Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) vừa nhận được thư của độc giả, theo đó yêu cầu tham vấn pháp lý liên quan đến Thông tư số 05/2024/TT-BXD và Luật Đất đai 2024…Qua đó, xin trả lời như sau: Việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư căn cứ vào hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành do Hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành. Cùng với đó, muốn chuyển nhượng, tặng cho nhà đất điều kiện là phải có sổ đỏ, sổ hồng. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp đất chưa có sổ đỏ, bố mẹ vẫn có thể tặng cho con.
Quy trình lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư như thế nào?
Ảnh minh hoạ
Căn cứ vào khoản 1 Điều 29 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (gọi tắt là Quy chế 05) quy định: Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư có thời hạn tối thiểu 12 tháng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này và tối đa có thời hạn bằng nhiệm kỳ của Ban Quản trị quy định tại khoản 3 Điều 19 của Quy chế này; trường hợp hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành có thời hạn 12 tháng thì khi hết thời hạn này, việc tiếp tục ký hoặc không ký tiếp hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành do Hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành.
Theo khoản 1 Điều 40 của Quy chế 05 quy định: Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều 149 của Luật Nhà ở. Trường hợp chủ đầu tư không có đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư nhưng không tham gia quản lý vận hành nhà chung cư thì có thể giới thiệu đơn vị có đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 150 của Luật Nhà ở để Hội nghị nhà chung cư tham khảo, lựa chọn tham gia quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp chủ đầu tư có đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư thì được ưu tiên thương thảo và ký hợp đồng với Ban Quản trị để tiếp tục quản lý vận hành nếu có nhu cầu tiếp tục quản lý vận hành nhà chung cư, trừ trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu.
Căn cứ vào khoản 9 Điều 43 của Quy chế 05 quy định: Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện các quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo các thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký kết hoặc theo nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua trong trường hợp chưa ký kết hợp đồng dịch vụ quy định tại khoản 1 Điều 29 của Quy chế này; trường hợp Ban quản trị không tuân thủ các thỏa thuận nêu tại khoản này thì đơn vị quản lý vận hành được tiếp tục thực hiện theo các thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết hoặc nội dung đã được Hội nghị nhà chung cu thông qua để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình; được tiếp tục thực hiện hợp đồng trong trường hợp được Hội nghị nhà chung cư đánh giá vẫn thực hiện tốt các nội dung trong hợp đồng.
Đất chưa có sổ đỏ, bố mẹ có thể tặng cho con không?
Ảnh minh hoạ
Căn cứ tại Khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024 quy định, trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài, hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại Khoản 1 Điều này.
Qua đó, người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nhưng được chuyển nhượng, hoặc được tặng, cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây: Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người nhận thừa kế; Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng, cho phải là đối tượng được quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 37 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng, cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng, cho; Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng, cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
Đồng thời, nếu cha mẹ là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn tặng, cho quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận cho con phải đáp ứng 2 điều kiện sau: Cha, mẹ hoặc cả cha và mẹ của người nhận tặng, cho là người thừa kế duy nhất; Đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Căn cứ tại Điều 8 Luật Nhà ở 2023, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở là người phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
TS. Hồ Minh Sơn – Viện trưởng Viện IMRIC, Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
