Sáng ngày 08/09/2026, tại số 412, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh. Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp với Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã tổ chức buổi tham vấn pháp luật miễn phí dành cho các doanh nghiệp thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) và Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE).
Tại buổi tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật miễn phí lần này, các luật gia, luật sư, tư vấn viên, cộng tác viên tư vấn pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã tham vấn về hai trường hợp cụ thể như sau:
Thứ nhất: Đất lấn, chiếm có được trừ vào hạn mức khi tính tiền sử dụng đất hay không?
Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 11 Nghị định số 103/2024 của Chính phủ, việc tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được cấp giấy chứng nhận trong hạn mức giao đất ở được căn cứ theo quy định của địa phương. Xin hỏi, diện tích đất đã được công nhận, giao đất hoặc nhận chuyển nhượng trước đó có được trừ vào hạn mức giao đất ở tại địa phương để xác định số tiền sử dụng đất phải nộp đối với phần đất lấn, chiếm hay không?
Căn cứ vào điểm a khoản 3 Điều 11 Nghị định số 103/2024; điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 – việc giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014.
Tại khoản 1 và khoản 2, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn, chiếm đất, không thuộc các trường hợp quy định, hoặc sử dụng đất không đúng mục đích trên diện tích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì được xử lý theo quy định.
Căn cứ vào điểm a khoản 3 Điều 139 quy định, trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Tại Điều 11 Nghị định số 103/2024 quy định đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004, nay được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2 và điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai.
Căn cứ vào điểm a khoản 3 Điều 11, đối với phần diện tích đất được cấp giấy chứng nhận trong hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai, tiền sử dụng đất được tính theo công thức: Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được cấp giấy chứng nhận trong hạn mức giao đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 30%.
Có thể hiểu, việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai được thực hiện trên cơ sở cơ quan Thuế tiếp nhận hồ sơ, phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính bằng phương thức điện tử liên thông từ cơ quan quản lý đất đai làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính và ban hành thông báo nộp tiền gửi người nộp thuế, đồng thời chuyển/truyền thông báo cho cơ quan quản lý đất đai theo quy chế luân chuyển thông tin.
Thứ hai: Người dân có phải chịu tiền chậm nộp khi chưa được cấp sổ đỏ hay không?
Thành viên CLB DN IMRIC – IRLIE nêu, Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và chưa được thực hiện các quyền theo quy định như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…Xin hỏi, việc cơ quan thuế áp dụng quy định về tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế đối với trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận có mâu thuẫn với Luật Đất đai hay không?
Căn cứ vào khoản 3 Điều 31, khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 16 Luật Quản lý thuế năm 2025 về xử lý đối với việc chậm nộp tiền thuế, khoản thu khác và nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan quản lý thuế, công chức quản lý thuế.
Về nguyên tắc, khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định. Trừ các trường hợp được cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
Đối với nghĩa vụ tài chính về đất đai thuộc khoản thu do cơ quan thuế tổ chức thu, cơ quan quản lý đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai) có trách nhiệm chuyển thông tin về việc xác định nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ phải nộp ngân sách nhà nước cho cơ quan quản lý thuế để tổ chức thu. Việc tính tiền chậm nộp đối với các khoản thuế, khoản thu khác được thực hiện theo quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Trong trường hợp chậm nộp nghĩa vụ tài chính khi thực hiện các thủ tục nêu trên, người sử dụng đất sẽ bị tính tiền chậm nộp theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 16 Luật Quản lý thuế năm 2025.
Trong đó, việc yêu cầu người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ về tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế không tạo ra mâu thuẫn pháp lý giữa quy định về thời hạn nộp nghĩa vụ tài chính trong Luật Quản lý thuế và quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2024.
Luật Đất đai năm 2024 – không quy định người sử dụng đất “không phải thực hiện ngay” nghĩa vụ tài chính. Luật chỉ quy định người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Vì vậy, có nghĩa nghĩa vụ tài chính vẫn phải được thực hiện, còn thời hạn thực hiện được xác định theo quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Đối với tiền sử dụng đất, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước/thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin đến cơ quan thuế.
Pháp luật quy định người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp giấy chứng nhận. Đây cũng là điều kiện bắt buộc, không phải sự mâu thuẫn giữa các quy định. Trong khi đó, nếu người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính trong thời hạn quy định thì việc tính tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế là phù hợp.
Cùng với đó, khi cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các nghĩa vụ tài chính khác, nghĩa vụ của người dân đã được xác định. Nếu quá thời hạn ghi trên thông báo mà chưa nộp thì phát sinh tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế.
