Mới đây, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE); Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam đã nhận được thư của một số doanh nghiệp thuộc Câu lạc bộ Doanh nghiệp IMRIC – IRLIE và một số phóng viên thuộc Cậu lạc bộ báo chí truyền thông – Chính sách pháp luật yêu cầu hỗ trợ pháp lý liên quan đến điều kiện cấp sổ hồng tại chung cư mini và tài sản riêng của vợ hoặc chồng…
Dưới góc độ pháp lý, Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) xin phúc đáp cụ thể sau: Luật Nhà ở 2023 quy định rõ về điều kiện để chung cư mini được cấp sổ hồng như đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, thỏa mãn điều kiện của UBND cấp tỉnh về đường giao thông…Đồng thời, hiện có không ít người vẫn nghĩ rằng tài sản riêng hình thành trong thời kỳ hôn nhân là độc lập và không được dùng để giải quyết các nghĩa vụ chung của hai vợ chồng. Trên thực tế, pháp luật lại có những quy định rất khác biệt và cụ thể cho từng trường hợp.
Điều kiện cấp sổ hồng cho chung cư mini theo quy định mới nhất
Ảnh minh hoạ
Có thể hiểu có thể hiểu chung cư mini là loại hình nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ, trong đó, mỗi tầng sẽ được thiết kế, xây dựng lại thành các căn hộ được dùng để bán, cho thuê mua hoặc dùng kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; Có từ 2 tầng trở lên và có quy mô trên 20 căn hộ được dùng để cho thuê.
Căn cứ theo Điều 57 Luật Nhà ở 2023 từ 1-8, chung cư mini được cấp sổ hồng nếu đáp ứng các điều kiện: Đối với cá nhân xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải thực hiện theo quy định: Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân; Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.
Trong đó, đối với cá nhân xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ hoặc nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê phải đáp ứng điều kiện: Làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Căn cứ tại Điều 42 Nghị định 95/2024/NĐ-CP – Về bán, cho thuê, cho thuê mua, bàn giao nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ, nêu rõ, việc bán, cho thuê, cho thuê mua, bàn giao nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được quy định như sau: Trường hợp xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 hoặc theo khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 mà có căn hộ để bán, cho thuê mua thì việc bán, cho thuê mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Căn cứ tại khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 mà có căn hộ chỉ để cho thuê thì việc cho thuê nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ cho người mua, thuê mua được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Căn cứ Luật Nhà ở 2023 cũng quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Qua đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Tài sản riêng có bị xử lý cho khoản nợ chung của vợ chồng?
Ảnh minh hoạ
Căn cứ tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định như sau: Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của phápluật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng; Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.
Căn cứ Khoản 1 Điều 37 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 có quy định, nghĩa vụ chung về tài sản của vợ chồng là “Nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch do vợ chồng cùng thỏa thuận xác lập, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại mà theo quy định của pháp luật vợ chồng cùng phải chịu trách nhiệm”.
Căn cứ theo tại Điều 60 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về “Giải quyết quyền, nghĩa vụ tài sản của vợ chồng đối với người thứ ba khi ly hôn: Quyền, nghĩa vụ tài sản của vợ chồng đối với người thứ ba vẫn có hiệu lực sau khi ly hôn, trừ trường hợp vợ chồng và người thứ ba có thỏa thuận khác; Trong trường hợp có tranh chấp về quyền, nghĩa vụ tài sản thì áp dụng quy định tại các điều 27, 37 và 45 của Luật này và quy định của Bộ luật dân sự để giải quyết.”
Theo đó, khoản nợ được chồng hoặc người vợ vay trong thời kỳ hôn nhân. Nghĩa vụ trả nợ được xem là 1 trong các nghĩa vụ chung về tài sản của vợ chồng. Nghĩa vụ tài sản của vợ chồng đối với người thứ ba vẫn có hiệu lực sau khi ly hôn. Tuy nhiên, không phải bất cứ khoản nợ nào được hình thành trong thời kỳ hôn nhân đều được xem là nợ chung của hai vợ chồng.
Căn cứ tại Điều 37 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định: Nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch do vợ chồng cùng thỏa thuận xác lập, nghĩa vụ bồi thường thiệt hại mà theo quy định của pháp luật vợ chồng cùng phải chịu trách nhiệm; Nghĩa vụ do vợ hoặc chồng thực hiện nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình; Nghĩa vụ phát sinh từ việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; Nghĩa vụ phát sinh từ việc sử dụng tài sản riêng để duy trì, phát triển khối tài sản chung hoặc để tạo ra nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình; Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do con gây ra mà theo quy định của Bộ luật dân sự thì cha mẹ phải bồi thường; Nghĩa vụ khác theo quy định của các luật có liên quan.”
Bên cạnh đó, tại Điều 45 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định: Nghĩa vụ của mỗi bên vợ, chồng có trước khi kết hôn; Nghĩa vụ phát sinh từ việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp nghĩa vụ phát sinh trong việc bảo quản, duy trì, tu sửa tài sản riêng của vợ, chồng theo quy định tại khoản 4 Điều 44 hoặc quy định tại khoản 4 Điều 37 của Luật này; Nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch do một bên xác lập, thực hiện không vì nhu cầu của gia đình; Nghĩa vụ phát sinh từ hành vi vi phạm pháp luật của vợ, chồng.”
