Sáng ngày 12/09/2026, Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã nhận được thư của người dân liên quan đến việc thuê nhà và hộ kinh doanh bất động sản kê khai thuế như thế nào?.
Liên quan đến vấn đề này, Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) và Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) thường xuyên trả lời thư của quý doanh nghiệp, người dân và người yếu thế miễn phí…Theo đó, Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã tham vấn về hai trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp thứ nhất: Việc kê khai thuế thuê nhà dựa theo quy định cũ, doanh nghiệp có phải kê khai lại và bị tính chậm nộp không?
Người dân hỏi: Nghị định 68/2026/NĐ-CP ban hành tháng 3/2026 và Thông tư 50/2026/TT-BTC quy định phải kê khai theo kỳ thanh toán và theo mẫu mới. Trong trường hợp này công ty tôi có phải thực hiện kê khai lại cho các kỳ từ đầu năm 2026 đến nay hay không. Nếu bây giờ công ty tôi nộp thêm tờ khai cho các kỳ từ năm 2026 đến nay (vẫn giữ tờ khai cũ) thì có bị tính tiền chậm nộp hay không?
Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn xin trả lời
Căn cứ Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05/3/2026 của Chính phủ quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh…
Tại khoản 3 Điều 18 quy định: Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước thời điểm ngày 01 tháng 01 năm 2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng theo quy định tại khoản 1 Điều 3, mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định này; trường hợp mức doanh thu còn lại trên 01 tỷ đồng thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Nghị định này và được xử lý tiền thuế đã nộp theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có)…”
Căn cứ Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ngày 29/04/2026 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh và Nghị định số 320/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp
Tại khoản 1 Điều 1 quy định: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05 tháng 3 năm 2026 của Chính phủ quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh…
Sửa đổi cụm từ “500 triệu đồng” thành “01 tỷ đồng” tại Điều 3, Điều 4, khoản 1 Điều 8, Điều 9, Điều 10, khoản 3 Điều 11, khoản 1 và khoản 2 Điều 12, khoản 4 Điều 17, khoản 3 Điều 18 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP. Căn cứ Thông tư số 18/2026/TT-BTC ngày 05/3/2026 của Bộ Tài chính quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh
Tại khoản 1 và khoản 2 Điều 8 quy định: Đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 18 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05/03/2026 của Chính phủ thì được khai điều chỉnh theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01 tháng 6 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo doanh thu chịu thuế thực tế phát sinh trong năm 2025 và khai doanh thu năm 2026 theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS ban hành; Đối với trường hợp đã kê khai, nộp thuế theo hướng dẫn tại Thông tư số 40/2021/TT-BTC thì không điều chỉnh lại. Trường hợp chưa khai thuế thì thực hiện theo hồ sơ, thủ tục quy định tại Thông tư này và không bị xử phạt…”
Do đó, xin khuyến nghị người nộp thuế căn cứ tình hình thực tế phát sinh và đối chiếu với quy định được trích dẫn trên để thực hiện.
Trường hợp thứ hai: Hộ kinh doanh cho thuê bất động sản trên 3 tỷ đồng/năm, khai báo thuế như thế nào, tính thuế ra sao?
Người dân gửi thư nêu: Năm 2025 – tôi có thành lập hộ kinh doanh cho thuê bất động sản. Sau đó, năm 2026 – hộ kinh doanh của tôi có nhiều bất động sản cho thuê ở nhiều tỉnh có địa chỉ khác địa chỉ trụ sở chính, ước tính doanh thu cho thuê tài sản trên 3 tỷ/năm thì công ty chúng tôi cần kê khai, tính thuế và phát hành hóa đơn như thế nào?
Căn cứ vào khoản 2, Điều 3, Nghị định số 68/2026/NĐ-CP, ngày 05/03/2026 của Chính phủ quy định:Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp trên doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Căn cứ vào khoản 4, Điều 4, Nghị định số 68/2026/NĐ-CP, ngày 05/03/2026 của Chính phủ quy định:
Theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15: Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả các hợp đồng cho thuê bất động sản; Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng,cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừtiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;
Do vậy, cá nhân cho thuê BĐS (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) thực hiện kê khai thuế như sau: Thuế TNCN được xác định bằng phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng nhân (x) với thuế suất.
Tuy nhiên, trong trường hợp cá nhân có nhiều BĐS cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố: Khai thuế tổng hợp chung cho các BĐS trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có BĐS cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.
Cá nhân có nhiều BĐS cho thuê ở các địa điểm khác nhau thì được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê BĐS do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả các hợp đồng thuê BĐS.
Trong trường hợp hợp đồng cho thuê BĐS được lựa chọn chưa đủ 500 triệu đồng thì được trừ tiếp tục lựa chọn hợp đồng cho thuê BĐS khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.
Có thể thấy, trong quá trình hoạt động của Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) thường xuyên phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) luôn xem công tác trợ giúp pháp lý góp phần giúp người dân giảm nghèo về pháp luật, do đó, Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2006 và Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2017 đều xác định người nghèo là nhóm đối tượng ưu tiên đầu tiên trong các nhóm đối tượng được trợ giúp pháp lý…
Đồng thời, truyền tải nội dung trên các trang tin điện tử, mạng xã hội, tạp chí in như: www.huongnghiepthitruong.vn (Viện IMRIC); www.chinhsachphapluat.vn (Viện IRLIE); www.tuvanphapluatvietnam.vn (Trung tâm TVPLMS); www.thamvanphapluat.vn (Trung tâm TTLCC); www.nghiencuupldautu.vn (Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam “AVRCIPL”); www.bestlife.net.vn …Đặc biệt, trên www.vietbao.vn.
Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TVTVPLMS) sẵn sàng hỗ trợ về công tác trợ giúp pháp lý cho người nghèo, người yếu thế được triển khai đồng bộ, thống nhất trên toàn quốc và được thực hiện thường xuyên, trong đó chú trọng các hoạt động hỗ trợ trực tiếp cho người nghèo, người yếu thế như: thực hiện vụ việc trợ giúp pháp lý; truyền thông về trợ giúp pháp lý ở cơ sở; nâng cao năng lực đội ngũ người thực hiện trợ giúp pháp lý, đội ngũ người tham gia trợ giúp pháp lý…
Cùng với đó, các hoạt động trợ giúp pháp lý được Viện IMRIC; Viện IRLIE; Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tuyên truyền về các vụ việc trợ giúp pháp lý, với mong muốn ngày càng được nâng cao, nhiều vụ việc thành công, hiệu quả như người được trợ giúp pháp lý được tuyên không có tội hoặc được tuyên mức án nhẹ hơn hoặc chuyển tội danh hay thay đổi khung hình phạt thấp hơn so với mức đề nghị trong cáo trạng của Viện kiểm sát nhân dân…Đặc biệt, trong suốt thời gian qua trợ giúp pháp lý đã thể hiện rất tốt vai trò của mình trong việc đảm bảo việc xét xử vụ việc khách quan, đúng người, đúng tội, tránh được oan sai cho người dân cũng như đã thực hiện thành công chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước dành cho người nghèo, các đối tượng yếu thế trong xã hội. Trợ giúp pháp lý đã giúp người dân sử dụng pháp luật khi có tranh chấp, vướng mắc, giúp người dân “giảm nghèo về pháp luật”, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, người dân yên tâm lao động để giảm nghèo về kinh tế…
Trên đây là hai trường hợp được các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật đã tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, rất mong quý doanh nghiệp và người dân tham khảo…Chúng tôi sẵn sàng tham vấn pháp lý miễn phí nhằm lan toả, nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong doanh nghiệp và người dân ngày càng được nhân rộng. Đồng thời, nhằm tạo chuyển biến mạnh mẽ trong nhận thức và ý thức tuân thủ, chấp hành, tự giác học tập, tìm hiểu pháp luật, xây dựng lối sống và làm việc theo pháp luật trong toàn xã hội; đưa công tác phổ biến, giáo dục pháp luật phát triển ổn định, bền vững, đi vào chiều sâu, thiết thực, hiệu quả, góp phần bảo đảm thực hiện đầy đủ quyền được thông tin về pháp luật của công dân…
TVVPL Đặng Ngọc Thạnh – Chủ nhiệm CLB Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE); Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
