Hưởng ứng Ngày Pháp luật Việt Nam năm 2026, tại Điều 8 Luật phổ biến, giáo dục pháp luật năm 2012 quy định: “Ngày 09/11 hằng năm là Ngày Pháp luật nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Ngày Pháp luật được tổ chức nhằm tôn vinh Hiến pháp, pháp luật, giáo dục ý thức thượng tôn pháp luật cho mọi người trong xã hội”.
Theo đó, sáng ngày 27/10/2026, tại số 412, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận (TP.HCM) – Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã tổ chức buổi tuyên truyền, phổ biến pháp luật miễn phí bằng hình thức trực tiếp và trực tuyến…Tại buổi tuyên truyền, các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật đã giải đáp hai trường hợp cho các doanh nghiệp là thành viên của CLB DN IMRIC – IRLIE (Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế “IMRIC”) và CLB Báo chí Truyền thông và Chính sách pháp luật (Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập “IRLIE”).
Trường hợp 1: Xây nhà trên đất nông nghiệp đã 12 năm, sau đó sổ đỏ bị hủy, liệu có bị xử phạt?
Tại buổi tuyên truyền, Thành viên CLB DN IMRIC – IRLIE nêu: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay từ năm 2000. Trong khi thửa đất này có nguồn gốc từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận cấp ngày 15/10/1998... Trên giấy chứng nhận, mục đích sử dụng đất được xác định là đất nông nghiệp, ký hiệu DRM. Tuy nhiên, ngày 30/3/2016, UBND địa phương ban hành quyết định hủy bỏ sổ đỏ đã cấp trước đó với lý do cấp sai. Sau khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người đang sử dụng đất bị cơ quan có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, bị yêu cầu nộp lại số lợi bất hợp pháp. Vậy việc xây dựng nhà ở thực tế đã diễn ra từ tháng 12/2004, thời điểm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban đầu vẫn còn hiệu lực và đến năm 2016 mới bị hủy do cấp sai, vậy đây có phải là căn cứ để xử phạt người đang sử dụng đất hay không? Căn cứ pháp lý nào quy định việc xác định khoảng thời gian tính số lợi bất hợp pháp?
Theo trường hợp quý doanh nhân nêu, đối với hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hành vi này vi phạm quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai.
Tại Điều 8 đến Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP của Chính phủ, tùy theo hành vi vi phạm. Bên cạnhhình thức xử phạt, người vi phạm còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp thuộc diện được xem xét theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai.
Căn cứ vào khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai về việc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014. Các trường hợp được đề cập bao gồm lấn đất, chiếm đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Tại Điều 8 đến Điều 10 Nghị định 123. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau, biện pháp khắc phục hậu quả phải áp dụng là khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
Tại Điều 6 Nghị định 123 quy định về việc xác định số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Việc xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được quy định tại Điều 10 Nghị định 123.
Thứ hai: Nhà xây không phép kể từ năm 2013, hiện muốn làm sổ đỏ có được công nhận quyền sở hữu?
Thành viên CLB BCTT&CSPL nêu: Quá trình tác nghiệp, công dân phản ánh, họ đã xây dựng nhà cấp IV, diện tích 150m2 năm 2013 tuy nhiên không có giấy phép xây dựng. Sau đó, vào năm 2026, họ mớilàm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Qua đó, tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, qua kiểm tra cơ quan chức năng xác định căn nhà được tạo lập sau thời điểm quy hoạch, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Quy định, đối với nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựngnhưng không có giấy phép và không có giấy xác nhận đủ điều kiện tồn tại của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện được cấp trước ngày 1/7/2025, chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm về điều kiện tồn tại của công trình. Vậy, Nhà xây dựng không phép như vậy có đủ điều kiện được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay chỉ được ghi nhận quyền sử dụng đất?
Căn cứ vào khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai quy định, hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhà ở không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, nếu nhà ở thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trong đó, với nhà ở thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng, quy định nêu trên yêu cầu phải có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về việc nhà ở đủ điều kiện tồn tại theo quy định. Pháp luật cũng có quy định xử lý đối với trường hợp không có giấy xác nhận này.
Căn cứ vào điểm c khoản 3 Mục II nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định, trường hợp chủ sở hữu đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thuộc diện phải xin phép xây dựng theo khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai – nhưng không có giấy xác nhận đủ điều kiện tồn tại của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện được cấp trước ngày 1/7/2025 thì không thực hiện việc xác định điều kiện tồn tại nhà ở theo thủ tục này. Việc đáp ứng điều kiện tồn tại do chủ sở hữu chịu trách nhiệm.
Chỉ căn cứ theo câu hỏi tại buổi tuyên truyền, căn nhà được xây dựng năm 2013, thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng nhưng không có giấy phép và không có văn bản xác nhận đủ điều kiện tồn tại được cấp trước ngày 1/7/2025, khi đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải kê khai việc đáp ứng điều kiện tồn tại theo mẫu đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.
Căn cứ vào khoản 3 Mục II nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025, khi giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu, UBND cấp xã có trách nhiệm xác định hiện trạng có nhà ở; tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sản gắn liền với đất; nguồn gốc, thời điểm tạo lập nhà ở và các giấy tờ liên quan.
UBND cấp xã cũng có trách nhiệm niêm yết công khai kết quả xác nhận, xem xét, giải quyết ý kiến phản ánh nếu có và xác nhận nhà ở đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.
Tại Điều 151 Luật Đất đai – dựa vào cơ sở hồ sơ và kết quả kiểm tra, nếu nhà ở đáp ứng điều kiện tồn tại theo pháp luật về xây dựng, không thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quy định và đáp ứng các điều kiện liên quan khác, chủ sở hữu có thể được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Tuy nhiên, nếu căn nhà không đáp ứng điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu thì giấy chứng nhận sẽ không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở.
Xin khuyến nghị, việc chứng nhận quyền sở hửu nhà ở và việc xử lý vi phạm xây dựng là những vấn đề cần được xem xét theo các quy định pháp luật tương ứng. Nếu có vi phạm cần xử lý, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc buộc tháo dỡ công trình theo quy định và xử lý vi phạm hành chính.
Xin lưu ý, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được xem xét trên cơ sở các điều kiện pháp lý tương ứng. Đối với quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào nguồn gốc, thời điểm, quá trình và hiện trạng sử dụng đất; tình trạng tranh chấp; sự phù hợp với quy hoạch và các điều kiện cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai để xem xét, giải quyết.
Nếu thửa đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng căn nhà trên đất chưa đủ điều kiện chứng nhận quyền sở hữu, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất, nhưng chưa được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở.
Sau đó, khi căn nhà đáp ứng đầy đủ điều kiện, chủ sở hữu có thể thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Trên đây là hai trường hợp được các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật đã tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, rất mong quý doanh nghiệp và người dân tham khảo…Chúng tôi sẵn sàng tham vấn pháp lý miễn phí nhằm lan toả, nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong doanh nghiệp và người dân ngày càng được nhân rộng. Đồng thời, nhằm tạo chuyển biến mạnh mẽ trong nhận thức và ý thức tuân thủ, chấp hành, tự giác học tập, tìm hiểu pháp luật, xây dựng lối sống và làm việc theo pháp luật trong toàn xã hội; đưa công tác phổ biến, giáo dục pháp luật phát triển ổn định, bền vững, đi vào chiều sâu, thiết thực, hiệu quả, góp phần bảo đảm thực hiện đầy đủ quyền được thông tin về pháp luật của công dân…
Luật sư Phạm Lan Thảo – PGĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
