Sáng ngày 02/12/2024, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) đã phối hợp với Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) tổ chức buổi tham vấn pháp lý miễn phí cho một số doanh nghiệp thành viên xoay quanh hai vấn đề mà các doanh nghiệp quan tâm, cần hỗ trợ pháp lý…
Tại buổi tham vấn pháp lý, các luật gia, luật sư và tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) xin trích lại một số ý kiến của doanh nghiệp quan tâm, cụ thể: Hiện pháp luật không có quy định hạn chế hay ngăn cấm người nhận nhà tình nghĩa chuyển nhượng cho người khác.Bên cạnh đó, nhiều trường hợp khi xây dựng nhà thì bị hàng xóm ngăn cản, không cho tô trát tường nhưng không phải ai cũng biết áp dụng quy định của pháp luật để giải quyết.
Nhà tình nghĩa được phép chuyển nhượng không
Hiện nay, pháp luật không có quy định hạn chế hay ngăn cấm người nhận nhà tình nghĩa chuyển nhượng cho người khác. Thế nhưng, vì đặc tính gắn liền với quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhượng nhà đồng nghĩa với việc sẽ chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất. Do đó, việc chuyển nhượng nhà tình nghĩa được xây dựng trên đất thì phải đáp ứng được điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và điều kiện mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; Trong thời hạn sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 thì giao dịch về mua bán nhà ở phải có đủ các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Vì lẻ đó, để chuyển nhượng nhà tình nghĩa thì phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định như trên.
Hàng xóm không cho trát tường thì giải quyết làm sao?
Căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nguyên tắc sử dụng bất động sản liền kề tại Điều 248 là “không được ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn”. Qua đó, khi hàng xóm xây nhà, các bên bất động sản liền kề không được phép gây khó dễ, cản trở hàng xóm của mình thực hiện các quyền về bất động sản liền kề được quy định tại chương XIV Bộ luật Dân sự 2015 gồm quyền được sử dụng lối đi chung, quyền đặt ống dẫn-thoát nước, mắc dây điện… (nếu bắt buộc).
Tuy nhiên, pháp luật hiện lại không quy định trường hợp bắc dàn giáo sang nhà hàng xóm để trát tường như thế nào. Vì vậy, nếu khi xây nhà, hàng xóm từ chối cho trát tường, trước tiên người xây nhà nên thực hiện thương lượng, thỏa thuận với hàng xóm để được thực hiện quyền này và đề xuất đền bù nếu để xảy ra thiệt hại như làm rơi sơn, vữa… sang nhà hàng xóm.
Ngoài ra, trong trường hợp không thể tự thương lượng thì quý doanh nghiệp, người dân có thể nhờ UBND đứng ra làm bên thứ 3 hòa giải.
Bởi, pháp luật quy định, khi xảy ra tranh chấp liên quan đến đất đai, Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải trước với nhau hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở. Việc hòa giải là bắt buộc phải thực hiện trước khi khởi kiện.
Cănn cứ theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, nếu vẫn không thể hòa giải, người xây nhà bạn có thể gửi đơn khiếu nại tới UBND cấp xã, phường hoặc khởi kiện ra tòa án quận/huyện.
Điển hình, theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 15 Nghị định 123/2024/NĐ-CP thì hành vi nhất quyết cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất sẽ bị xử phạt sẽ bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000.
Mặt khác, theo quy định tại khoản 10 Điều 11 Luật Đất đai 2024, đối với hành vi cản trở, gây khó khăn đối với việc sử dụng đất, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất là hành vi bị nghiêm cấm. Người nào thực hiện hành vi bị cấm sẽ bị xử phạt từ 5 – 10 triệu đồng.
Tư vấn pháp luật là một trong những dịch vụ pháp lý quan trọng của Viện IMRIC và Viện IRLIE trong việc hỗ trợ, nhịp cầu nối giúp cộng đồng doanh nghiệp nói chung, các doanh nghiệp thành viên tháo gỡ những vướng mắc có thể xảy ra…Mọi vướng mắc pháp lý của người dân, doanh nghiệp sẽ được đội ngũ luật gia, luật sư, chuyên gia pháp lý của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) giải đáp trực tiếp qua điện thoại, qua các đặc san khoa học, accs trang mạng xã hội, trang tin điện tử tổng hợp trực thuộc…
Hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam luôn có sự thay đổi và chuyển biến qua từng thời kỳ phát triển của đất nước, điều này kiến cho người dân, tổ chức và doanh nghiệp rất khó cập nhật những thông tin, kiến thức pháp luật đất đai mới. Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) luôn sẵn sàng đồng hành và giải đáp mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Với mục đích đảm bảo thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của người dân cũng như hạn chế tối đa các tranh chấp liên quan, cần nắm rõ các quy định của pháp luật hiện hành. Trên thực tế, không phải tất cả mọi người đều có đủ điều kiện để tiếp nhận, tìm hiểu những kiến thức về pháp lý dẫn đến tình trạng khi xảy ra tranh chấp thì đều đã đến giai đoạn khó khăn, mất nhiều thời gian, công sức giải quyết.
Bởi vậy, để tránh các rủi ro trên, việc nhờ các luật gia, luật sư, các chuyên viên pháp lý tư vấn luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) là điều vô cùng cần thiết vì họ là những người trong ngành, có kiến thức chuyên môn sâu rộng, sẵn sàng hỗ trợ gỡ bỏ những thắc mắc liên quan một cách nhanh chóng, hiệu quả nhất, cụ thể khi yêu cầu tư vấn luật, bạn sẽ được cung cấp những thông tin pháp lý một cách cụ thể…
Có thể thấy, để hạn chế được những tình huống xấu có thể xảy ra thì việc nhờ Viện IMRIC, Viện IRLIE hoặc trực tiếp Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm tư vấn pháp luật là điều vô cùng cần thiết bởi chúng tôi là những người trong ngành, có kiến thức chuyên môn sâu rộng, sẵn sàng hỗ trợ gỡ bỏ những thắc mắc liên quan nhanh chóng, hiệu quả nhất.
Tin rằng, với kinh nghiệm thực tiễn của mình, Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm tự tin sẽ đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của người dân và doanh nghiệp về các vấn đề liên quan…
Luật sư Phan Đức Hiếu – PGĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