Luật Đất đai năm 2024 quy định về trình tự, thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, như xác định điều kiện và thời điểm cấp giấy chứng nhận; trong khi Luật Quản lý thuế điều chỉnh việc thu, nộp các khoản vào ngân sách nhà nước. Hai luật điều chỉnh những khía cạnh khác nhau của quan hệ quản lý nhà nước và bổ trợ cho nhau, không triệt tiêu hiệu lực của nhau.
Việc Nhà nước chưa cấp giấy chứng nhận hoặc chưa cho phép thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp đối với người chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính là biện pháp quản lý về đất đai. Trong khi đó, việc tính tiền chậm nộp là nghĩa vụ tài chính phát sinh theo pháp luật thuế đối với khoản tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước.
Vì lẻ đó, kiến nghị của quý doanh nghiệp không có cơ sở để xác định có mâu thuẫn giữa hai văn bản pháp luật. Theo đó, quy định hiện hành đã rõ ràng: người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trong thời hạn theo Luật Quản lý thuế và chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ này, trừ các trường hợp được ghi nợ theo quy định.
Có thể thấy, trong quá trình hoạt động của Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) thường xuyên phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) luôn xem công tác trợ giúp pháp lý góp phần giúp người dân giảm nghèo về pháp luật, do đó, Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2006 và Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2017 đều xác định người nghèo là nhóm đối tượng ưu tiên đầu tiên trong các nhóm đối tượng được trợ giúp pháp lý…
Đồng thời, truyền tải nội dung trên các trang tin điện tử, mạng xã hội, tạp chí in như: www.huongnghiepthitruong.vn (Viện IMRIC); www.chinhsachphapluat.vn (Viện IRLIE); www.tuvanphapluatvietnam.vn (Trung tâm TVPLMS); www.thamvanphapluat.vn (Trung tâm TTLCC); www.nghiencuupldautu.vn (Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam “AVRCIPL”); www.bestlife.net.vn …Đặc biệt, trên www.vietbao.vn.
Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TVTVPLMS) sẵn sàng hỗ trợ về công tác trợ giúp pháp lý cho người nghèo, người yếu thế được triển khai đồng bộ, thống nhất trên toàn quốc và được thực hiện thường xuyên, trong đó chú trọng các hoạt động hỗ trợ trực tiếp cho người nghèo, người yếu thế như: thực hiện vụ việc trợ giúp pháp lý; truyền thông về trợ giúp pháp lý ở cơ sở; nâng cao năng lực đội ngũ người thực hiện trợ giúp pháp lý, đội ngũ người tham gia trợ giúp pháp lý…
Cùng với đó, các hoạt động trợ giúp pháp lý được Viện IMRIC; Viện IRLIE; Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tuyên truyền về các vụ việc trợ giúp pháp lý, với mong muốn ngày càng được nâng cao, nhiều vụ việc thành công, hiệu quả như người được trợ giúp pháp lý được tuyên không có tội hoặc được tuyên mức án nhẹ hơn hoặc chuyển tội danh hay thay đổi khung hình phạt thấp hơn so với mức đề nghị trong cáo trạng của Viện kiểm sát nhân dân…Đặc biệt, trong suốt thời gian qua trợ giúp pháp lý đã thể hiện rất tốt vai trò của mình trong việc đảm bảo việc xét xử vụ việc khách quan, đúng người, đúng tội, tránh được oan sai cho người dân cũng như đã thực hiện thành công chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước dành cho người nghèo, các đối tượng yếu thế trong xã hội. Trợ giúp pháp lý đã giúp người dân sử dụng pháp luật khi có tranh chấp, vướng mắc, giúp người dân “giảm nghèo về pháp luật”, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, người dân yên tâm lao động để giảm nghèo về kinh tế…
Trên đây là hai trường hợp được các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật đã tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, rất mong quý doanh nghiệp và người dân tham khảo…Chúng tôi sẵn sàng tham vấn pháp lý miễn phí nhằm lan toả, nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong doanh nghiệp và người dân ngày càng được nhân rộng. Đồng thời, nhằm tạo chuyển biến mạnh mẽ trong nhận thức và ý thức tuân thủ, chấp hành, tự giác học tập, tìm hiểu pháp luật, xây dựng lối sống và làm việc theo pháp luật trong toàn xã hội; đưa công tác phổ biến, giáo dục pháp luật phát triển ổn định, bền vững, đi vào chiều sâu, thiết thực, hiệu quả, góp phần bảo đảm thực hiện đầy đủ quyền được thông tin về pháp luật của công dân…
Phó viên trưởng TT Viện IRLIE, ThS. Phạm Trắc Long – Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
