Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp với Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) và Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam (TC DN&TTVN) giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức tuyên truyền trợ giúp pháp lý và tư vấn pháp luật cho người dân, độc giả và doanh nghiệp bằng hình thức trực tuyến và trực tiếp vào sáng ngày 07/05/2025 tại số 412/2, đường Huỳnh Tấn Phát, Khu phố 1, phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM.
Có thể thấy, tranh chấp đất đai hiện là dạng tranh chấp quyết liệt, dai dẳng và chiếm tỷ lệ cao mà hàng năm cơ quan nhà nước thẩm quyền, các tổ chức hành nghề luật sư thường xuyên thụ lý giải quyết. Theo đó, khái niệm về tranh chấp đất đại được quy định tại Luật đất đai hiện hành cụ thể như sau:”Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đất đai hoặc dễ hiểu hơn, đây là nội dung tranh chấp: ai là người có quyền sử dụng đất.
Tại buổi tuyên truyền và phổ biến pháp luật, người dân, độc giả, doanh nghiệp còn được các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật trực tiếp tư vấn, giải đáp, tháo gỡ các vấn đề pháp lý liên quan đến việc cho, tặng, thừa kế tài sản; thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất mà người dân gặp phải trong cuộc sống. Qua đó, hỗ trợ họ nâng cao kiến thức pháp luật, chấp hành nghiêm chủ trương, đường lối của Đảng và chính sách, pháp luật của Nhà nước.
Tại buổi tuyên truyền, phổ biến pháp luật, người dân, độc giả và doanh nghiệp được nghe các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) phổ biến những quy định mới của Luật Đất đai, quy hoạch, cấp phép xây dựng, xử lý vi phạm hành chính về sử dụng đất sai mục đích, xây dựng trái phép. Xin trích dẫn hai trường hợp điển hình dưới đây cụ thể:
Trường hợp thứ nhất: Sổ đỏ sai kích thước các cạnh nhưng diện tích đúng, phải làm thế nào?
Độc giả ở Hà Nội nêu câu hỏi: Gia đình được ông nội chia cho 250m² đất. Khi hoàn tất việc cấp sổ đỏ, ông phát hiện vị trí và kích thước chiều ngang, chiều dọc có sai lệch so với hiện trạng sử dụng thực tế, dù tổng diện tích vẫn đúng là 250m². Vậy có thể điều chỉnh lại thông tin cho đúng với thực tế hay không?
Không bắt buộc phải đổi lại sổ đỏ nếu diện tích ghi trên sổ vẫn đúng thế nhưng, người dân nên thực hiện thủ tục chỉnh lý thông tin để đảm bảo quyền lợi lâu dài, tránh phát sinh tranh chấp. Căn cứ khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ theo Điều 137 của Luật này, hoặc trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề, khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế”.
Căn cứ theo Điều 152 Luật Đất đai 2024 về việc đính chính, thu hồi, hủy Giấy chứng nhận đã cấp: Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính khi phát hiện sai sót trong các trường hợp sau: Có sai sót về thông tin của người được cấp so với thời điểm đính chính.
Có sai sót về thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận, hoặc theo văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước.
Trong trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót về thông tin thửa đất khi đo đạc lại và ranh giới thửa đất thay đổi so với thời điểm cấp, đồng thời diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận, thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền đính chính hoặc xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích chênh lệch nếu có.
Như vậy, gia đình quý độc giả được cấp Giấy chứng nhận ghi đúng diện tích 250m², phù hợp với phần đất được chia, tuy nhiên các kích thước cạnh (chiều ngang, chiều dài) lại sai so với thực tế sử dụng. Trong trường hợp này, gia đình quý độc giả nên thực hiện thủ tục đăng ký biến động (điều chỉnh) để phản ánh đúng:
Vị trí, kích thước các cạnh của thửa đất theo hiện trạng sử dụng thực tế. Không thay đổi tổng diện tích đất ghi nhận (vẫn là 250m²). Không phát sinh nghĩa vụ tài chính nếu không có thay đổi về diện tích hoặc mục đích sử dụng đất.
Căn cứ theo Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ, ông Cường cần liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để nộp hồ sơ, gồm: Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Đơn đăng ký biến động theo mẫu. Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất. Các tài liệu khác (nếu có), ví dụ: Biên bản xác nhận mốc giới với hàng xóm hoặc biên bản đo đạc thực địa.
Do đó, gia đình quý độc giả không bắt buộc phải đổi lại sổ đỏ nếu diện tích ghi nhận vẫn đúng, nhưng nên thực hiện chỉnh lý để đảm bảo tính chính xác và tránh rủi ro pháp lý trong tương lai.
Trường hợp thứ hai: Diện tích nhà lớn hơn ghi nhận trên sổ đỏ, phải xử lý thế nào?
Độc giả tại Hải Dương nêu câu hỏi: Nhà tôi có diện tích sử dụng thực tế lớn hơn khoảng 20m2 so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất. Vậy nếu làm lại GCN thì cần phải đóng những khoản phí gì và điều kiện để được điều chỉnh lại diện tích trên GCN là gì?”
Trong trường hợp có thay đổi về ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu hoặc địa chỉ của thửa đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Căn cứ theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, khi có thay đổi về ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu hoặc địa chỉ thửa đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Căn cứ tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, nếu có sự chênh lệch về diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế và số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 hoặc GCN đã cấp, mà không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, thì khi cấp mới hoặc cấp đổi GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Do đó, nếu diện tích thực tế lớn hơn so với sổ đỏ nhưng các mốc giới ổn định từ trước đến nay, không có tranh chấp với các hộ liền kề, thì có thể thực hiện thủ tục cấp đổi sổ để điều chỉnh diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.
Căn cứ khoản 3 Điều 13 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi cấp đổi GCN cho hộ gia đình, cá nhân mà có sự chênh lệch tăng về diện tích đất ở so với số liệu trong GCN đã cấp, và ranh giới thửa đất không thay đổi, thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm nằm ngoài hạn mức đất ở theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp GCN trước đây.
Căn cứ theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ bao gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (tùy từng trường hợp cụ thể, theo Điều 30 của Nghị định). Văn bản ủy quyền hợp pháp nếu thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.
Vì vậy, do không có đầy đủ thông tin, quý độc giả có thể tham khảo thêm tại Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP để xác định rõ hồ sơ cần chuẩn bị và các điều kiện kèm theo, cũng như các quy định tại Điều 137, 138, 139 của Luật Đất đai năm 2024 để xác định phần diện tích chưa ghi trong sổ đỏ thuộc trường hợp nào.
Giám đốc Chi nhánh số 1 (Long Thành, Đồng Nai), ThS.LS Nguyễn Thành Hưng – Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
