Sáng ngày 21/11/2024, tại số 412, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM – Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) đã tham vấn pháp lý bằng hình thức trực tuyến cho các doanh nghiệp thuộc Câu lạc bộ Doanh nghiệp IMRIC – IRLIE và một số phóng viên thuộc Câu lạc bộ báo chí, truyền thông – Chính sách pháp luật về Luật Đất đai, Nghị định số 102/2024/NĐ-CP và Luật Trẻ em 2016…
Phân tích yếu tố pháp lý liên quan, Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) giải đáp cụ thể sau: Theo quy định, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp nếu hết thời hạn thì tiếp tục được sử dụng mà không cần phải gia hạn; trường hợp thực hiện các quyền (chuyển nhượng, tặng cho…) thì đất phải trong thời hạn sử dụng. Hiện nay, pháp luật chưa quy định rõ về độ tuổi được đứng tên trên sổ hồng, do đó trẻ em vẫn có thể được đứng tên sổ hồng.
Đất hết thời hạn sử dụng có được chuyển nhượng, tặng cho hay không
Căn cứ vào Điểm a Khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai quy định như sau: “Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn”.
Căn cứ tại Điều 65 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định trình tự, thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân khi hết thời hạn sử dụng đất như sau:
Theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 172 và Khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
Qua đó, người sử dụng đất nộp văn bản đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất theo mẫu số 09 tại phụ lục ban hành kèm theo nghị định này và giấy chứng nhận đã cấp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả quy định tại Khoản 1 Điều 12 nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024.
Trong trường hợp người sử dụng đất nộp tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thì ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai – Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới giấy chứng nhận nếu người sử dụng đất có nhu cầu; cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính; trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc chuyển cho ủy ban nhân dân cấp xã để trả cho người sử dụng đất. Thời hạn thực hiện thủ tục quy định tại điều này do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng không quá 7 ngày làm việc.
Tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 124 và Điểm a Khoản 4 Điều 127 của luật này; Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; Trong thời hạn sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Do đó, theo các quy định nêu trên, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp nếu hết thời hạn thì tiếp tục được sử dụng mà không cần phải gia hạn (điểm a Khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai); trường hợp có nhu cầu gia hạn thì thực hiện theo quy định tại Điều 65 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP; trường hợp thực hiện các quyền (chuyển nhượng, tặng cho…) thì đất phải trong thời hạn sử dụng.
Trẻ em có được đứng tên trên sổ hồng?
Căn cứ tại Điều 1 Luật Trẻ em 2016 quy định, trẻ em là người dưới 16 tuổi.
Căn cứ Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn đều không quy định giới hạn độ tuổi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Do vậy, cá nhân ở bất kỳ độ tuổi nào đều có thể được cấp sổ hồng.
Tại Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 lại quy định về độ tuổi khi thực hiện các giao dịch dân sự như sau:Người chưa đủ 6 tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện; người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi; Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Vì vậy, việc trẻ em đứng tên trên sổ hồng hoàn toàn được pháp luật cho phép, tuy nhiên trên hợp đồng tặng cho bắt buộc phải có sự tham gia của người đại diện theo pháp luật của trẻ đó.
Thế nhưng, nếu trẻ em 11 tuổi, vì vậy khi ông bà tặng cho đất thì cháu sẽ được cơ quan thẩm quyền cấp sổ hồng nhưng phải được sự đồng ý của cha hay mẹ hoặc người đại diện theo pháp luật cho con trẻ. Đồng thời, cháu phải có số định danh cá nhân để ghi nhận vào giấy chứng nhận, do vậy trong sổ hồng do cơ quan thẩm quyền cấp sẽ có thêm thông tin tên của người đại diện theo quy định như đã viện dẫn nêu trên.
Để bảo đảm hiệu quả cho công tác tuyên truyền và phổ biến Luật Đất đai 2024, chế định thừa kế trong Bộ Luật Dân sự…Viện IMRIC thường xuyên phối hợp Viện IRLIE giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) không ngừng thực hiện các hoạt động phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai, chế định thừa kế trong Bộ Luật Dân sự; nhằm nâng cao nhận thức của người dân, doanh nghiệp, các phóng viên về Luật Đất đai và trách nhiệm của các cấp, ngành, địa phương trong việc thi hành Luật Đất đai. Từ đó, góp phần bảo đảm Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai, chế định thừa kế trong Bộ Luật Dân sự được thực hiện thống nhất, đồng bộ, đi vào cuộc sống…
Mong rằng, thông qua các buổi tuyên truyền, phổ biến pháp luật, người dân và doanh nghiệp, phóng viên được truyền tải những quy định pháp luật về đất đai một cách có chọn lọc, tập trung vào những điểm mới cơ bản của Luật Đất đai 2024, có liên quan mật thiết đến quyền và trách nhiệm của người dân tại cơ sở. Cụ thể, như quy định mới về việc bồi thường, thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư; quyền và trách nhiệm của người sử dụng đất là cá nhân; quy định mới cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân; quy định phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất; quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội; quy định bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường (như: bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đất khác hoặc bằng nhà ở)…
Viện IMRIC và Viện IRLIE, Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn tin rằng, việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai, chế định thừa kế trong Bộ Luật Dân sự là một trong những nhiệm vụ quan trọng, đặc biệt là sau khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, đi vào đời sống. Thông qua hoạt động tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật giúp nhân dân nắm bắt và thực hiện tốt các chủ trương đường lối, chính sách, pháp luật của Nhà nước về đất đai và góp phần ổn định an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội tại các địa phương.
Luật gia Phạm Trắc Long – Phó viện trưởng Viện IRLIE, Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
