác định người nghèo là nhóm đối tượng ưu tiên đầu tiên trong các nhóm đối tượng được trợ giúp pháp lý…
Đồng thời, truyền tải nội dung trên các trang tin điện tử, mạng xã hội, tạp chí in như: www.huongnghiepthitruong.vn (Viện IMRIC); www.chinhsachphapluat.vn (Viện IRLIE); www.tuvanphapluatvietnam.vn (Trung tâm TVPLMS); www.thamvanphapluat.vn (Trung tâm TTLCC); www.nghiencuupldautu.vn (Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam “AVRCIPL”); www.bestlife.net.vn …Đặc biệt, trên www.vietbao.vn.
Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TVTVPLMS) sẵn sàng hỗ trợ về công tác trợ giúp pháp lý cho người nghèo, người yếu thế được triển khai đồng bộ, thống nhất trên toàn quốc và được thực hiện thường xuyên, trong đó chú trọng các hoạt động hỗ trợ trực tiếp cho người nghèo, người yếu thế như: thực hiện vụ việc trợ giúp pháp lý; truyền thông về trợ giúp pháp lý ở cơ sở; nâng cao năng lực đội ngũ người thực hiện trợ giúp pháp lý, đội ngũ người tham gia trợ giúp pháp lý…
Cùng với đó, các hoạt động trợ giúp pháp lý được Viện IMRIC; Viện IRLIE; Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tuyên truyền về các vụ việc trợ giúp pháp lý, với mong muốn ngày càng được nâng cao, nhiều vụ việc thành công, hiệu quả như người được trợ giúp pháp lý được tuyên không có tội hoặc được tuyên mức án nhẹ hơn hoặc chuyển tội danh hay thay đổi khung hình phạt thấp hơn so với mức đề nghị trong cáo trạng của Viện kiểm sát nhân dân…Đặc biệt, trong suốt thời gian qua trợ giúp pháp lý đã thể hiện rất tốt vai trò của mình trong việc đảm bảo việc xét xử vụ việc khách quan, đúng người, đúng tội, tránh được oan sai cho người dân cũng như đã thực hiện thành công chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước dành cho người nghèo, các đối tượng yếu thế trong xã hội. Trợ giúp pháp lý đã giúp người dân sử dụng pháp luật khi có tranh chấp, vướng mắc, giúp người dân “giảm nghèo về pháp luật”, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, người dân yên tâm lao động để giảm nghèo về kinh tế…
Trên đây là hai trường hợp được các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật đã tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, rất mong quý doanh nghiệp và người dân tham khảo…Chúng tôi sẵn sàng tham vấn pháp lý miễn phí nhằm lan toả, nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong doanh nghiệp và người dân ngày càng được nhân rộng. Đồng thời, nhằm tạo chuyển biến mạnh mẽ trong nhận thức và ý thức tuân thủ, chấp hành, tự giác học tập, tìm hiểu pháp luật, xây dựng lối sống và làm việc theo pháp luật trong toàn xã hội; đưa công tác phổ biến, giáo dục pháp luật phát triển ổn định, bền vững, đi vào chiều sâu, thiết thực, hiệu quả, góp phần bảo đảm thực hiện đầy đủ quyền được thông tin về pháp luật của công dân…
TVVPL Đặng Ngọc Thạnh – Chủ nhiệm CLB Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE), Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
