Mới đây, có một số nông hộ, trang trại, doanh nghiệp nông nghiệp gửi thư đến Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS). Theo đó, yêu cầu hỗ trợ pháp lý về việc đất nông nghiệp có phải chuyển mục đích khi kết hợp làm du lịch nông trại hay không?
Ảnh minh hoạ
Dưới góc độ pháp lý, Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn xin phúc đáp cụ thể sau: Kể từ ngày1/8/2024, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực. Qua đó, người dân có đất nông nghiệp có thể kết hợp làm farmstay bằng cách xin sử dụng đất đa mục đích thay vì chuyển đổi mục đích sử dụng…
Luật Đất đai 2013 chưa thống nhất với Luật Lâm nghiệp vì Luật Lâm nghiệp cho phép làm du lịch dưới tán rừng, còn Luật Đất đai thì không cho phép. Do đó, các HTX muốn làm du lịch dưới tán rừng rất khó phát triển.
Đặc biệt, khi Luật Đất đai 2024 chưa có hiệu lực, các HTX buộc phải làm theo kiểu du lịch sinh thái (đề án). Nhưng hình thức này thường phải qua hàng chục bước và phải mất 2-3 năm hoặc dài hơn mới có các giấy phép du lịch sinh thái, vì có rất nhiều phòng ban, bộ, ngành tham gia vào việc quyết định ra giấy phép.
Luật đất đai vốn là bộ luật được đánh giá là chi phối nhiều luật, văn bản pháp luật khác như luật về nông nghiệp, lâm nghiệp, đấu thầu, xây dựng…, vì đất đai là nguồn lực sản xuất của nhiều lĩnh vực, ngành nghề.
Căn cứ theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024, sau ngày 1-8, người có đất nông nghiệp có thể xin sử dụng đất đa mục đích với diện tích không quá 50% đất sử dụng vào mục đích chính, đồng thời chỉ được xây dựng công trình dễ tháo gỡ.
Ngoài ra, tại khoản 7, 8, 9 Điều 248 của Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi bổ sung cho Luật Lâm nghiệp 2017 về việc được tổ chức du lịch trong rừng đặc dụng, phòng hộ. Do vậy, từ đây đã chính thức cho phép làm du lịch dưới tán rừng. Cùng với đó, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích là sự phối kết hợp giữa nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau. Nếu áp dụng không đúng ý nghĩa của quy định này thì rất dễ dẫn đến hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.
Vì vậy, người dân khi muốn kết hợp làm farmstay thì không được xây dựng nhà cửa, công trình kiên cố mà chỉ được xây dựng công trình dễ tháo dỡ để đáp ứng điều kiện “không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính”.
Cùng với đó, Luật Đất đai 2024, có thể nói du lịch nông nghiệp được khơi thông, không còn tắc nghẽn về mặt pháp lý. Trong khi điều kiện khí hậu, kinh tế nông nghiệp, địa hình của Việt Nam rất thích hợp để phát triển du lịch nông nghiệp. Từ đó, tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thiện các quy định, tiêu chuẩn về mô hình này.
Tại Điều 99 Nghị định 102/2024 hướng dẫn Luật Đất đai 2024 nêu rõ: “Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác quy định tại Điều 218 Luật Đất đai”. Mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Phạm vi, điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích: Diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% đất sử dụng vào mục đích chính, trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích; công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ; việc xây dựng, cải tạo công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp phải phù hợp quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác…
Thông tin về diện tích đất sử dụng kết hợp gồm: vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng kết hợp; phương án xây dựng, cải tạo công trình đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích kết hợp có công trình xây dựng; phương án tháo dỡ công trình, khôi phục để đủ điều kiện sử dụng đất vào mục đích chính khi hết thời hạn sử dụng vào mục đích kết hợp.
Ngoài ra, căn cứ vào Nghị định 102 cũng nêu rõ: “Cam kết, biện pháp theo quy định của pháp luật có liên quan để bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề”.
Người dân muốn xin sử dụng đất đa mục đích cần làm hồ sơ, trình tự, thủ tục gồm: Văn bản đề nghị sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Mẫu số 15 tại phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102; phương án sử dụng đất kết hợp; giấy chứng nhận đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
Luật sư Phạm Lan Thảo
Các cá nhân có nhu cầu sử dụng đất kết hợp đa mục đích nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký sử dụng đất kết hợp đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện. Tổ chức có nhu cầu sử dụng đất kết hợp đa mục đích nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký sử dụng đất kết hợp đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh…UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp. Thời gian thực hiện việc thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp không quá 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không chấp thuận phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.
Luật sư Phạm Lan Thảo – Phó GĐ Trung tâm TVPL Minh Sơn
