Sáng ngày 21/04/2025, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, Tp.HCM, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức buổi tham vấn pháp lý bằng hình thức trực tiếp và trực tuyến cho các độc giả, các doanh nghiệp thành viên, các doanh nghiệp nông nghiệp và trang trại liên quan đến Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP; Nghị định 87/2025/NĐ-CP…
Tại đây, các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã lắng nghe câu hỏi, giải đáp các thắc mắc một cách cụ thể như sau:
Trường hợp thứ nhất: Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng, người nhận chuyển nhượng phải làm gì?
Độc giả tại Long Thành (tỉnh Đồng Nai) đặt câu hỏi: Trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, nay đã hết thời hạn sử dụng đất thì có được xác nhận lại hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất hay không?
Căn cứ vào khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Trong đó, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai năm 20204, trừ các trường hợp quy định tại Điều 171 của Luật này, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định: Trong thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn.
Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền: Tại Điều 174 Luật Đất đai năm 2024, thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất được xác định như sau:
Theo quy định tại khoản 3 Điều 172, đối với loại đất có quy định thời hạn sử dụng, thì thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền là thời gian còn lại của thời hạn đã được xác định trước đó. Việc gia hạn thời gian sử dụng đất.
Tại quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024, trường hợp cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất, thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất từ hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định thi hành án đã được thi hành, thì nếu đã hết thời hạn sử dụng đất, vẫn được tiếp tục sử dụng, mà không phải làm thủ tục gia hạn.
Đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài, người nhận chuyển quyền được tiếp tục sử dụng đất ổn định lâu dài.
Điển hình, việc giải quyết thời hạn sử dụng đất khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, khoản 2 Điều 258 quy định: Trường hợp đất đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng, nhưng đã hết thời hạn sử dụng mà đến trước ngày Luật này có hiệu lực, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thu hồi đất, thì sẽ được xem xét gia hạn hoặc thu hồi đất theo quy định của Luật này.
Theo Điều 65 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về trình tự, thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân khi hết thời hạn sử dụng đất.
Tại khoản 5 và khoản 6 Điều 112 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định: Trường hợp đã hết thời hạn sử dụng đất, nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền chưa thu hồi đất, thì người sử dụng đất được thực hiện thủ tục gia hạn trong thời gian 6 tháng kể từ ngày Nghị định có hiệu lực. Hết thời hạn 6 tháng mà người sử dụng đất không làm thủ tục gia hạn, thì Nhà nước thu hồi đất, trừ trường hợp bất khả kháng.
Trường hợp hồ sơ gia hạn đã được tiếp nhận trước ngày Nghị định này có hiệu lực, sẽ được tiếp tục giải quyết theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất đề nghị áp dụng theo quy định mới tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì cơ quan có thẩm quyền sẽ giải quyết.
Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) khuyến nghị công dân liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất theo phân cấp thẩm quyền tại địa phương để được hướng dẫn giải quyết thủ tục hành chính.
Trường hợp thứ hai: Giảm 30% tiền thuê đất phải nộp của năm 2024
Độc giả tại Châu Đức (tỉnh BR-VT) nêu câu hỏi: Tôi được biết, Chính phủ vừa ban hành Nghị định quy định việc giảm tiền thuê đất năm 2024, xin quý luật sư cho biết chi tiết?
Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) xin trả lời như sau: Ngày 11/4/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 87/2025/NĐ-CP quy định việc giảm tiền thuê đất năm 2024.
Điều 2: Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 đang được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp theo Quyết định cho thuê đất hoặc Hợp đồng thuê đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đang có hiệu lực trong năm 2024 dưới hình thức trả tiền thuê đất hằng năm.
Trường hợp trong năm 2024, người sử dụng đất chưa hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai nhưng đến thời điểm nộp hồ sơ đề nghị giảm tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này đã hoàn thiện thủ tục pháp lý về đất đai (có quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng thuê đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dưới hình thức trả tiền thuê đất hằng năm) thì thuộc đối tượng được giảm tiền thuê đất. Trong đó, quy định này áp dụng cho cả trường hợp người sử dụng đất không thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất hoặc hết thời hạn được miễn, giảm tiền thuê đất và trường hợp người sử dụng đất đang được giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ giảm tiền thuê đất; các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Điều 3: Mức giảm tiền thuê đất: Giảm 30% tiền thuê đất phải nộp của năm 2024 đối với người sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định này; Mức giảm tiền thuê đất quy định tại khoản 1 Điều này được tính trên số tiền thuê đất phải nộp của năm 2024 theo quy định của pháp luật. Không thực hiện giảm trên số tiền thuê đất còn nợ của các năm trước năm 2024 và tiền chậm nộp (nếu có). Trường hợp người sử dụng đất đang được giảm tiền thuê đất theo quy định hoặc/và khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật về tiền thuê đất thì mức giảm tiền thuê đất quy định tại khoản 1 Điều này được tính trên số tiền thuê đất phải nộp (nếu có) sau khi đã được giảm hoặc/và khấu trừ theo quy định của pháp luật.
Điều 4: Hồ sơ đề nghị giảm tiền thuê đất: Giấy đề nghị giảm tiền thuê đất năm 2024 của người sử dụng đất theo Mẫu tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này (bản chính); Người sử dụng đất chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác của thông tin và đề nghị giảm tiền thuê đất của mình, đảm bảo đúng đối tượng được giảm tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này.
Điều 5: Trình tự, thủ tục giảm tiền thuê đất: Người sử dụng đất nộp 01 Giấy đề nghị giảm tiền thuê đất (bằng các phương thức: Gửi trực tiếp, gửi qua dịch vụ bưu chính, gửi qua phương thức điện tử hoặc gửi qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế) cho cơ quan thuế hoặc cơ quan khác theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế kể từ thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/7/2025. Không áp dụng giảm tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này đối với trường hợp người sử dụng đất nộp Giấy đề nghị giảm tiền thuê đất sau ngày 31/7/2025.
Cạnh đó, căn cứ Giấy đề nghị giảm tiền thuê đất do người sử dụng đất nộp theo quy định tại khoản 1 Điều này và Thông báo nộp tiền thuê đất năm 2024 của người sử dụng đất (nếu có); không quá 30 ngày kể từ ngày nhận giấy đề nghị giảm tiền thuê đất theo quy định tại Điều 4 Nghị định này, cơ quan có thẩm quyền xác định số tiền thuê đất được giảm và ban hành quyết định giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật về quản lý thuế.
Mặt khác, trường hợp người sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định giảm tiền thuê đất theo quy định của Nghị định này nhưng sau đó cơ quan quản lý Nhà nước phát hiện qua thanh tra, kiểm tra việc người sử dụng đất không thuộc trường hợp được giảm tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này thì người sử dụng đất phải hoàn trả ngân sách Nhà nước số tiền thuê đất đã được giảm và tiền chậm nộp tính trên số tiền được giảm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Ngoài ra, trường hợp người sử dụng đất đã nộp tiền thuê đất của năm 2024 mà sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định và quyết định giảm tiền thuê đất có phát sinh thừa tiền thuê đất thì được trừ số tiền đã nộp thừa vào tiền thuê đất của kỳ sau hoặc năm tiếp theo theo quy định của pháp luật về quản lý thuế và pháp luật khác có liên quan; trường hợp không còn kỳ phải nộp tiền thuê đất tiếp theo thì thực hiện bù trừ hoặc hoàn trả số tiền nộp thừa theo quy định của pháp luật về quản lý thuế và pháp luật khác có liên quan.
Điều 6: Hiệu lực thi hành: Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành; Trong trường hợp các văn bản dẫn chiếu tại Nghị định này được sửa đổi, bổ sung, thay thế thì thực hiện theo quy định tương ứng tại văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế đó.
Điều 7: Trách nhiệm thi hành: Bộ Tài chính chịu trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức triển khai và xử lý vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện; Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch UBND các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư tổ chức thực hiện thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời nghiêm minh các hành vi vi phạm theo đúng quy định của pháp luật (nếu có);UBND tỉnh, TP trực thuộc T.Ư có trách nhiệm chỉ đạo các cơ quan chức năng của địa phương khẩn trương triển khai thực hiện việc giảm tiền thuê đất; Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch UBND tỉnh, TP trực thuộc T.Ư, người sử dụng đất và các đối tượng khác có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này.
Viện trưởng Viện IMRIC, TS. Hồ Minh Sơn – Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
