Qua tham chiếu Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 30/7/2024, quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nghị định số 104/2024/NĐ-CP của Chính phủ ngày 31/7/2024 quy định về quỹ phát triển đất được ban hành nhằm đồng bộ với luật mới…
Mặc dù vâỵ, chỉ sau thời gian ngắn triển khai, các nghị định này đã có một số vướng mắc, ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp. Theo đó, nếu không sớm được tháo gỡ sẽ khiến chính sách tài chính đất đai – vốn là công cụ phát triển kinh tế – xã hội, trở thành lực cản của nền kinh tế.
Theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, bảng giá đất mới tại nhiều địa phương tăng đột biến. Điển hình, tại các tuyến phố trung tâm Hà Nội như: Lê Thái Tổ, Hàng Ngang, Hàng Đào…có giá lên tới gần 700 triệu đồng/m², gấp 3,7 lần so với bảng giá đất cũ. Trong khi đó, tại thành phố Hồ Chí Minh, mức giá cao nhất là hơn 687 triệu đồng/m², tăng 4,2 lần so với trước. Điển hình, có địa phương giá đất tăng tới 30 lần…
Căn cứ Nghị định số 103/2024/ NĐ-CP tuy giúp giá đất tiệm cận giá thị trường, minh bạch hơn trong quản lý, nhưng lại khiến tiền sử dụng đất hoặc tiền chuyển mục đích sử dụng đất của người dân tăng đột biến, vượt quá khả năng chi trả. Đặc biệt, người dân thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất lần đầu để xây dựng nhà ở đang chịu gánh nặng lớn. Tuy nhiên, ngược lại, nhiều doanh nghiệp khi điều chỉnh quy hoạch hoặc xử lý thủ tục chuyển tiếp giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2024 phải nộp thêm khoản tiền lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng vốn, làm chậm tiến độ dự án.
Đồng thời, nhiều chính sách hiện hành chưa phân biệt rõ giữa nhu cầu thực và đầu cơ. Người dân mua đất để ở bị áp mức thu như nhà đầu tư kinh doanh bất động sản. Ngược lại, có những trường hợp được giao đất, thuê đất nhưng bỏ hoang hoặc chậm triển khai dự án lại chưa chịu mức chế tài đủ mạnh.
Có thể khẳng định, đất đai là tài nguyên đặc biệt, vừa mang giá trị kinh tế, vừa gắn bó chặt chẽ với đời sống xã hội. Do vậy, chính sách tài chính đất đai không thể áp dụng máy móc, mà cần thiết kế theo hướng đa tầng, linh hoạt, tùy từng đối tượng, mục đích sử dụng và đặc thù địa phương. Trên cơ sở khung quy định chung, HĐND và UBND cấp tỉnh cần được trao quyền chủ động hơn trong việc xác định mức thu, thời gian thu, phương thức thu và đối tượng miễn, giảm cụ thể.
Ví dụ, người dân chuyển mục đích sử dụng đất lần đầu để làm nhà ở thì áp dụng mức thu phù hợp với khả năng chi trả, có thể cho phép trả góp hoặc giãn tiến độ nộp, nhất là ở khu vực nông thôn, đô thị còn khó khăn. Đối với nhóm đối tượng đầu cơ, chậm triển khai dự án nên áp dụng mức thu cao hơn, kèm chế tài mạnh như thu hồi đất nếu vi phạm cam kết tiến độ…
Qua đó, chính sách tài chính đất đai sát thực tiễn, các chuyên gia cho rằng, cần đồng bộ ba yếu tố, gồm: Thể chế phải rõ ràng, tổ chức thực hiện phải linh hoạt và giám sát phải minh bạch.
Tại cuộc họp với các bộ, ngành, địa phương về sửa đổi các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Nghị định số 103/2024/NĐ-CP), quỹ phát triển đất (Nghị định số 104/2024/NĐ-CP) tổ chức vào ngày 05/08/2025 vừa qua, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho hay: “Chính sách tài chính đất đai phải minh bạch, rõ ràng, bảo đảm lợi ích của Nhà nước song song với quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp”. Đây là nguyên tắc cốt lõi để đất đai trở thành động lực phát triển kinh tế – xã hội, thay vì trở thành “nút thắt” gây lãng phí và bất bình. Nếu không kịp thời điều chỉnh quy định không phù hợp thì sẽ gây hậu quả kép: Nguồn thu từ đất đai không đạt như kỳ vọng, thị trường bất động sản và hoạt động sản xuất, kinh doanh bị đình trệ.
Cùng với đó, bên cạnh việc sửa đổi hai nghị định 103/2024/NĐ-CP và 104/2024/NĐ-CP, các bộ, ngành, địa phương cần chủ động rà soát toàn bộ chính sách tài chính đất đai, lắng nghe từ cơ sở, điều chỉnh mức thu và phương thức thu hợp lý. Tin rằng, chính sách mới đi vào đời sống, tạo sự đồng thuận trong xã hội và phát huy được giá trị to lớn của nguồn lực đất đai cho mục tiêu phát triển bền vững của đất nước…
TS. Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC); Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC)
