Có thể thấy, việc trợ giúp pháp lý là một chính sách nhân văn của Đảng và Nhà nước dành cho những người không có khả năng sử dụng dịch vụ pháp lý có thu phí, theo đó người nghèo, người yếu thế trong xã hội được sử dụng dịch vụ pháp lý miễn phí khi có vướng mắc, tranh chấp pháp luật.
Trong quá trình hoạt động của Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam (AVRCIPL); Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) thường xuyên phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE); Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam luôn xem công tác trợ giúp pháp lý góp phần giúp người dân giảm nghèo về pháp luật, do đó, Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2006 và Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2017 đều xác định người nghèo là nhóm đối tượng ưu tiên đầu tiên trong các nhóm đối tượng được trợ giúp pháp lý…
Cụ thể, vào sáng ngày 16/10/2025, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận, TP.HCM. Hiệp hội AVRCIPL; Viện IMRIC phối hợp Viện IRLIE; TC DN&TTVN giao Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tổ chức buổi tham vấn, phổ biến giáo dục pháp luật miễn phí bằng hình thức trực tiếp và trực tuyến. Đồng thời, truyền tải nội dung trên các trang tin điện tử, mạng xã hội, tạp chí in như: www.huongnghiepthitruong.vn (Viện IMRIC); www.chinhsachphapluat.vn (Viện IRLIE); www.tuvanphapluatvietnam.vn (Trung tâm TVPLMS); www.thamvanphapluat.vn (Trung tâm TTLCC); www.nghiencuupldautu.vn và www.phattrienspcongnghe.vn (Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam “AVRCIPL”); www.bestlife.net.vn; www.doanhnghiepnongnghiep.vn (liên kết Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam); www.vanhoacongdong.vn (Hiệp hội Phát triển Văn hoá cộng đồng Việt Nam)…
Như vậy, với sự quan tâm của Đảng, Nhà nước, các Bộ, ngành, địa phương, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm về công tác trợ giúp pháp lý cho người nghèo, người yếu thế được triển khai đồng bộ, thống nhất trên toàn quốc và được thực hiện thường xuyên, trong đó chú trọng các hoạt động hỗ trợ trực tiếp cho người nghèo, người yếu thế như: thực hiện vụ việc trợ giúp pháp lý; truyền thông về trợ giúp pháp lý ở cơ sở; nâng cao năng lực đội ngũ người thực hiện trợ giúp pháp lý, đội ngũ người tham gia trợ giúp pháp lý…
Cùng với đó, các hoạt động trợ giúp pháp lý được Hiệp hội AVRCIPL; Viện IMRIC; Viện IRLIE; TC DN&TTVN và Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm tuyên truyền về các vụ việc trợ giúp pháp lý, với mong muốn ngày càng được nâng cao, nhiều vụ việc thành công, hiệu quả như người được trợ giúp pháp lý được tuyên không có tội hoặc được tuyên mức án nhẹ hơn hoặc chuyển tội danh hay thay đổi khung hình phạt thấp hơn so với mức đề nghị trong cáo trạng của Viện kiểm sát nhân dân…Đặc biệt, trongsuốt thời gian qua trợ giúp pháp lý đã thể hiện rất tốt vai trò của mình trong việc đảm bảo việc xét xử vụ việc khách quan, đúng người, đúng tội, tránh được oan sai cho người dân cũng như đã thực hiện thành công chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước dành cho người nghèo, các đối tượng yếu thế trong xã hội. Trợ giúp pháp lý đã giúp người dân sử dụng pháp luật khi có tranh chấp, vướng mắc, giúp người dân “giảm nghèo về pháp luật”, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, người dân yên tâm lao động để giảm nghèo về kinh tế…
Tại buổi tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật miễn phí lần này, các luật gia, luật sư, tư vấn viên, cọng tác viên tư vấn pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã tham vấn về hai trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp thứ nhất:Lỡ mua đất chung, muốn bán nhưng không chịu, kiện được không
Thành viên CLB DN IMRIC – IRLIE nêu câu hỏi: Tôi lỡ mua chung đất với bạn nhưng giờ người này không muốn bán trong khi tôi đang rất kẹt tiền và cần xử lý. Có cách nào để giải quyết hay không?
Căn cứ theo Điều 135 Luật Đất đai 2024 – trường hợp mua chung 1 quyền sử dụng đất nên khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng để tiến hành cấp…
Cụ thể, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.
Do vậy, Giấy chứng nhận được cấp sẽ ghi nhận tên chung của hai người và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận, trừ trường hợp có yêu cầu cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Dù Giấy chứng nhận được cấp cho tất cả những người mua chung hay chỉ cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện thì quyền sử dụng đất vẫn được xác nhận hình thức sử dụng là chung và sẽ được định đoạt theo quy định đối với tài sản chung.
