Hưởng ứng Ngày Pháp luật Việt Nam năm 2026, tại Điều 8 Luật phổ biến, giáo dục pháp luật năm 2012 quy định: “Ngày 09/11 hằng năm là Ngày Pháp luật nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Ngày Pháp luật được tổ chức nhằm tôn vinh Hiến pháp, pháp luật, giáo dục ý thức thượng tôn pháp luật cho mọi người trong xã hội”.
Theo đó, sáng ngày 03/11/2026, tại số 412, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận (TP.HCM) – Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã tổ chức buổi tuyên truyền, phổ biến pháp luật miễn phí bằng hình thức trực tiếp và trực tuyến…
Tại buổi tuyên truyền, các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật đã giải đáp hai trường hợp cho các doanh nghiệp là thành viên của CLB DN IMRIC – IRLIE (Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế “IMRIC”) và CLB Báo chí Truyền thông và Chính sách pháp luật (Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập “IRLIE”).
TRường hợp I: Có được cấp sổ đỏ không khi mua 23m2 đất bằng giấy viết tay?
Tại buổi tuyên truyền, Thành viên CLB CSPL&TTBC nêu câu hỏi: Năm 2015, tôi được gia đình hàng xóm chuyển nhượng 23m2 và diện tích đất nằm trong tổng diện tích 54,5m2 tại TP. Hà Nội. Tuy nhiên, việc giao dịch chỉ được lập bằng giấy viết tay, có chữ ký của các bên nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực. Sau đó, tôi trực tiếp quản lý, sử dụng diện tích 23m2 đất này liên tục từ năm 2015 cho đến nay. Năm 2026, tôi thực hiện hồ sơ kê khai thuế và nộp tiền thuế nhà đất cho cơ quan Nhà nước. Vậy, tôi có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu đối với diện tích đất trên hay không?
Có thể thấy, đây là vụ việc cụ thể, thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương. Nếu muốn được xem xét, trả lời cần phải xem hồ sơ để làm căn cứ cũng như các quy định cụ thể do địa phương ban hành theo thẩm quyền để thi hành Luật Đất đai. Tuy nhiên, chúng tôi xin trích dẫn một số quy định để quý vị tham khảo, đối chiếu với trường hợp của mình.
Căn cứ vào khoản 1 mục XI, nội dung C, Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025 của Chính phủ về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, có quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật.
Qua tham chiếu quy định của Luật Đất đai và Nghị định 151/2025, đối với một số trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan, chưa được cấp giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Mục 2 Phần XI, người đang sử dụng đất được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu.
Trong những trường hợp này, người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định.
Quy định nêu trên áp dụng đối với một số nhóm trường hợp như sau:
Căn cứ vào quy định tại Điều 137 Luật Đất đai – người dân sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Căn cứ vào quy định tại Điều 137 Luật Đất đai – người dân sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/8/2024, trong trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai – trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai không thuộc trường hợp được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo cơ chế quy định.
Trường hợp thứ II: Đất vườn cha ông để lại, Xây nhà từ 2018 trên đất vườn do cha ông để lại – Khi làm sổ đỏ có phải phá nhà hay không?
Cũng tại buổi tuyên truyền, Thành viên CLB DN IMRIC – IRLIE nêu: Gia đình có mảnh đất do cha ông để lại, được sử dụng ổn định, lâu dài từ trước năm 1979, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Trong quá trình quản lý, sử dụng đất, gia đình lưu giữ các thông báo thu thuế đất thổ cư của UBND xã cùng những biên lai thu thuế nhà, đất từ năm 1994. Từ đó đến nay, gia đình đã thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đất ở đầy đủ. Năm 2018, gia đình xây dựng một căn nhà cấp IV trên mảnh đất, quá trình xây dựng không bị xử phạt, không bị lập biên bản vi phạm nào. Khi gia đình đến UBND xã đề nghị trích lục thông tin để thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu…Theo đó, UBND xã cung cấp thông tin, theo bản đồ và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất lập năm 1996, loại đất được xác định là đất vườn tạp. Như vậy, gia đình có được đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu với mục đích sử dụng đất ở hay không? Nếu được cấp sổ đỏ đất ở, gia đình có bị xử phạt hoặc yêu cầu tháo dỡ căn nhà cấp IV trên đất và liệu có được ưu đãi gì khi tính nghĩa vụ tài chính? Gia đình phải thực hiện thủ tục đăng ký như thế nào? Số tiền thuế đất ở đã đóng từ năm 1994 sẽ được xử lý ra sao?
Ở trường hợp này, việc xác định loại đất, điều kiện đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu phải căn cứ vào một số yếu tố.
Điển hình, cơ quan có thẩm quyền cần xem xét nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất, hồ sơ địa chính và các giấy tờ liên quan. Việc xác định không chỉ dựa trên thông tin gia đình đã nộp thuế nhà, đất.
Trong trường hợp gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền, việc cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai năm 2024.
Đối với các thông báo và biên lai thu thuế nhà, đất mà gia đình lưu giữ từ năm 1994, đây là những tài liệu để cơ quan có thẩm quyền xem xét trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, căn nhà cấp IV xây dựng trên mảnh đất mà hồ sơ địa chính thể hiện là đất vườn. Theo câu hỏi việc xây dựng không bị xử phạt hoặc lập biên bản vi phạm. Việc xác định có hành vi sử dụng đất sai mục đích, có bị xử lý vi phạm và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hay không phải căn cứ vào thời điểm, hành vi vi phạm và hồ sơ…Việc xem xét phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.
Đối với nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, căn cứ theo Nghị định số 103/2024, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 291/2025. Trên cơ sở đó, đề nghị quý vị tham khảo và căn cứ vào hồ sơ hiện hữu, cạnh đó cần liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.
Trên đây là hai trường hợp được các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật đã tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, rất mong quý doanh nghiệp và người dân tham khảo…Chúng tôi sẵn sàng tham vấn pháp lý miễn phí nhằm lan toả, nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong doanh nghiệp và người dân ngày càng được nhân rộng. Đồng thời, nhằm tạo chuyển biến mạnh mẽ trong nhận thức và ý thức tuân thủ, chấp hành, tự giác học tập, tìm hiểu pháp luật, xây dựng lối sống và làm việc theo pháp luật trong toàn xã hội; đưa công tác phổ biến, giáo dục pháp luật phát triển ổn định, bền vững, đi vào chiều sâu, thiết thực, hiệu quả, góp phần bảo đảm thực hiện đầy đủ quyền được thông tin về pháp luật của công dân…
Phó viện trưởng TT Viện IRLIE, ThS. Phạm Trắc Long – Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
