Sáng ngày 22/09/2026, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã nhận được thư của người dân liên quan đến việc uỷ quyền bán đất và chuyển nhượng cho bên thứ ba được tính thuế TNCN và ba, mẹ mất – anh em viết giấy tay cho người em út, liệu có được sang tên sổ đỏ hay không?
Liên quan đến vấn đề này, Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) và Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) giao Trung tâm tư vấn pháp luật ToànTâm(TTLCC) trả lời thư quý doanh nghiệp, người dân và người yếu thế miễn phí…Theo đó, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) xin trả lời thư về hai trường hợp cụ thể như sau:
Trả lời câu hỏi 1: Thuế TNCN được tỉnh một hay hai lần khi ủy quyền bán đất rồi chuyển nhượng cho bên thứ ba?
Theo Quy định về thu nhập từ hoạt động ủy quyền tại Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP được áp dụng thế nào để tránh phát sinh cách hiểu khác nhau trong cùng một giao dịch?. Qua đó, thì thửa đất chuyển nhượng chỉ phải kê khai thuế TNCN của người được Ủy quyền và chỉ phải đóng 1 lần do người được UQ nộp, còn tôi thì không phải kê khai nộp thuế. Trung tâm TTLCC cho biết, 1 thửa đất chuyển nhượng 1 lần, nhưng phải đóng thuế TNCN 2 lần có đúng quy định hay không?
Mặc dù chưa hiểu tính pháp lý về việc giao dịch của quý vị, nhưng thông qua câu hỏi xin trả lời như sau:
Căn cứ vào điểm a, khoản 3 Điều 6 Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 ngày 10/12/2025 quy định về nguyên tắc quản lý thuế:…Nguyên tắc bản chất hoạt động, giao dịch quyết định nghĩa vụ thuế trong quản lý thuế để xác định bản chất của các giao dịch, hoạt động sản xuất, kinh doanh của người nộp thuế làm cơ sở xác định nghĩa vụ thuế, khoản thu khác, đảm bảo các giao dịch của người nộp thuế thể hiện đúng bản chất thương mại, kinh tế, tài chính, không phụ thuộc hình thức của giao dịch được thể hiện trong hợp đồng, văn bản giữa người nộp thuế với bên liên quan…
Căn cứ theo điều 11, điểm b, khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP ngày 30/06/2026 của Chính phủ có quy định:…Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sảnThu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 5 Điều 3 của Luật Thuếthu nhập cá nhân là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, hoạt động ủy quyền mà ngườinhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy địnhcủa pháp luật về dân sự…
Tại Điều 57 – Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản…: Đối với hoạt động ủy quyền mà người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền; Đối với các hình thức ủy quyền chuyển nhượng bất động sản mà người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì thực hiện nộp thuế theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này;
Như vậy, cá nhân sử dụng đất đã ủy quyền như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự thì cá nhân ủy quyền phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân. Cạnh đó, người nhận ủy quyền khi bán bất động sản này phải thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Nghị định 253/2026/NĐ-CP – Trường hợp cá nhân sử dụng đất không ủy quyền toàn bộ như quyền sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật về dân sự và người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao thì người nhận ủy quyền thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập. Khi bán bất động sản thì cá nhân sử dụng đất phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo đúng quy định.
Trả lời câu hỏi thứ hai: Có được sang tên sổ đỏ hay không khi ba mẹ mất, anh em viết giấy tay cho em út thừa kế đất?
Theo thư trình bày của quý vị, ba mẹ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ) từ năm 2014. Sau đó, vào năm 2020, cả ba và mẹ đều qua đời. Lúc này, các anh chị em trong gia đình có tổ chức họp và lập biên bản họp gia đình bằng giấy viết tay. Với nội dung các thành viên trong gia đình đều thống nhất để lại quyền sử dụng mảnh đất cho người em út. Biên bản không được chứng thực, cũng không thực hiện thủ tục công chứng. Do vậy hiện tại – người em út muốn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình nên đặt câu hỏi?
Như quý vị đã biết, sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấtđược căn cứ vào khoản 12 và khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai.
Trong khi đó, việc chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp được quý vị gửi thư, sau khi ba mẹ qua đời năm 2020, các anh chị em trong gia đình họp và lập biên bản viết tay, thống nhất để lại quyền sử dụng đất cho người em út.
Việc này, biên bản viết tay có sự thống nhất của các thành viên trong gia đình chưa đủ căn cứ để thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Người dân cần thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật trước khi đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất.
Xin khuyến nghị, quý vị cần liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc chia di sản thừa kế trước khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Có thể thấy, trong quá trình hoạt động của Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) thường xuyên phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) luôn xem công tác trợ giúp pháp lý góp phần giúp người dân giảm nghèo về pháp luật, do đó, Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2006 và Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2017 đều xác định người nghèo là nhóm đối tượng ưu tiên đầu tiên trong các nhóm đối tượng được trợ giúp pháp lý…
Đồng thời, truyền tải nội dung trên các trang tin điện tử, mạng xã hội, tạp chí in như: www.huongnghiepthitruong.vn (Viện IMRIC); www.chinhsachphapluat.vn (Viện IRLIE); www.tuvanphapluatvietnam.vn (Trung tâm TVPLMS); www.thamvanphapluat.vn (Trung tâm TTLCC); www.nghiencuupldautu.vn (Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam “AVRCIPL”); www.bestlife.net.vn …Đặc biệt, www.vietbao.vn.
Qua đó, các hoạt động của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm về công tác trợ giúp pháp lý cho người nghèo, người yếu thế được triển khai đồng bộ, thống nhất trên toàn quốc và được thực hiện thường xuyên, trong đó chú trọng các hoạt động hỗ trợ trực tiếp cho người nghèo, người yếu thế như: thực hiện vụ việc trợ giúp pháp lý; truyền thông về trợ giúp pháp lý ở cơ sở; nâng cao năng lực đội ngũ người thực hiện trợ giúp pháp lý, đội ngũ người tham gia trợ giúp pháp lý…
Cùng với đó, các hoạt động trợ giúp pháp lý được Viện IMRIC; Viện IRLIE; Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm tuyên truyền về các vụ việc trợ giúp pháp lý, với mong muốn ngày càng được nâng cao, nhiều vụ việc thành công, hiệu quả như người được trợ giúp pháp lý được tuyên không có tội hoặc được tuyên mức án nhẹ hơn hoặc chuyển tội danh hay thay đổi khung hình phạt thấp hơn so với mức đề nghị trong cáo trạng của Viện kiểm sát nhân dân…Đặc biệt, trongsuốt thời gian qua trợ giúp pháp lý đã thể hiện rất tốt vai trò của mình trong việc đảm bảo việc xét xử vụ việc khách quan, đúng người, đúng tội, tránh được oan sai cho người dân cũng như đã thực hiện thành công chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước dành cho người nghèo, các đối tượng yếu thế trong xã hội. Trợ giúp pháp lý đã giúp người dân sử dụng pháp luật khi có tranh chấp, vướng mắc, giúp người dân “giảm nghèo về pháp luật”, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, người dân yên tâm lao động để giảm nghèo về kinh tế…
Trên đây là hai trường hợp điển hình, xin trích dẫn để quý doanh nhân tham khảo lan toả trong cộng đồng về công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm để quý doanh nghiệp hoạt động kinh doanh hiệu quả, luôn luôn thượng tôn pháp luật…
Viện trưởng Viện IMRIC, Hồ Minh Sơn – Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
