Chiều ngày 27/12/2024, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) tổ chức tư vấn pháp luật thoe quy định mới…
Dưới góc độ pháp lý, Luật gia Phạm Trắc Long – Phó viện trưởng Thường trực Viện IRLIE, Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) nêu hai vấn đề mà độc giả đặc biệt quan tâm và đặt câu hỏi, như sau: Giấy phép xây dựng là một trong những thành phần của hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho nhà ở. Vậy không có giấy phép xây dựng có được cấp sổ đỏ cho nhà ở không?. Đồng thời, Người đang sử dụng Sổ đỏ hộ gia đình được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024.
Không có giấy phép xây dựng có được cấp sổ đỏ cho nhà ở theo luật mới
Các công trình được miễn giấy phép xây dựng
Căn cứ theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định các trường hợp xây nhà không cần phải xin giấy phép xây dựng như sau: Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp; Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng; Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng 2014; Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường; Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ; Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này; Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
Khuyến nghị: Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm (2), (6), (7), (8) và (9), có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý. Trong đó, trừ nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Không có giấy phép xây dựng có được cấp sổ đỏ cho nhà ở theo quy định mới không?
Căn cứ vào mục 1 nêu trên có thể thấy việc xây dựng nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ không cần phải có giấy phép xây dựng.
Một số trường hợp không có giấy phép xây dựng vẫn được cấp sổ đỏ, sổ hồng cho nhà ở.
Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ quy định tại khoản (1) mục này đang không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà ở không thuộc quy định tại khoản (1) và khoản (2) mục này mà thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đối với trường hợp phải xin phép xây dựng thì phải có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện đủ điều kiện tồn tại nhà ở đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Do đó, không có giấy phép xây dựng vẫn được cấp sổ đỏ, sổ hồng cho nhà ở nếu có một trong những loại giấy tờ trên. Nghĩa là vẫn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và được ghi bổ sung vào sổ đỏ đối với trường hợp đã được cấp sổ cho đất.
Người đang sử dụng Sổ đỏ hộ gia đình có phải đổi lại theo luật mới?
Trước đây, khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất sẽ được cấp Sổ đỏ hộ gia đình nếu đáp ứng đủ các điều kiện: Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định; Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Thế nhưng, kể từ 1/8, Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ bao gồm cá nhân và tổ chức, không có hộ gia đình (Điều 4). Do vậy, từ 1/8, Sổ đỏ đã không còn được cấp cho hộ gia đình nữa.
Theo đó, Sổ đỏ hộ gia đình có phải đổi lại theo Luật Đất đai 2024 không?
Căn cứ tại khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024. Theo đó, Sổ đỏ hộ gia đình không phải đổi lại theo Luật Đất đai 2024 mà chỉ thực hiện cấp đổi khi có nhu cầu và đã thông qua thỏa thuận. Sổ mới sẽ phải ghi đầy đủ tên của các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
Theo khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024, nếu hộ gia đình có nhu cầu thì được thực hiện cấp đổi Sổ đỏ hộ gia đình đã cấp sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất cho từng cá nhân hoặc nhóm người sử dụng đất.
Nếu các thành viên chung quyền sử dụng đất hộ gia đình có nhu cầu: Cấp đổi sang Giấy chứng nhận có ghi đầy đủ tên các thành viên chung quyền sử dụng đất. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất khi cấp đổi: Do các thành viên hộ gia đình tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Theo Điều 259 Luật Đất đai 2024, về quyền sử dụng đất của những hộ gia đình đã được giao đất, cho thuê đất trước đây:
Cụ thể, hộ gia đình tham gia quan hệ pháp luật đất đai với tư cách nhóm người có chung quyền sử dụng đất. Hộ gia đình đã giao, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất trước 01/8/2024: Vẫn có quyền và nghĩa vụ như cá nhân sử dụng đất bình thường. Khi giao/cho thuê đất cho hộ gia đình để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất: Phải ghi rõ tên các cá nhân là thành viên hộ gia đình trong quyết định giao đất, cho thuê đất. Qua đó, hộ gia đình được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng, giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trước ngày 1/8/2024: Tiếp tục được sử dụng đất trong thời hạn còn lại. Khi hết thời hạn, các thành viên cá nhân sẽ được gia hạn sử dụng đất theo quy định mới.
Trần Danh – Kiên Cường (CTVTVPL Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn)
