Sáng ngày 31/03/2025, tại số 412/2, đường Huỳnh Tấn Phát, KP 1, phường Bình Thuận, quận 7, Tp.HCM, Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp với Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam đã tổ chức buổi tham vấn pháp lý bằng hình thức trực tuyến cho cộng đồng doanh nghiệp và các độc giả liên quan đến Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 nhằm lan toả tuyên truyền, phổ biến tư vấn pháp luật và trợ giúp pháp lý miễn phí cho người dân và doanh nghiệp.
Trong suốt thời gian qua, việc các luật gia, luật sư tư vấn miễn phí trực tiếp và trực tuyến qua điện thoại, Zalo, Viber để trả lời các thắc mắc pháp lý cho người dân và doanh nghiệp. Đây là hoạt động thiết thực, thường xuyên của Viện IMRIC; Viện IRLIE; Tạp chí DN&TTVN; Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC); Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) với mong muốn góp phần nâng cao kiến thức pháp luật và chấp hành pháp luật của người dân. Các luật gia, luật sư tham gia vào các quan hệ này để hỗ trợ pháp lý như tạo thêm sức mạnh, sự hiểu biết để việc giải quyết các vướng mắc đó được thực hiện hiệu quả, thực tế.
Tại buổi thám vấn pháp lý, các luật gia, luật sư của Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC) đã giải đáp hai câu hỏi, cụ thể: Khi chủ nhà lật kèo, không bán đất tái định cư xử lý thế nào – Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?
Trường hợp thứ nhất: Xử lý thế nào khi chủ nhà lật kèo, không bán đất tái định cư
Doanh nghiệp nêu câu hỏi: Xử lý thế nào khi chủ nhà lật kèo, không bán đất tái định cư? Doanh nghiệp mua lại suất đất tái định cư từ khi có dự án. Lô đất đã được cấp sổ đỏ nhưng hiện giờ chủ nhà lật kèo, không bán thì phải làm sao?
Khi nhà nước có chủ trương thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, kinh tế, xã hội sẽ tiến hành thu hồi đất của người dân. Theo đó, nhằm hỗ trợ, đảm bảo cuộc sống, kế sinh nhai, tạo điều kiện cho người dân có đất ở mới thì các địa phương có chính sách cấp đất tái định cư cho người bị thu hồi đất. Không ít gia đình đã bán suất đất tái định cư này, để lấy tiền trang trải cuộc sống. Về mặt pháp lý, người dân cũng đã trả tiền cho suất tái định cư này, chờ ngày bàn giao tài sản, có thể hiểu đây là tài sản hình thành trong tương lai.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thế nhưng, việc xác lập việc mua bán trong trường hợp này thường lập thành giấy ủy quyền, viết giấy tờ mua bán bằng tay. Thời điểm ký kết chưa phát sinh hiệu lực đầy đủ vì tài sản chưa bàn giao. Khi bàn giao, sổ đỏ cấp sẽ mang tên chủ nhà, trên cơ sở ủy quyền định đoạt, giấy tờ mua bán viết tay sẽ làm sang tên cho chủ mới.
Căn cứ vào Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc Tòa án cấp huyện. Giờ phát sinh tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án để công nhận giao dịch mua bán đất giữa các bên nhưng phải đảm bảo đất đủ điều kiện chuyển nhượng. Nếu đất chưa đủ điều kiện, có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, người mua có thể đòi lại tiền thay vì được công nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp thứ hai: Quy định mới nhất về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Độc giả nêu câu hỏi: Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định thế nào?
Căn cứ vào Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định của Luật này được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định; Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
Cùng với đó, cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây: Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Đồng thời, người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Song song đó, trong trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều này.
Luật sư Phan Đức Hiếu – PGĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm
