Sáng ngày 09/06/2026, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh. Tại Đồng Nai (Tổ 1, Khu Văn Hải, Thị trấn Long Thành (cũ); Phòng giao dịch số 65, đường Nguyễn Thị Thập, phường Tân Hưng, TP.HCM – Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã tổ chức buổi tham vấn pháp luật miễn phí dành cho các doanh nghiệp thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) và Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE)…
Tại buổi tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật miễn phí lần này, các luật gia, luật sư và tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm trực tiếp tuyên truyền về 02 tình huống pháp lý cụ thể như sau:
Tình huống 1: Làm gì để được cấp sổ đỏ khi không tìm thấy quyết định giao đất?
Thành viên CLB DN IMRIC – IRLIE nêu câu hỏi: Muốn làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phía xã không tìm thấy văn bản giao đất và gia đình không có quyết định giao đất. Tôi phải làm thế nào để có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Không tìm thấy quyết định giao đất, làm sao để được cấp sổ đỏ. Ảnh minh hoạ
Căn cứ vào khoản 7 Điều 137 Luật Đất đai 2024 có quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ là bản sao về việc nhà nước giao đất theo đúng quy định trước Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành (giấy tờ quy định tại khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai 2024) mà bản gốc giấy tờ đã bị thất lạc, cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này.
Tại Điều 237 Luật Đất đai 2024, gia đình có quyền khiếu nại về quản lý đất đai. Trên cơ sở kết quả giải quyết khiếu nại của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Tình huống 2: Để tránh mất tiền, kiện tụng, cần làm gì khi đặt cọc mua đất?
Ảnh minh hoạ
Có thể thấy, chỉ một sơ suất nhỏ trong khi đặt cọc cũng có thể khiến người dân mất tiền, vướng tranh chấp hoặc không thể sang tên tài sản.
Qua tham chiếu Luật Đất đai 2024 và các quy định pháp luật hiện hành, giao dịch đặt cọc mua bán đất hiện không chỉ là thỏa thuận dân sự đơn thuần mà còn gắn chặt với điều kiện pháp lý của quyền sử dụng đất. Nếu chủ quan ở giai đoạn đặt cọc, người mua rất dễ gặp rủi ro mất tiền, phát sinh tranh chấp hoặc không thể sang tên được tài sản.
Quý doanh nhân, cần tham khảo – trước khi đặt cọc, phải kiểm tra đầy đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đồng thời tìm hiểu, đất được phép chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; còn thời hạn sử dụng đất và không thuộc trường hợp bị hạn chế giao dịch theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Bên cạnh việc kiểm tra “sổ đỏ”, quý doanh nhân cần chú ý đến thông tin quy hoạch và hiện trạng sử dụng đất. Thực tế, có nhiều trường hợp đất đang nằm trong quy hoạch mở đường, dự án công cộng hoặc thuộc diện thu hồi nhưng bên bán không thông tin đầy đủ. Lúc này, dù giao dịch đặt cọc đã thực hiện, người mua vẫn có nguy cơ không thể hoàn tất thủ tục chuyển nhượng hoặc bị giảm giá trị tài sản nghiêm trọng. Do đó, người dân nên chủ động kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai, UBND cấp xã hoặc cơ quan quản lý quy hoạch địa phương.
Xin khuyến nghị, một vấn đề pháp lý rất quan trọng khác, đó là xác định đúng chủ thể có quyền chuyển nhượng. Thực tế có nhiều vụ tranh chấp xuất phát từ việc người nhận cọc không phải chủ sử dụng hợp pháp hoặc tài sản là sở hữu chung của vợ chồng, hộ gia đình nhưng chỉ một người tự ý giao dịch.
Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Hôn nhân và Gia đình hiện hành, đối với tài sản chung thì việc định đoạt phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu. Nếu thiếu sự đồng thuận này, hợp đồng đặt cọc và cả hợp đồng chuyển nhượng sau đó có thể bị tuyên vô hiệu.
Pháp luật hiện hành không bắt buộc phải công chứng đối với trường hợp đặt cọc, tuy nhiên nên lập thành văn bản rõ ràng, đầy đủ điều khoản. Nhất là, nội dung hợp đồng đặt cọc cần ghi cụ thể thông tin các bên, đặc điểm thửa đất, giá chuyển nhượng dự kiến, số tiền đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng công chứng và trách nhiệm của từng bên nếu vi phạm cam kết. Cần bổ sung điều khoản xử lý trong trường hợp phát hiện đất có tranh chấp, bị quy hoạch hoặc không đủ điều kiện sang tên…
Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương giá trị đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối giao dịch thì số tiền cọc có thể bị mất. Do vậy, việc quy định rõ cơ chế phạt cọc, bồi thường thiệt hại là rất cần thiết nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh sau này.
Xin khuyến nghị, quý doanh nhân không nên quá tin tưởng vào lời giới thiệu của môi giới hoặc giao dịch bằng giấy viết tay sơ sài. Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, người mua cần ưu tiên thanh toán qua chuyển khoản, lưu giữ đầy đủ biên nhận, tin nhắn, ghi âm và các tài liệu liên quan. Đây cũng là chứng cứ quan trọng nếu xảy ra tranh chấp hoặc phải khởi kiện tại tòa án.
Có thể hiểu, việc đặt cọc mua đất là bước giao dịch có giá trị pháp lý rất lớn. Nếu sơ suất nhỏ trong việc kiểm tra pháp lý hoặc soạn thảo thỏa thuận cũng có thể khiến người mua thiệt hại hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng. Vì lẻ đó, quý doanh nhân nên tìm hiểu kỹ quy định của pháp luật và tham khảo ý kiến luật sư trước khi xuống tiền để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch của mình…
Có thể thấy, trong quá trình hoạt động của Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) thường xuyên phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) luôn xem công tác trợ giúp pháp lý góp phần giúp người dân giảm nghèo về pháp luật, do đó, Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2006 và Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2017 đều xác định người nghèo là nhóm đối tượng ưu tiên đầu tiên trong các nhóm đối tượng được trợ giúp pháp lý…
Đồng thời, truyền tải nội dung trên các trang tin điện tử, mạng xã hội, tạp chí in như: www.huongnghiepthitruong.vn (Viện IMRIC); www.chinhsachphapluat.vn (Viện IRLIE); www.tuvanphapluatvietnam.vn (Trung tâm TVPLMS); www.thamvanphapluat.vn (Trung tâm TTLCC); www.nghiencuupldautu.vn (Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam “AVRCIPL”); www.bestlife.net.vn …Đặc biệt, www.vietbao.vn.
Qua đó, các hoạt động của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm về công tác trợ giúp pháp lý cho người nghèo, người yếu thế được triển khai đồng bộ, thống nhất trên toàn quốc và được thực hiện thường xuyên, trong đó chú trọng các hoạt động hỗ trợ trực tiếp cho người nghèo, người yếu thế như: thực hiện vụ việc trợ giúp pháp lý; truyền thông về trợ giúp pháp lý ở cơ sở; nâng cao năng lực đội ngũ người thực hiện trợ giúp pháp lý, đội ngũ người tham gia trợ giúp pháp lý…
Cùng với đó, các hoạt động trợ giúp pháp lý được Viện IMRIC; Viện IRLIE; Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm tuyên truyền về các vụ việc trợ giúp pháp lý, với mong muốn ngày càng được nâng cao, nhiều vụ việc thành công, hiệu quả như người được trợ giúp pháp lý được tuyên không có tội hoặc được tuyên mức án nhẹ hơn hoặc chuyển tội danh hay thay đổi khung hình phạt thấp hơn so với mức đề nghị trong cáo trạng của Viện kiểm sát nhân dân…Đặc biệt, trongsuốt thời gian qua trợ giúp pháp lý đã thể hiện rất tốt vai trò của mình trong việc đảm bảo việc xét xử vụ việc khách quan, đúng người, đúng tội, tránh được oan sai cho người dân cũng như đã thực hiện thành công chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước dành cho người nghèo, các đối tượng yếu thế trong xã hội. Trợ giúp pháp lý đã giúp người dân sử dụng pháp luật khi có tranh chấp, vướng mắc, giúp người dân “giảm nghèo về pháp luật”, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, người dân yên tâm lao động để giảm nghèo về kinh tế…
Trên đây là hai trường hợp điển hình, xin trích dẫn để quý doanh nhân tham khảo lan toả trong cộng đồng về công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm để quý doanh nghiệp hoạt động kinh doanh hiệu quả, luôn luôn thượng tôn pháp luật…
Luật sư – ThS. Nguyễn Thành Hưng – Giám đốc Chi nhánh số 1 tại Đồng Nai (Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm)
