Có thể thấy, cứ mỗi mét vuông chung cư đang phải gánh trên vai hàng chục loại chi phí, trong đó lớn nhất là phí xây dựng tăng cao, tiếp đó là thuế đất, lãi suất vay ngân hàng, tới cả chi phí hoa hồng cho môi giới…
Theo tìm hiểu của Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) và Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam cho thấy, trên cả nước hiện có trên 3.000 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư. Tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn TP.HCM thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. Đồng thời, chỉ trong 3 tháng đầu năm 2025, giá chung cư đã tăng gần 24%, cá biệt có những khu vực tăng 35%; phân khúc nhà phố, biệt thự, mức giá cũng tăng gần 20%.
Gần đây, rất nhiều độc giả đã quan tâm đến việc mua căn hộ chung cư để chọn làm nơi học tập, sinh sống trước bão giá. Tuy nhiên, việc thường xuyên xảy ra tranh chấp ở các chung cư chưa có dấu hiệu lắng xuống. Chúng tôi đã có dịp được TS. Hồ Minh Sơn một chuyên gia nghiên cứu thị trường, truyền thông và pháp lý chia sẻ, phân tích và đưa ra một số giải pháp cụ thể sau:
Căn cứ quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì có thể hiểu nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Yếu tố thứ nhất: Diện tích chung, riêng, tầng hầm, nơi để xe thường xuyên xảy ra tranh chấp
Hầu hết những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và Ban quản trị (BQT) nhà chung cư xuất phát từ tranh chấp sở hữu diện tích chung, diện tích riêng, tầng hầm…Nhất là nơi để xe của người dân. Qua đó, họ không tìm được tiếng nói chung, mỗi bên lại có một cách hành xử khác đã tạo nên mâu thuẫn. Tình trạng này kéo dài đã ảnh hưởng không nhỏ đến công tác bảo đảm an ninh trật tự tại địa phương cũng như đời sống của cư dân.
TS. Hồ Minh Sơn dẫn chứng, Quyết định 26/2025/QĐ-UBND (Quyết định thứ 26) vừa được UBND TP Hồ Chí Minh ban hành về quản lý, sử dụng nhà chung cư tại TP Hồ Chí Minh được đánh giá là thiết thực để giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM. Trong đó, có các tranh chấp từ trước đến hiện tại về sở hữu chung – riêng cũng như bảo đảm lợi ích của cư dân khi hướng dẫn cụ thể hoạt động cho thuê căn hộ mục đích lưu trú ngắn ngày, lưu trú du lịch (AirBnB) tại nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp.
Yếu tố thứ hai: Hướng giải quyết tranh chấp sở hữu “chung – riêng”
Căn cứ vào Quyết định 26 đề cập tới khu vực để xe trong chung cư và các quy định liên quan đến việc khai thác phần diện tích sở hữu chung, giúp giảm thiểu xung đột về quyền sở hữu. Tuy nhiên, trong mỗi dự án chung cư các vướng mắc về sở hữu “chung – riêng” xảy ra tại nhiều khu vực và tiện ích, thếnhưng tầng hầm hay khu vực để xe luôn là điểm nóng trong tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Theo đó, căn cứ theo quy định mới, ngoài các hồ sơ, diện tích phần sử dụng chung nhà chung cư phải được bàn giao theo quy định từ trước đến nay, chủ đầu tư phải còn phải có trách nhiệm lập, bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe, phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu nhà chung cư, chỗ để xe thuộc quyền sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.
Đồng thời, quyết định cũng làm rõ cách thức quản lý doanh thu từ phần diện tích sở hữu chung. Trước đây Luật Nhà ở yêu cầu doanh thu này phải được chuyển vào quỹ bảo trì nhưng chưa quy định rõ việc khấu trừ chi phí hợp lệ. Quyết định 26/2025/QĐ-UBND cũng xác định rất rõ, doanh thu từ việc khai thác diện tích sở hữu chung trước khi đưa vào tài khoản kinh phí bảo trì sẽ cấn trừ đi các khoản chi phí hợp lệ. Như vậy, có thể chấm dứt tranh cãi kéo dài về vấn đề này.
Yếu tố thứ ba: Nhất thiết cần có một tổ công tác chuyên trách riêng, ngoài BQT chung cư
Căn cứ theo Quyết định 26 đã đưa ra quy định chặt chẽ hơn về hoạt động khai thác căn hộ chung cư:Cho thuê căn hộ phải đúng mục đích sử dụng được cấp phép và thực hiện đúng, đủ các yêu cầu của pháp luật liên quan đến ngành nghề kinh doanh.
Do đó, quyết định trên hướng dẫn đối với nhà chung cư chỉ có mục đích sử dụng để ở thì việc cho thuê căn hộ phải có hợp đồng ký kết giữa chủ sở hữu căn hộ và người có nhu cầu thuê, mục đích thuê được xác lập phải dùng để ở.
Tuy nhiên, với nội dung này không mới và tại Khoản 8, Điều 3 của Luật Nhà ở 2023 đã quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, còn nghiêm cấm hành vi tự ý chuyển đổi công năng hoặc sử dụng căn hộ không đúng mục đích, làm ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà. Mặc dù vậy, theo Quyết định 26 đã có những hướng dẫn chi tiết, liên kết với các quy định khác (về kinh doanh nhà ở) để người dân cũng như các bên liên quan nắm được rõ rang…Như vậy, Quyết định 26 được đánh giá là cần thiết để quản lý chặt hơn hoạt động cho thuê căn hộ, trả lại môi trường sống cho cư dân tại các khu chung cư mục đích để ở.
Cùng với đó, các hình thức cho thuê căn hộ tại các nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp cũng được Quyết định này hướng dẫn chi tiết, như đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng lưu trú du lịch thì việc cho thuê các căn hộ theo ngày hoặc theo giờ được xem là hoạt động kinh doanh lưu trú du lịch, thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Du lịch 2017.
Theo Điều 49 của Luật Du lịch 2017, cơ sở kinh doanh lưu trú phải đăng ký hoạt động và đáp ứng các yêu cầu về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và cơ sở vật chất. Do đó, các cá nhân và tổ chức chỉ được kinh doanh dịch vụ lưu trú khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Theo TS. Hồ Minh Sơn khuyến nghị nhất thiết cần có một tổ công tác chuyên trách riêng (ngoài Ban quản trị chung cư) để xử lý các vấn đề tranh chấp nhà chung cư, để có thể giải quyết nhanh các vấn đề và hạn chế việc đẩy lên mức căng thẳng. Song song đó, nhằm đảm bảo tính minh bạch hóa các thông tin về chung cư trên địa bàn TP.HCM…Ngoài ra, công khai tình trạng pháp lý, các khu vực thuộc sở hữu “chung – riêng” để cư dân sinh sống, học tập và làm việc dễ dàng tra cứu hiểu rõ những quy định về khu vực. Từ đó, các BQT hay công ty quản lý cần đầu tư thêm vào công nghệ, xây dựng hệ thống thông tin trực tuyến để cư dân có thể truy cập minh bạch các thông tin về quỹ bảo trì, tránh tình trạng lạm dụng quỹ.
Tin rằng, vấn đề pháp lý chưng cư đặc biệt quan trọng đối với chủ đầu tư và Ban quản trị, người dân sống tại những chung cư. Nếu có trường hợp làm sai với pháp lý chung cư sẽ được xử phạt theo quy định về Luật đất đai…
CTV TVPL Bùi Văn Hải – Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
