Ngày 01/03/2025, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) đã nhận được thư yêu cầu tham vấn pháp lý của các doanh nghiệp thành viên Câu lạc bộ Doanh nghiệp IMRIC – IRLIE tại Thành phố Phú Quốc (Kiên Giang) liên quan đến quyền của người cầm cố tài sản – Tự tháo dỡ ngôi nhà tạm xây trên đất của mình được không?…
Dưới góc độ pháp lý liên quan, Văn phòng giao dịch Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) tại Phú Quốc (toạ lạc tại số 01, KP 11, phường Dương Đông, TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang) xin phúc đáp cụ thể sau:
Trường hợp thứ nhất: Quyền của người cầm cố tài sản
Cầm cố tài sản là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó bên có nghĩa vụ giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên kia để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Căn cứ theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.
Có thể hiểu, cầm cố tài sản là một hình thức vay tiền, theo đó người vay (bên cầm cố) sẽ giao tài sản có giá trị (như vàng, điện thoại, xe máy…) cho người cho vay (bên nhận cầm cố) để làm bảo đảm. Nếu người vay không trả được nợ đúng hạn, người cho vay có quyền bán tài sản đó để thu hồi số tiền đã cho vay.
Căn cứ theo quy định tại Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015, đối tượng của cầm cố tài sản là tài sản, tài sản có thể là động sản hoặc bất động sản. Tài sản cầm cố cần đáp ứng điều kiện: Tài sản cầm cố phải thuộc sở hữu của bên cầm cố hoặc người được ủy quyền hợp pháp; Tài sản cầm cố phải là tài sản được phép giao dịch theo quy định pháp luật. Các tài sản bị cấm giao dịch hoặc hạn chế giao dịch không được dùng để cầm cố; Tài sản cầm cố có thể được mô tả chung theo thỏa thuận của các bên nhưng phải xác định được; Giá trị của tài sản được mang đi cầm cố có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được cầm cố; Tài sản cầm cố có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Việc cầm cố bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng với quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; Tài sản cầm cố có thể là động sản hoặc bất động sản. Tuy nhiên, khi cầm cố bất động sản cần lưu ý như sau: Bộ luật Dân sự 2015 cho phép cầm cố bất động sản và khi bất động sản là đối tượng của cầm cố thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Nhưng trên thực tế, vì rủi ro của việc cầm cố bất động sản khá cao nên đối tượng này thường không được ưu tiên trong biện pháp cầm cố.
Quyền và nghĩa vụ của bên cầm cố được quy định tại Điều 311 và 312 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể bao gồm: Quyền yêu cầu bên nhận cầm cố chấm dứt việc sử dụng tài sản cầm cố trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc bên nhận cầm cố được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố quy định tại khoản 3 Điều 314 Bộ luật Dân sự nếu do sử dụng mà tài sản cầm cố có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; Quyền yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu khi có nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt; Quyền yêu cầu bên nhận cầm cố bồi thường thiệt hại xảy ra đối với tài sản cầm cố; Quyền được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản cầm cố nếu được bên nhận cầm cố đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Về nghĩa vụ, bên cầm cố phải thực hiện những nghĩa vụ sau: Giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố theo đúng thỏa thuận; Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận cầm cố có quyền hủy hợp đồng cầm cố tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố; Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn cứ theo Điều 314 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên nhận cầm cố có những quyền sau: Yêu cầu người đang chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố trả lại tài sản đó; Xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; Được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu có thỏa thuận; Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên cầm cố.
Căn cứ tại Điều 313 Bộ luật Dân sự, bao gồm: Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất, thất lạc hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố; Không được bán, trao đổi, tặng cho, sử dụng tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác; Không được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; Trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
Trường hợp thứ hai: Tự tháo dỡ ngôi nhà tạm xây trên đất của mình được không?
Doanh nghiệp hỏi: Gia đình tôi mua một mảnh đất để đầu tư kiếm lời. Do đợt khủng hoảng kinh tế không bán được nên cứ để đó. Giờ gia đình tôi có nhu cầu bán, đến xem xét hiện trạng đất thì phát hiện có người xây nhà tạm trên đất của gia đình tôi. Vậy, gia đình tôi có được phép tự tháo dỡ ngôi nhà đó không?
Qua đó, nếu gia đình bạn phát hiện người khác xây dựng nhà trái phép trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, việc xử lý tình huống này cần tuân thủ đúng trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật.
Căn cứ theo Điều 11 Luật Đất đai 2024, hành vi “lấn, chiếm đất đai” là hành vi bị nghiêm cấm. Tuy nhiên, bạn không có quyền tự ý cưỡng chế hay tháo dỡ công trình trên đất của mình, vì pháp luật không trao cho cá nhân quyền này. Nếu bạn tự ý tháo dỡ, bạn có thể bị coi là có hành vi “hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản” theo Điều 178 Bộ Luật hình sự 2015, dẫn đến rủi ro pháp lý nghiêm trọng.
Ở trường hợp này, việc gia đình bạn mua đất để đầu tư rồi để đó, không quản lý thường xuyên, có thể đã tạo điều kiện để người khác lấn chiếm và xây dựng trái phép. Thế nhưng, điều đó không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp của bạn. Căn cứ theo Khoản 5 Điều 26 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Gia đình bạn có thể làm đơn gửi chính quyền địa phương (UBND cấp xã, phường) yêu cầu giải quyết hành vi lấn chiếm theo Điều 235 Luật Đất đai 2024. Nếu người lấn chiếm không tự nguyện tháo dỡ, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu họ trả lại đất và buộc tháo dỡ công trình vi phạm theo trình tự tố tụng và thi hành án.
Như vậy, có thể chứng minh rõ ràng về hành vi nhảy dù, xây dựng nhà trái pháp luật của người khác, tuy nhiên tất cả các hành vi pháp lý, cưỡng chế, thi hành án cũng phải tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục, thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Mặt khác, quý doanh nghiệp không thể, cũng không có thẩm quyền, pháp luật cũng không cho phép bạn được tự ý tổ chức cưỡng chế, tháo dỡ tài sản của người khác. Hành vi tự ý tháo dỡ tài sản rất có thể còn bị quy kết hủy hoại tài sản của người khác bất hợp pháp. Trước khi có bản án theo quy định pháp luật xác định đó là phần đất của gia đình bạn và buộc bên lấn chiếm hoàn trả đất, tháo dỡ công trình sai phạm thì bạn không nên tự ý phá dỡ ngôi nhà đó để tránh vi phạm quy định pháp luật.
Trưởng Văn phòng giao dịch Phú Quốc Phạm Vũ Thiên Thi – Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