Do đó, tuy khoản nợ do người chồng hoặc người vợ vay trong thời kỳ hôn nhân nhưng nếu đây là giao dịch riêng của người chồng, vì chồng không hề thông báo, cũng như thỏa thuận với người về việc vay nợ. Cùng với đó, số nợ này được vay không vì nhu cầu của gia đình, việc cờ bạc của người chồng đâycòn được xem là hành vi vi phạm pháp luật. Do vậy, số nợ này là nợ riêng của người chồng và ngườivợ không có nghĩa vụ trả nợ thay cho chồng.
Viện IMRIC và Viện IRLIE thường xuyên phối hợp Tạp chí DN và TTVN xem hoạt động trợ giúp pháp lý có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, nhất là đối với các nông hộ, người nghèo, người có công với cách mạng, người dân tộc thiểu số, người già cô đơn không nơi nương tựa, trẻ em… Từ đó, giúp người dân nâng cao nhận thức, kiến thức pháp luật, chấp hành tốt chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước, góp phần đảm bảo an ninh trật tự trên địa bàn.
Cũng qua các đợt tuyên truyền pháp luật và trợ giúp pháp lý cho nhân dân, Viện IMRIC và Viện IRLIE thường xuyên phối hợp Tạp chí DN và TTVN đồng hành và giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tổ chức hội nghị, toạ đàm, trả lời trực tiếp, trực tuyến và thông qua Tạp chí in Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam; đặc san Nghiên cứu Thị tường và Truyên thông; đặc san khoa học Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập; trên các trang tin điện tử, trang mạng xã hội trực thuộc, liên kết như: www.chinhsachphapluat.vn; www.huongnghiepthitruong.vn; www.bestlife.net.vn; www.thamvanphapluat.vn; www.tuvanphapluatvietnam.vn; www.nghiencuupldautu.vn; www.phattrienspcongnghe.vn; www.doanhnghiepnongnghiep.vn nhằmtuyên truyền phổ biến pháp luật có nội dung như: các quy định của pháp luật về đất đai, về chính sách bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, về vay vốn ngân hàng chính sách xã hội, bình đẳng giới, phòng chống HIV…
Với mong muốn thông qua các buổi tuyên truyền pháp luật, ngoài vấn đề trọng tâm từ kinh nghiệm thực tiễn khi tham gia tố tụng…các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật còn truyên truyền những văn bản pháp luật mới liên quan trực tiếp đến nhân dân như: Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai (sửa đổi), Luât Hôn nhân và gia đình (sửa đổi), Bộ Luật hình sự năm 2015, Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật khiếu nại, Luật tố cáo, chế độ chính sách đối với người có công và thân nhân của họ, về vay vốn ngân hàng phát triển kinh tế… đồng thời tiếp nhận, tư vấn, giải đáp trực tiếp cáccâu hỏi, đơn yêu cầu tư vấn pháp luật của bà con nhân dân. Nội dung câu hỏi thường xoay quanh những vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai, tranh chấp dân sự, khiếu nại, đền bù, giải phóng mặt bằng, hộ khẩu, hộ tịch, thủ tục ly hôn. Các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật và Cộng tác viên của Trung tâm sẽ trực tiếp tư vấn, giải đáp những vướng mắc pháp luật của người dân. Qua đó, đã tạo được niềm tin của người dân đối với hoạt động trợ giúp pháp lý và được nhân dân đồng tình ủng hộ. Vì trước đó, có những vụ việc rất đơn giản nhưng do không nắm rõ các quy định của pháp luật và trình tự, thủ tục giải quyết nên người dân đã mất nhiều thời gian, công sức liên hệ với nhiều cơ quan để giải quyết nhưng vẫn không đạt kết quả…
Vì vậy, thông qua hoạt động tuyên truyền pháp luật và trợ giúp pháp lý của Trung tâm, nhận thức và hiểu biết pháp luật của nhân dân được nâng cao, giúp người dân tự tin hơn khi tham gia vào các quan hệ pháp luật và góp phần tích cực cùng các ngành, các cấp trong việc giải tỏa một số vướng mắc liên quan đến pháp luật của nhân dân trong đời sống hàng ngày. Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn sẽ thường xuyên tổ chức các buổi tuyên truyền pháp luật và trợ giúp pháp lý tại các địa phương trên cả nước. Qua đó, góp phần nâng cao nhận thức pháp luật, kiến thức pháp luật cho người dân, hạn chế các vụ khiếu nại, khiếu kiện không đáng có, góp phần giữ vững an ninh trật tự, phát triển kinh tế – xã hội ở các địa phương.
Nhằm đẩy mạnh hơn nữa công tác tuyên truyền pháp luật và trợ giúp pháp lý cho nhân dân, trong thời gian tới, Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tiếp tục phối hợp với các ban, ngành đoàn thể tỉnh như Hội Phụ nữ, Hội Nông dân, Sở Lao động, Thương binh và Xã hội, Sở Tư pháp các địa phương để triển khai mạnh mẽ công tác tuyên truyền pháp luật và trợ giúp pháp lý cho nhân dân, góp phần nâng cao kiến thức và hiểu biết pháp luật trong nhân dân, hạn chế những tranh chấp trong cộng đồng dân cư, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những người yếu thế trong xã hội (người nghèo, cac đối tượng chính sách, trẻ em) và nhân dân tại các địa phương. Góp phần giữ vững an ninh chính trị, trật tư an toàn xã hội tại địa phương, tạo niềm tin của nhân dân đối với Đảng và Nhà nước, góp phần vào sự nghiệp cải cách hành chính, cải cách tư pháp và xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa của nhân dân, do nhân dân và vì nhân dân.
Luật gia Phạm Trắc Long – Phó viện trưởng Thường trực Viện IRLIE, GĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
