Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp với Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) và Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam (TC DN&TTVN) giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tổ chức tuyên truyền trợ giúp pháp lý và tư vấn pháp luật cho người dân, độc giả và doanh nghiệp bằng hình thức trực tuyến và trực tiếp vào sáng ngày 07/05/2025 tại số 412/2, đường Huỳnh Tấn Phát, Khu phố 1, phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM.
Có thể thấy, tranh chấp đất đai hiện là dạng tranh chấp quyết liệt, dai dẳng và chiếm tỷ lệ cao mà hàng năm cơ quan nhà nước thẩm quyền, các tổ chức hành nghề luật sư thường xuyên thụ lý giải quyết. Theo đó, khái niệm về tranh chấp đất đại được quy định tại Luật đất đai hiện hành cụ thể như sau:”Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đất đai hoặc dễ hiểu hơn, đây là nội dung tranh chấp: ai là người có quyền sử dụng đất.
Tại buổi tuyên truyền và phổ biến pháp luật, người dân, độc giả, doanh nghiệp còn được các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật trực tiếp tư vấn, giải đáp, tháo gỡ các vấn đề pháp lý liên quan đến việc cho, tặng, thừa kế tài sản; thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất mà người dân gặp phải trong cuộc sống. Qua đó, hỗ trợ họ nâng cao kiến thức pháp luật, chấp hành nghiêm chủ trương, đường lối của Đảng và chính sách, pháp luật của Nhà nước.
Tại buổi tuyên truyền, phổ biến pháp luật, người dân, độc giả và doanh nghiệp được phổ biến những quy định mới của Luật Đất đai, quy hoạch, cấp phép xây dựng, xử lý vi phạm hành chính về sử dụng đất sai mục đích, xây dựng trái phép. Xin trích dẫn hai trường hợp điển hình dưới đây cụ thể:
Trường hợp thứ nhất: Đất chưa có sổ đỏ, khi ly hôn có được chia không?
Doanh nghiệp tại Bình Thuận nêu câu hỏi: Khi ly hôn, việc phân chia tài sản chung, nhất là đất đai, luôn là vấn đề phức tạp và nhạy cảm. Vậy, nếu đất chưa có sổ đỏ thì khi ly hôn có được chia không?
Căn cứ vào Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình quy định tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân.
Cạnh đó, tài sản chung còn bao gồm tài sản được thừa kế chung; tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn cũng là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Trong đó, Ttài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Cùng với đó, sổ đỏ là giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, trường hợp đất chưa có sổ đỏ sẽ dẫn đến việc giải quyết thủ tục phân chia quyền sử dụng đất trở nên phức tạp và khó khăn do không có giấy tờ xác nhận về quyền sử dụng đất.
Thế nhưng, nếu thuộc trường hợp nhà, đất đã đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp và tài sản này được xác định là tài sản chung vợ chồng thì khi có yêu cầu phân chia, tòa án có thẩm quyền vẫn thụ lý, giải quyết.
Do vậy, đất chưa có sổ đỏ thì khi ly hôn vẫn có thể được tòa án phân chia khi người có yêu cầu chuẩn bị các tài liệu, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản chung của vợ chồng và đất này đủ điều kiện để được cáp sổ đỏ.
Trường hợp thứ hai: Sổ đỏ của gia đình bị người thân cầm cố, xử lý thế nào?
Độc giả tại huyện Nhà Bè, Tp.HCM nêu câu hỏi: Hành vi đem sổ đỏ của người khác đi cầm cố của cô ruột chị có đúng quy định pháp luật không? Do không lấy lại được sổ đỏ nên chị muốn làm lại có được không?
Căn cứ vào các quy định pháp luật, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không phải là tài sản mà là chứng thư pháp lý, do không phải là tài sản nên không thể cầm cố. Theo đó, việc người ngườithân cầm cố sổ đỏ mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu thì giao dịch dân sự này là vô hiệu.
Căn cứ quy định tại Điều 123, Bộ luật Dân sự 2015, quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Đồng thời, giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Có thể hiểu, đây là giao dịch dân sự vô hiệu, căn cứ vào Điều 131, Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Song song đó, tại khoản 21, Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.
Căn cứ vào Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015, cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Do đó, căn cứ vào các quy định pháp luật nêu trên, sổ đỏ không phải là tài sản mà là chứng thư pháp lý. Bởi, không phải là tài sản nên không thể cầm cố.
Ngoài ra, nếu có tranh chấp từ hợp đồng cầm cố này thì pháp luật không bảo vệ bên nhận cầm cố. Trong trường hợp này sẽ giải quyết theo giao dịch dân sự vô hiệu, tức là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Nếu các bên không tự nguyện giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là trả lại cho nhau những gì đã nhận thì gia đình quý độc giả có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Từ đó, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ này.
Đối với việc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cứ theo Điều 39 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai, thì khi bị mất giấy chứng nhận thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền đề nghị cấp lại.
Pháp luật hiện hành không có quy định về việc cấp lại sổ đỏ khi sổ đỏ bị đem cầm cố, thế chấp. Vì lẻ đó, quý độc giả không thể đăng ký mất sổ đỏ để làm lại sổ đỏ khác…
Phó TTKTS Tạp chí DN&TTVN, TVVPL Đặng Ngọc Thạnh – Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