Quý doanh nhân hiện có nhu cầu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tùy từng trường hợp để có hướng xử lý như sau:
Đầu tiên, trường hợp quyền sử dụng đất chung có thể phân chia từng phần cho từng chủ thể và các chủ thể sử dụng đất chung đồng ý thực hiện việc phân chia. Có nghĩa là thửa đất có thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất để thành nhiều thửa đất, trong đó có thửa đất tương ứng với phần tỷ lệ mua chung của bạn thì quý doanh nhân có thể đề nghị người mua chung thống nhất việc tách thửa đất để chuyển từ quyền sử dụng đất chung thành quyền sử dụng đất của riêng từng cá nhân. Khi đó, việc định đoạt đối với từng quyền sử dụng đất chỉ do từng cá nhân quyết định.
Tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa cần phải đáp ứng các điều kiện để được tách thửa và Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
Một số điều kiện cần lưu ý để được tách thửa là: Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó; Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề; Các điều kiện này chi tiết như thế nào sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Quyết định của tỉnh để phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
Cạnh đó, các tỉnh có thể bổ sung thêm các điều kiện khác để được phép tách thửa, chẳng hạn có tỉnh còn quy định quyền sử dụng đất phải không trong các dự án nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt 1/500 hay không trong khu vực quy hoạch sử dụng đất cho mục đích công cộng….Trong đó, kết quả của quá trình này là từng chủ sở hữu sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và khi đó có thể thực hiện quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
Điển hình, trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Kế đến, trường hợp quyền sử dụng đất chung không đáp ứng được các điều kiện để được tách thửa đất. Tại Điểm b Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định “Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.” Có nghĩa là nếu không đáp ứng được các điều kiện để tách thửa hoặc các đồng sở hữu không thống nhất việc tách thửa thì các thành viên phải cùng nhau định đoạt hoặc ủy quyền cho một người đại diện để định đoạt.
Sau cùng, trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất chung không đồng ý cùng định đoạt. Trường hợp không đạt được sự thống nhất để thực hiện việc tách thửa đất (nếu được) hoặc cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn Thành có thể nộp đơn khởi kiện ra TAND khu vực nơi có bấtđộng sản để yêu cầu phân chia quyền sử dụng đất.
Đồng thời, tùy vào tình huống và diễn biến vụ việc, tòa án có thể phán quyết: buộc tách thửa (nếu đáp ứng các điều kiện để tách thửa) tương ứng với tỉ lệ góp của từng chủ thể trên cơ sở cung cấp chứng cứ việc đóng góp tạo lập của mỗi người để từng chủ thể tự định đoạt; hoặc nếu không tách thửa được và bên mua chung đồng ý mua lại phần quyền sử dụng đất của độc giả thì sẽ được ưu tiên mua trước trên cơ sở giá do các bên thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được sẽ trên cơ sở thẩm định giá độc lập; nếu bên mua chung không đồng ý mua lại thì Tòa án có thể tuyên bán đấu giá quyền sử dụng đất để phân chia bằng tiền.
Vì lẻ đó, với nội dung phân tích pháp lý ở trên, có thể thấy việc xác lập chung quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sẽ có nhiều quy định phức tạp khi từng chủ thể có nhu cầu định đoạt đối với phần quyền sử dụng đất của mình trong quyền sử dụng đất chung, nhất là trường hợp các chủ sở hữu không đạt được tính thống nhất trong việc xử lý tài sản chung. Vì vậy, các bên khi cùng tạo lập quyền sử dụng đất chung cần đặt ra những thỏa thuận trước khi tạo lập để tạo cơ sở cho việc thực hiện các quyền của từng chủ thể đối với quyền sử dụng đất tạo lập chung.
Trường hợp thứ hai: Đất dính quy hoạch có được tách thửa hay không?
Thành viên CLB DN IMRIC – IRLIE nêu câu hỏi: Khi thửa đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không thể tách thửa, chuyển nhượng hay xây dựng, vậy quy định hiện hành thế nào?
Tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc và điều kiện sau: Thửa đất phải đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận hợp lệ và còn trong thời hạn sử dụng; Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đồng thời không thuộc diện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện hữu, đáp ứng các điều kiện về cấp nước, thoát nước và nhu cầu hạ tầng thiết yếu khác; Các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với từng loại đất cụ thể.
Tại Điều 76 Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ quyền của người sử dụng đất trong khu vực đã được công bố quy hoạch. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người dân vẫn được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện đầy đủ các quyền của mình theo quy định.
Căn cứ theo khoản 4 Điều 67 của Luật này, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải công bố công khai phạm vi thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án. Trong thời gian đó, người sử dụng đất vẫn có quyền sử dụng bình thường, song không được xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm; việc sửa chữa, cải tạo chỉ được phép khi có giấy phép xây dựng có thời hạn.
Khuyến nghị, trường hợp thửa đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi thì người dân vẫn có thể được tách thửa, với điều kiện thửa đất đó đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về pháp lý và kỹ thuật theo quy định của Luật Đất đai cũng như quy định cụ thể của địa phương.
Luật sư Phan Đức Hiếu – PGĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
